Гарантии от застройщика на квартиру

Содержание

О гарантийном сроке на многоквартирный дом и праве управляющей организации действовать от имени жителей

Гарантии от застройщика на квартиру

Организациям, управляющим новостройками, нередко приходится спорить с застройщиком об обязанности последнего проводить ремонт дома и сетей в период гарантийного срока на МКД.

В июле ВС РФ, разрешая очередной такой спор, сделал важные замечания относительно даты начала течения гарантии и права УО выступать от лица собственников по таким вопросам. Читайте подробности.

Опыт УК: как эффективно и качественно управлять новостройками

Уо представляет интересы собственников в рамках исполнения своих обязательств

В рамках дела № А40-217303/2016 о банкротстве застройщика в суд обратилась организация, в 2015 году приступившая к управлению одним из построенных компанией-банкротом многоквартирных домов в Москве.

При приёмке МКД в управление УО обнаружила многочисленные нарушения при строительстве и существенные недостатки, приведшие к ухудшению качества объекта.

Жители дома направляли застройщику претензии с требованием об устранении выявленных недостатков, но он на них не отреагировал.

В связи с этим УО обратилась в суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов к компании-банкроту своего требования в размере 57,5 млн рублей.

Суд первой инстанции назначил строительно-техническую экспертизу дома.

Эксперты установили, что качество выполненных работ по строительству не соответствует требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации:

  • на вентилируемом фасаде нет герметичности примыкания элементов фасада из-за разрушения либо отсутствия уплотнительных резиновых прокладок;
  • нарушено производство работ по теплоизоляции фасада из-за отсутствия неразрывности слоя теплоизоляции;
  • нет теплоизоляционного слоя и герметичности стыков элементов системы вентиляции;
  • нет системы уравнивания потенциалов систем ХВС и ГВС;
  • засорены трубопроводы систем ХВС и ГВС;
  • нарушена гидроизоляция подземных этажей здания.

Суд первой инстанции, а за ним апелляционный и кассационный, признали требования УО обоснованными, поскольку претензии участниками строительства в адрес застройщика о наличии недостатков выполненных работ были заявлены в пределах гарантийного срока.

Срок суды исчисляли с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. При этом обоснованность претензий к компании была подтверждена результатами экспертизы, которая и оценила стоимость устранения недостатков в 57,5 млн рублей.

Суды признали правомерными требования УО и отклонили возражения об отсутствии у неё полномочий действовать в интересах собственников квартир. Согласно п. 3.1.

30 договора управления, компания должна представлять интересы собственников, делает она это в рамках исполнения своих обязательств. При этом в случае, если недостатки не будут устранены, провести ремонт дома должна будет именно УО и за свой счёт.

Поэтому 57,5 млн рублей были включены в реестр требований кредиторов к застройщику.Что делать при смене застройщика во время строительства многоквартирного дома

Претензии к застройщику необходимо подать в течение гарантийного срока на МКД

Застройщик обратился в Верховный суд РФ, который рассмотрел два вопроса:

  1. Действительно ли УО могла выступать в суде от имени собственников помещений в МКД.

ВС РФ отметил, что отсутствие в доме ТСЖ не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников, права на предъявление исков, связанных с общим имуществом.

При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками затруднительно и не отвечает требованиям процессуальной экономии.

Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут быть несоразмерными объёму имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.

Поэтому наиболее рациональным в условиях отсутствия ТСЖ является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя – управляющую организацию. В связи с этим выводы судов о наличии у УО полномочий действовать в интересах собственников помещений являются правомерными.

2. Поданы ли требования к застройщику в период течения гарантийного срока на новый МКД и его элементы.

Положениями ч. ч. 5, 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года.

По общему правилу он исчисляется с момента передачи участнику долевого строительства объекта, являвшегося предметом договора, например, квартиры.

При этом в отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.

Между правовыми режимами этого оборудования и другого общедомового имущества нет разницы. Поэтому ВС РФ отметил, что по отношению к иному общедомовому имуществу, находящемуся в общей долевой собственности, гарантийный срок тоже начинается со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства и составляет пять лет.

Этого предыдущие суды не учли и ошибочно сослались на регулирование отношений из договора подряда – на гл. 37 ГК РФ. Необходимо же было применить нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и положения гл. 30 ГК РФ.

Суды неправильно определили дату начала гарантийного срока – с даты выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Не установили день подписания первого документа о передаче МКД, как это нужно было сделать в соответствии со ст. 7 № 214-ФЗ.

Верховный суд РФ указал на ещё одну существенную ошибку. Суды определили, что срок гарантии на дом составляет пять лет, но не приняли во внимание, что ряд недостатков, указанных в экспертном заключении, относится к инженерному и технологическому оборудованию. Для такого оборудования гарантийный срок меньше – три года (ч. 5.1 ст. 7 № 214-ФЗ).

Помимо этого предыдущие инстанции не проверили, когда на самом деле были выявлены все недочёты в общедомовом имуществе. Исходя из этого ВС РФ отменил все принятые ранее решения и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.Вправе ли застройщик заключать прямые договоры в новостройках

На заметку

Вот основные моменты, которые нужно учитывать управляющим организациям перед обращением в суд с иском к застройщику:

  1. Управляющая компания должна представлять интересы собственников МКД в судах для исполнения своих обязательств.

  2. Чтобы суды признали правомерность требований УО к застройщику, ей необходимо сделать экспертизу, которая оценит стоимость устранения недостатков.
  3. Претензии к застройщику подаются в период действия гарантийного срока. задача для УО и судов – правильно его установить.

  4. Гарантийный срок на объект долевого строительства – пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года.
  5. Срок гарантии исчисляется с момента передачи участнику долевого строительства объекта, являвшегося предметом договора.

  6. В отношении технологического и инженерного оборудования гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.
  7. Для иного общедомового имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок начинается со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства и составляет пять лет.

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/11881-o-garantiynom-sroke-na-mkd-i-prave-uo-deystvovat-ot-imeni-zhiteley

Гарантийные права владельцев новостроек: ДДУ и ДКП

Гарантии от застройщика на квартиру

Новый дом построен, проходит этап принятия его у застройщика и документирование этого события в акте приемки. В каждом строении есть какие-то неучтенные факторы, не обязательно это промахи и некачественная работа рабочих.

Природные условия, несочетаемость стройматериалов, высокий радиационный фон, климатические особенности,— все это может стать причиной ускоренной амортизации и износа новостройки. В первоначальном договоре купли есть пункты, оговаривающие срок и описание гарантий застройщика.

Закреплена часть дефектов и недоделок, которые он в период гарантийного срока обязуется исправить за свой счет.

Знакомиться с этим перечнем и включать его в повестку предстоящего соглашения необходимо задолго до акта приемки, в начальном договоре долевого участия, еще на нулевом цикле. Это подстегнет исполнителя к качественному исполнению и контролю за процессом стройки, не сделает первоначальное пребывание жильцов в квартире стихийным и неподготовленным психологически.

Законодательное закрепление гарантий на объекты ДДУ

Гарантийные условия поставщика первичной недвижимости регулируются Законом № 214-ФЗ.

В сферу объектов, подлежащих 5-летней гарантии входят:

  • каркас и конструктивная схема здания;
  • сохранность фасада;
  • целостность стен, в том числе, несущих;
  • герметичность и целостность окон;
  • прочность кровельных покрытий.

Дольше всего, 10 лет, поставщик отвечает за цельность крыши и межпанельных швов.

Особенности гарантий по инженерным системам

Инженерные системы коммуникаций, ввиду повышенной загруженности и подверженности процессам разрушения, получают первоначальный период гарантии на 3 года. Такой же срок распространяется и на работу лифта в многоэтажках.

Когда недочеты или более серьезные нарушения были зафиксированы в течении указанных и законодательно закрепленных сроках, если только иное не оговорено договором, то дольщик вправе обратиться к поставщику услуг с требованием или заявлением о смене неисправного оборудования или материальной компенсации, рассчитанной экспертным советом.

Если за это время произошло какое-либо нарушение или поломка фрагмента системы (треснул фильтр горячей воды, стал неисправным смеситель, сломался счетчик) и застройщик в исполнении гарантий заменил любую из деталей коммуникации на приобретенную хозяином квартиры, с этого момента действие гарантии застройщика на инженерные коммуникации прекращается.

Трансферт газа, тепла, электричества, мусоропровода, отопления, подачи воды и ее вывода с территории дома наименее защищенная часть недвижимости.

Учитывая, что в первые два года происходят усадочные явления дома, в этот период на все системы подается наибольшая нагрузка.

Поэтому при заключении договора о долевом участии, в разделе стройматериалов и оборудования приборами учета, лучше заранее оговаривать использование качественного оснащения.

Как определяется начало гарантийного срока

Срок отсчета гарантийного времени начинается со дня приобретения объекта долевого строительства и оформления права на частную собственность, за исключением инженерных сетей, если другой вариант не прописан в договоре долевого участия. Днем передачи новостройки дольщикам является первый подписанный акт приемки и установление права частной собственности на объект строительства.

Гарант гарантий — акт приемки

Если нарушения не были своевременно выявлены в процессе осмотра и передачи прав собственности, то при предъявлении претензий собственнику еще придется доказывать, что проблема появилась из-за несовершенства строительного цикла застройщика, а не по причине неумелого пользования квартиросъемщика.

В период черновой отделки, если акт приемки подписан, жители начинают ремонт. Но если последствием действий — сверление отверстий для проводки, установка электропроводки, неправильная перепланировка — станет трещина в недоброкачественной панели в смежной квартире, соседи вправе вызвать застройщика.

Исполнитель договора ДДУ может подать в суд на автора ремонта в пользу соседей с треснувшей стенкой. Поэтому при приемке квартиры необходимо тщательно проверять все плоскости и детали.

Если жильцы не в состоянии обеспечить такую проверку, можно оформить услуги строительного эксперта, который может предупредить многие болезненные последствия форс-мажоров.

Проблемы, касающиеся внутреннего устройства квартиры, регулируются только подписанным договором долевого участия и фиксируются во время осмотра и создания акта-приемки выполненных работ.

Если во время этой процедуры покупатель обнаружил несоответствия или недочеты, отраженные в описании условий договора, то он вправе отказаться от подписания акта передачи квартиры, где есть зафиксированный гарантийный срок. Застройщик в таком конфликтом процессе создает рабочий документ с указанием причины и срока устранения дефекта за свой счет.

По истечении гарантийного срока на условия сдачи дома, все расходы на капремонт и восстановление целостности здания ложатся на дольщиков.

Различные договоры (ДДУ и ДКП) на право частной собственности, условия перехода гарантий

В зависимости от периода приобретения квартиры в новостройке оформление права собственности происходит с помощью ДДУ (договора долевого участия) и ДКП (договора купли продажи). Первые документы оформляются на ранних этапах проектирования и нулевого цикла, купля продажа — после постройки здания и ввода его в эксплуатацию.

Собственник квартиры по ДКП становится правопреемником тех гарантий, которые распространяются на квартиру сроком до пяти лет.

В гарантийный срок не входят коммуникационные сети (оснащение газом, электричеством, мусоропроводом, отоплением, водой и ее выводом), если это не оговорено дополнительно пунктами договора купли-продажи.

Исчисление периода гарантии охватывает время предыдущих жильцов, живших в квартире, отсчитываясь с момента потери квартирой статуса первичная недвижимость.

Гарантия застройщика дается не жильцам, а на объект строительства.

Если при покупке квартиры у бывшего дольщика не вышел гарантийный срок на те объекты, которые выше описаны и регулируются законом № 214-ФЗ, то новый владелец вправе предъявить претензии по качеству строения, тем более, если дефекты были зарегистрированы актом сдачи приемки предшественника. Правда в случае несвоевременных платежей и наличия долгов у старого дольщика, доказательство своей правоты на право требовать компенсацию новый владелец теряет.

Алгоритм против молчаливого застройщика

Когда многочисленные обращения к застройщику о нарушении гарантийных обязательств по договору игнорируются, а процесс предъявления претензий имеет односторонний безответный характер, то алгоритм действий частных собственников может укладываться в следующую схему:

  • обращение в экспертную организацию и проведение экспертизы для составления акта нарушений и оценки ущерба;
  • установление причинно-следственной зависимости выявленных фактов с нарушением гарантийных обязательств застройщика;
  • письменная претензия к застройщику с копией экспертизы и требованием устранения дефектов или материальной компенсации ущерба;
  • в случае молчания, обращение в суд с исковым заявлением и собранными материалами (акт экспертизы, претензия к застройщику, ДДУ) по месту жительства на основании юрисдикции » О защите прав потребителей».

Источник: https://yur-gazeta.ru/stati/zhilishhnoe-pravo/garantijnye-prava-vladelcev-novostroek-ddu-i-dkp.html

Гарантия застройщика: на дом, на квартиру, закон 5 лет. – Покупатель прав

Гарантии от застройщика на квартиру

Застройщик дает гарантии на соответствие недвижимости строительным нормам и качество возведенного жилья. Они прописываются в договоре долевого участия. Устранение недостатков застройщиком по гарантии выполняется в течение 5 лет после оформления акта приема-передачи. Права дольщиков защищены Гражданским кодексом, Законом № 2200-1 «О защите прав потребителей» и Законом № 214-ФЗ.

Какие гарантии дает застройщик

Отделка квартиры указывается в ДДУ в разделе «Характеристика объекта».

В соглашение между застройщиком и дольщиком должны вноситься сведения о передаче квартиры, гарантия качества и ответственность компании при обнаружении недостатков.

Будущий собственник должен внимательно изучить договор. Если при приеме квартиры он обнаружит нарушения, то может отказаться от подписания акта приема.

В таком случае составляется документ, где указываются недостатки и сроки их устранения.

Гарантии застройщика закон № 214-ФЗ указывает на различные конструкции.

Встречается, что дефекты проявляются уже после того, как квартира или дом введены в эксплуатацию.

Срок действия гарантий составляет:

  • на несущие конструкции, стены, окна, фасад – 5 лет;
  • на крышу и межпанельные швы – 10 лет;
  • на коммуникационные системы (отопление, канализация,
  • мусоропровод и др.) – 3 года.

В договоре может быть прописан другой срок, но он не должен быть меньше указанного в нормативно-правовом акте.

Гарантии не работают в случае, если владелец квартиры самостоятельно заменил систему или ее отдельные элементы (трубы, радиаторы и пр.).

В нормативно-правовом акте указывается, что застройщик несет ответственность за капитальные дефекты.

Полномочия Управляющей компании

После введения дома в эксплуатацию за сохранность общего имущества отвечает управляющая компания.

В ее полномочия входит:

  • контроль над соблюдением правил пользования общего домового имущества;
  • установка сантехники и систем коммуникаций;
  • устранение дефектов, замена сломанных элементов, если при подписании акта приема-передачи к ним не было претензий;
  • предотвращение аварий в системах коммуникации.

Все дефекты, которые не связаны с этими, должен устранять застройщик в гарантийный срок.

Если нарушение невозможно исправить, что девелопер должен компенсировать понесенные расходы или снизить сумму, указанную в ДДУ.

В случае, когда собственник обнаружил недостатки позже оговоренного в договоре срока, ответственность за устранение дефектов полностью возлагается на него.

Претензия застройщику

Претензия застройщику по гарантии оформляется в письменном виде. Она может быть индивидуальной или коллективной.

К жалобе необходимо приложить документальные свидетельства наличия дефектов (фото, видео, экспертизы, акты специалистов и пр.).

В претензии необходимо указать:

  • сведения о строительной компании, которой она адресована;
  • информация о заявителе;
  • реквизиты заключенного договора;
  • выявленные дефекты;
  • ссылки на нарушенные законодательные акты и нормы;
  • требования к застройщику.

Претензия лично передается представителю девелопера или направляется ценным письмом с уведомлением. В ней указываются все приложения, доказывающие наличие дефектов.

Владелец собственности может предъявлять следующие требования:

  • устранение дефектов;
  • компенсация расходов, связанных с выявленными недостатками;
  • снижение стоимости недвижимости.

Застройщику дается 10 суток для рассмотрения жалобы. В некоторых случаях срок может быть продлен.

Компания должна внимательно изучить претензию и определить, распространяется ли на дефект гарантия или его устранение входит в компетенцию Управляющей компании.

Ответ от застройщика заявитель должен получить в письменном виде. Если в нем указывается, что ответственность лежит на УК, то собственник должен написать заявление в компанию и приложить полученное решение девелопера.

Жалоба в прокуратуру на управляющую компанию.

Устранение дефектов

При согласии застройщика устранить выявленные дефекты, время выполнения работ оговаривается отдельно.

В законодательстве отсутствуют четкие сроки, которые даются компании на исправление нарушений. Решение принимается в индивидуальном порядке.

На срок устранения может влиять сложность работ. В большинстве случаев он составляет до 1 месяца.

Подать иск в суд на застройщика

В случае, когда гарантия на дом от застройщика сохраняется, а он отказывается устранять дефекты, владелец недвижимости имеет право обратиться в суд.

Помимо требований по устранению нарушений, в иске можно прописать и компенсацию морального вреда (ст. 1101 ГК РФ).

В заявлении рекомендуется указать ссылки на нормативно-правовые акты, которые были нарушены.

Иски, касающиеся защиты прав потребителей, не предусматривают оплаты госпошлины.

При нарушении закона № 2200-1 со стороны застройщика, владелец недвижимости может потребовать оплату неустойки.

Это требование допустимо в случае, когда девелопер не устранил дефекты в течение 45 дней после получения претензии.

Размер пени составляет 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Для расчета берется стоимость услуг по устранению дефектов.

Если судья примет положительное решение в отношении истца, то ответчик обязан будет оплатить судебные издержки.

Заключение

Законодательством предусмотрена ответственность застройщика за качество возведенной им недвижимости. Гарантия на конструкции составляет не менее 5 лет, на коммуникационные системы не менее 3 лет.

По соглашению между застройщиком и дольщиком этот срок может быть продлен, что прописывается в ДДУ. При обнаружении дефектов во время сдачи недвижимости, собственник имеет право отказаться от подписания акта, и дать время девелоперу на исправление.

Если нарушения выявлены позже, но в гарантийный срок, то застройщику направляется письменная претензия.

В случае, когда девелопер отказывается от своих обязательств, владельцы квартир могут подать иск в суд. При этом необходимо предоставить доказательства того, что их права были нарушены.

Источник: https://pokypatel-prav.ru/uslugi/garantiya-zastrojshhika/

Гарантия застройщика на многоквартирный дом: действующий норматив

Гарантии от застройщика на квартиру

Гарантия застройщика на многоквартирный дом — норматив, который находит отражение в договоре долевого участия и должен учитываться дольщиком в процессе защиты своих интересов.

Как правило, наличие строительных дефектов ухудшает качество жизни и доставляет множество проблем владельцу квартиры.

Строительная компания в полной мере отвечает за переданную недвижимость в течение 5-ти лет с момента сдачи ее дольщикам.

В договоре ДДУ указывается информация о приеме-передаче квартиры, а также гарантийных обязательствах строительной компании. В момент приема жилья составляется передаточный акт, подписание которого свидетельствует об удовлетворении владельца качеством квартиры. В этом же документе указывается срок действия гарантии после передачи объекта новому владельцу.

Права дольщика защищены следующими документами:

  • ФЗ №214.
  • ГК РФ (статьи с 469 по 478).
  • Закон о защите прав потребителей.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

В процессе эксплуатации владелец квартиры может выявить недоделки или явные дефекты — повреждение крыши, наличие трещин в кровле, появление плесени и другие. В момент приемки не всегда удается обнаружить имеющиеся «ляпы», но в будущем они проявились. Поводов, которые позволяют обратиться к застройщику, множество.

Объем гарантийных обязательств по отношению к квартире описан в ФЗ №214 (статье 7). Важно, чтобы передаваемый объект соответствовал условиям договора ДДУ, действующим регламентам в градостроительной сфере и техническим нормам. За качество и безопасность квартиры отвечает именно застройщик.

Срок гарантии оговаривается в ФЗ №214, но стороны ДДУ вправе устанавливаться более продолжительный период (по согласованию). При оформлении акта приема-передачи дольщик получает квартиру в пользование.

Это значит, что на все ее элементы распространяется общая гарантия — до 3-х лет.

Правило не работает в том случае, если после приемки владелец самостоятельно заменил те или иные узлы (к примеру, радиаторы отопления).

На что дается гарантия?

Гарантийное обязательство застройщика условно разделяется на два вида:

  • 3 года гарантии дается на технологическое оборудование и инженерные конструкции. К этой категории относятся вентиляционные шахты, лифт, отопительная система дома, системы ЖКХ, обеспечивающие подачу газа, воды или света. Если иное не сказано в договоре, застройщик несет ответственность за системы внутри дома. Но как быть с оборудованием, которое находится снаружи? При наличии проблем, к примеру, с газовыми трубами вне здания придется доказывать, что строительная компания имеет к ним отношение.
  • 5 лет гарантии — на конструктивные элементы здания. Покупатель недвижимости вправе воспользоваться правом при наличии проблем и дефектов в стенах, наличии недостатков, связанных с фасадом или несущими конструкциями. Причиной обращения может быть низкое качество применяемых материалов, отваливающаяся облицовка, постоянная влага на фасаде, провисание потолочной плитки и так далее.

В ФЗ №214 (статья 8) прописано, что дольщик должен требовать от строительной компании подписания акта, подтверждающего несоответствие передаваемого объекта требованиям того же ФЗ №214 (части первой и седьмой).

Получатель квартиры вправе не подписывать передаточный акт при выявлении дефектов. Если застройщик обещает исправить недостатки «со временем», на это нельзя соглашаться.

При отказе выполнять гарантийные обязательства дольщику остается идти в суд.

сложность — определить, на что распространяется гарантия, и за какие моменты несет ответственность застройщик. В документе указано, что строительная компания отвечает за дефекты капитального характера. После сдачи объекта в эксплуатацию полномочия по поддержанию внутреннего состояния объекта переходят к управляющей компанией. Она отвечает за:

  • Правильное применение объектов общего пользования и имущества, которое относится к общедомовой собственности.
  • Уровень износа и снижение эксплуатационных качеств разных внутридомовых систем и оборудования.
  • Выполнение рекомендаций по монтажу сантехники и бытового оборудования.
  • Сломанные конструкции и технику, которая была принята без претензий (подтверждено актом приема-передачи).
  • Предотвращение аварийных ситуаций, связанных с канализацией и системам отопления, водостока и вентиляции.

Как видно, перед управляющей компанией также имеется ряд обязательств. Все, что не входит в этот перечень, относится к зоне ответственности девелопера.

Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?

Принято считать, что максимальная гарантия на строительный объект, переданный в эксплуатацию, составляет 5 лет. Но это не совсем так. Этот срок актуален для общедомовых конструкций. Что касается состояния крыши, здесь продолжительность гарантии больше — 10 лет. Для оборудования и инженерных сетей (как отмечалось выше) гарантийный срок 3 года.

  Что такое ГПЗУ в строительстве? Новые условия оформления

В случае выявления дефектов, при наличии претензии и согласия со стороны застройщика устранить недостатки, на решение проблемы дается «разумный срок» (в законодательстве он четко не оговорен).

Как правило, решение принимается в индивидуальном порядке и зависит от сложности дефекта. Время на устранение в среднем составляет от 7 до 30 дней.

Чтобы установить точный период ремонта, эксперты проводят анализ таких же услуг, представляемых на рынке, и выводят среднее значение.

Как предъявить претензию?

Знание, на что распространяется гарантия застройщика в многоквартирном доме, а также сроков обязательств строительной компании, позволяет защитить интересы. Если они нарушены, стоит подавать претензию. Это реально даже в том случае, если дефект выявлен уже после передачи объекта и подписания акта.

Претензии могут оформляться только одним лицом или коллективно. По такому же принципу можно действовать при заполнении искового заявления и последующей защиты интересов в судебном органе. Если иски подаются индивидуально, судья вправе их объединить в одно дело.

Как действовать?

Первое, что стоит сделать в случае выявления дефектов — сфотографировать их или снять на видео. После этого составляется претензия, в которой подробно описываются выявленные недостатки переданного объекта, а также способ их определения. В процессе разъяснений важно ссылаться на нормативные документы, которые бы подтверждали требования.

Что это значит? К примеру, квартира принималась летом, но зимой в ней слишком низкая температура. В такой ситуации стоит найти постановление правительства своего региона в отношении норм температуры в квартирах и сослаться на этот документ.

Претензия застройщику вручается несколькими способами — лично в руки представителю или по почте с описью передаваемых документов. Обязательно наличие второй копии, где должна стоять отметка о передаче претензии строительной компании с указанием даты и подписи.

Ответ должен выдаваться в срок до десяти суток. Чтобы застройщик не затягивал с ответом, в претензии стоит указать пункт закона о защите прав потребителей, где указана подобная норма.

Строительная компания может сослаться на гражданский кодекс (ГК РФ) и потребовать больше времени на проверку предоставленной информации.

Это логично, ведь застройщик должен убедиться, что указанные недостатки — его зона ответственности, а не проблемы управляющей компании.

Чтобы исключить такой сценарий, стоит обратиться в УК и отправить вместе с претензией ответ этой организации.

В процессе взаимодействия с застройщиком требуется составить акт, где будут зафиксированы все недостатки квартиры или других помещений многоквартирного объекта. При отказе строительной компании ставить подпись в документе, не стоит отчаиваться.

Требуется сделать две копии, поставить в них подписи и направить девелоперу. Обязательно необходимо сохранить квитанцию, которая потребуется в процессе разбирательства в суде.

По ФЗ №214 дольщик может требовать:

  • Устранения недостатков.
  • Снижения стоимости квартиры с учетом имеющихся дефектов, которые не устранены строительной компанией.
  • Покрытия расходов владельца квартира. Эти нормы прописаны в Законе о защите прав потребителей (статьи 15 и 28).
  • Возмещения морального ущерба (ГК РФ, статья 1101, пункт 2).

А дальше — суд

После оформления претензии требуется дождаться устранения недостатков. Если застройщик отказывается это делать, стоит обращаться в судебный орган.

Кроме приведения недвижимости в должный вид строительная компания должна выплатить и неустойку, если имело место задержка в передаче объекта дольщику.

Но нельзя путать правила истребования неустойки по ФЗ №214 из-за несвоевременно сдачи объекта с нормами, прописанными в Законе по защите прав потребителей, подразумевающими стягивание пени за невыполнение гарантийных обязательств.

В Законе сказано, что потребитель вправе требовать покрытия убытков, если в течение 45 с момента передачи претензии работы не завершены.

Пеня стягивается за каждые сутки просрочки, а ее расчет производится с учетом стоимости услуги. Как правило, берется 3% от полной стоимости, а после полученная цифра умножается на 1/300 ставки рефинансирования.

Для защиты интересов может потребоваться проведение экспертизы (часто привлекаются независимые организации).

Если суд выигран, владелец квартиры получает деньги по иску. Кроме того, ему компенсируются затраты на экспертов и другие судовые издержки. Сложнее обстоит ситуация, если застройщик признан банкротом.

Здесь стоит действовать с учетом того, когда производится рассмотрение претензии. Если здание уже передано в собственность, стоит обратиться в компенсационный фонд СРО.

В ином случае придется оформлять объект в собственность, искать пути для завершения строительства, создавать ЖСК или идти другими путями.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/garantiya-zastrojshhika-na-mnogokvartirnyj-dom-dejstvuyushhij-normativ/

Гарантия на новую квартиру: на что может рассчитывать покупатель — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru

Гарантии от застройщика на квартиру

13.10.2016г.

Квартира, как и любой другой купленный товар, имеет гарантийный срок. Поэтому, даже если покупатель жилья в новостройке не разглядел дефекты при приемке квартиры, у него будет возможность в течение нескольких лет выявить недостатки и предъявить претензии застройщику. 

Впервые увидеть и рассмотреть свое новое жилье дольщик может при приемке квартиры. За отведенные час-полтора выявить все дефекты не всегда представляется возможным. Что-то можно и недосмотреть, например, такие мелочи как царапины на окнах. А какие-то недоделки просто невозможно проверить.

Так, если квартира принимается летом, дольщик не сможет проверить, как работает система отопления, потому что она не включена. В теплое время года покупатель также не узнает, насколько качественно сделаны швы между панелями дома, что напрямую влияет на тепло в квартире.

Кроме того, зачастую в недавно построенных комплексах нет горячей воды. Проверить напор и температуру также невозможно.

И это не считаю скрытых дефектов, которые, в первую очередь, свойственны квартирам с отделкой – увидеть, например, плесень или грибок на стенах под только что поклеенными обоями практически невозможно. Или уловить запах вредных веществ, таких как аммиак или формальдегид. 

Вариантов множество. Все эти дефекты могут постепенно проявляться, доставляя массу неудобство, а иногда и нанося вред здоровью жильцам квартиры. Тем не менее, все, что не удалось выявить за полтора часа приемки можно разглядеть в ближайшие несколько лет после заселения в квартиру.

От трех до пяти 

Основной закон, регулирующий взаимодействия дольщика и застройщика, – 214-ФЗ. В нем прописаны и гарантийные сроки новостройки. Так, 3 года предоставляется на выявление дефектов инженерного и технологического оборудования: 

· Вентиляции · Лифтов · Системы отопления

· Водо-, газо- и электроснабжение 

Еще больше – пять лет гарантии распространяется на конструктив здания. В течение этого срока можно выявить следующие недочеты: 

· дефекты стен · фасадов · несущих конструкций

· стеклопакетов 

Безусловно, покупатели жилья по ДДУ в соответствии с 214-ФЗ защищены максимально. Если в договоре долевого участия не прописан гарантийный срок, такой документ считается недействительным.

Однако и пайщики кооперативов, купивших квартиру по схеме ЖСК, также могут рассчитывать на устранения дефектов по гарантии. Согласно положениям закона «О защите прав потребителя», покупатель может предъявить претензии по качеству товара в течение двух лет с момента его приобретения. А ст.

756 Гражданского кодекса гласит, что покупатель может требовать от застройщика устранить недоделки в течение пяти лет с момента заселения. 

Важный момент: гарантийный срок исчисляется с момента подписания Акта приемки-передачи квартиры, даже если дом построен и эксплуатируется уже несколько лет. У каждого жильца дома свои сроки для предъявления претензий застройщику.

Чья ответственность? 

Дом после ввода в эксплуатацию передается на баланс Управляющей компании или ТСЖ. Поэтому если были обнаружены скрытые недоделки, сначала придется взаимодействовать именно с организацией, обслуживающей дом. Первым этапом будет обращение в УК или ТСЖ для фиксации дефекта.

Если выявленный брак подпадает под гарантийный случай, компания уведомит застройщика о необходимости устранить недостатки. Однако зачастую, домом управляет аффилированная к застройщику компания.

Неудивительно, что ее сотрудники затягивают процедуру осмотра и составления акта, вплоть до отказа признавать дефект гарантийным. УК может заявить, что это внутренний дефект, который относится к категории либо капитального, либо текущего ремонта.

Как известно, средства по этим статьям собираются со всех жильцов. Соответственно, затраты на работы, которые должен выполнить застройщик за свой счет, лягут на плечи жильцов дома. 

В этом случае стоит, не теряя времени, заказать независимую экспертизу. И с ее результатами обратиться в офис застройщика. 

Как правило, строительные компании исправляют выявленные дефекты, не доводя дело до суда. В качестве компенсации покупателю может быть предложено проведение ремонтных работ, скидка на проект перепланировки или коммерческую отделку, компенсация оплаты коммунальных платежей. Как показывает практика, последний вариант является одним из наиболее предпочтительных. 

Однако бывают случаи, когда речь идет не о замене стеклопакета или потекшего радиатора, а о непригодности квартиры для проживания. Здесь потери компании исчисляются миллионами рублей. К таким издержкам готовы не все застройщики.

Поэтому придется запастись терпением и, скорее всего, немалыми финансовыми средствами на юридическую поддержку. Тем не менее, и в этих случаях можно добиться солидной компенсации от застройщика.

LIVING писал о такой практике, например, в отношении квартир с выявленным запахом аммиака.  

Не гарантийный случай   

Однако не всякий выявленный дефект относится к гарантийному случаю. Таковым не являются следующие ситуации:   

· Имеет место естественный износ, состаривание материалов, зависящие от срока эксплуатации здания · Дефект появился вследствие неправильной эксплуатации помещений и имущества · Не соблюдались правила использования электроприборов и сантехники, что стало причиной дефекта · Собственники сами виноваты в поломке систем, обеспечивающих их жизнедеятельность (коммуникации, канализация, внутренние водостоки, система отопления)

· Приобретенная квартира использовалась не по назначению   

Шансы доказать плохое качество строительства понижаются, если собственник уже успел сделать ремонт, и практически близки к нулю, если была выполнена перепланировка, которая, к тому же, не узаконена.   

Еще один неприятный момент: даже если удастся доказать, что случай гарантийный,   если строительная компания – банкрот, то получить с нее хоть что-нибудь будет невозможно. Поэтому важно на начальном этапе покупки квартиры правильно подойти к выбору застройщика.

Источник: https://living.ru/znanie/garantiya-na-novuyu-kvartiru-na-chto-mozhet-rasschityvat-pokupatel/

Гарантийный срок на квартиру должен отсчитываться со дня ее передачи дольщику

Гарантии от застройщика на квартиру

14 августа 2020 года Верховный Суд вынес определение о том, что гарантийный срок на построенную квартиру должен отсчитываться со дня ее передачи дольщику по соответствующему акту. Если ДДУ предусматривает отсчет гарантийного срока с момента ввода дома в эксплуатацию, такое условие нарушает права дольщика как потребителя.

Суть дела

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 307-ЭС19-24320 завершило рассмотрение жалобы одного из застройщиков на привлечение к ответственности по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ из-за включения в ДДУ условий, нарушающих права потребителей.

Застройщик заключал договоры долевого участия, в которых присутствовали следующие условия:

  • Гарантийный срок на квартиры (за исключением технологического и инженерного оборудования) составляет 5 лет и начинает течь со дня сдачи дома в эксплуатацию;
  • Если объект долевого строительства построен с недостатками, делающими непригодным его использование по назначению, дольщик вправе потребовать их безвозмездного устранения в предусмотренный договором срок.

Пройдя несколько инстанций, дело оказалось в Верховном Суде, который встал на сторону Роспотребнадзора.

Правила исчисления гарантийного срока

Гарантийный срок на построенные по ДДУ квартиры определяется в соответствии с правилами ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».  Он устанавливается в ДДУ и не может быть менее 5 лет. Согласно закону, этот срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства его участнику, если иное не предусмотрено договором.

Верховный Суд указал, что предусмотренные ДДУ условия (в том числе о начале исчисления гарантийного срока) не должны ухудшать положение дольщика по сравнению с тем, что установлено в законе. Иное ущемляло бы права дольщика – потребителя. Указанная в ч. 5 ст. 7 диспозитивность в определении условий договора может только улучшать положение потребителя, а не наоборот.

Исчисление гарантийного срока с момента ввода дома в эксплуатацию, который наступает раньше даты передачи квартиры дольщику, фактически уменьшает общий гарантийный срок по договору, и потому нарушает права дольщика.

Срок, в течение которого он может предъявить претензии застройщику, становится меньше 5 лет.

До момента передачи квартиры дольщик не может предъявлять подобные претензии, поскольку не обладает информацией о построенном объекте.

Основываясь на этих доводах, Верховный Суд указал, что условие об исчислении гарантийного срока с даты ввода объекта в эксплуатацию противоречит закону.

Дольщик может выбирать, какое требование предъявить

Аналогичную логику рассуждений Верховный Суд применил, рассматривая вопрос о том, законно ли ограничивать в ДДУ возможности восстановления нарушенных прав дольщика как потребителя по сравнению с установленным Федеральным законом № 214-ФЗ.

Ограничение объема прав участника долевого строительства по сравнению с установленным в законе не допускается. В частности, было признано нарушающим права потребителя условие договора, согласно которому дольщик имеет единственную возможность требовать от застройщика устранения недостатков.

Для сравнения, согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ дольщик может выбрать один из следующих вариантов в случае, если квартира построена с недостатками:

  • Потребовать устранить их в разумный срок без дополнительной оплаты;
  • Уменьшить цену договора соразмерно недостаткам объекта;
  • Самостоятельно устранить недостатки и потребовать от застройщика возместить понесенные в связи с этим расходы.

Значение для судебной практики

Определения Верховного Суда по отдельным делам формально не являются обязательными при рассмотрении иных подобных дел. Однако они служат ориентиром для судов предыдущих инстанций.

Если новое дело попадет в Верховный Суд, существует значительная вероятность, что оно будет рассмотрено аналогичным образом.

Поэтому суды стремятся строить свою практику в соответствии с позициями Верховного Суда РФ.

Предъявление застройщику требований по гарантии имеет много нюансов, которые необходимо учитывать. Проконсультируйтесь с юристом и получите точный ответ на Ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/sud/garantiynyy-srok-na-kvartiru-dolzhen-otschityvatsya-so-dnya-ee-peredachi-dolschiku

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.