Гарантийные обязательства застройщика

Содержание

Гарантия застройщика на общее имущество многоквартирного дома

Гарантийные обязательства застройщика

» Статьи » Гарантийные обязательства застройщика на общедомовое имущество

Последние несколько лет в России активно растет объем жилого и нежилого строительства.

Однако рост объемов строительства неизбежно влечет и массу самых разных проблем, возникающих при оформлении и исполнении договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), либо договоров купли-продажи недвижимости (далее – ДКП), а также дальнейшей эксплуатации полученных по ним жилых и нежилых помещений.

Нередко возникает ситуация, когда по прошествии длительного времени обнаруживаются существенные недостатки общедомового имущества или же отдельных помещений, препятствующие их нормальной эксплуатации.

В этом случае у собственников часто возникают вопросы: какой гарантийный срок на качество работ установлен на дом в целом и как заставить застройщика устранить недостатки общего имущества многоквартирного дома?
Итак, обо всем по порядку.

Кто может потребовать устранения недостатков в общем имуществе многоквартирного дома?

На общедомовое имущество распространяются общие гарантийные условия, если иное не указано в договоре.

Потребовать устранения недостатков в общем имуществе МКД вправе любой собственник недвижимости, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме которого, в силу ст. 290 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) и ст.

36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) автоматически переходит к приобретателю жилого или нежилого помещения (п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

При этом если обращаться с таким требованием напрямую к застройщику или в суд — собирать подписи, или согласие с остальных жильцов дома не требуется.

Право на обращение в суд любого собственника жилья, в том числе приобретенного в рамках участия в договоре участия долевом строительстве, подтверждено достаточно обширной судебной практикой (см.

апелляционные определения коллегий по гражданским делам: Оренбургского облсуда от 19 декабря 2017 г. по делу N 33-9130/2017; Хабаровского краевого суда от 9 января 2017 г.

по делу N 33-75/2017; Московского городского суда от 22 июня 2015 г. N 33-17523/15 и др.).

Примечание: в качестве исключения, пожалуй, можно привести пример, когда собственник или управляющая организация (ТСЖ/ТСН) обращаются с иском в суд о взыскании убытков (ст.

15 ГК РФ) с застройщика, возникших в связи с самостоятельным устранением, либо необходимостью устранения недостатков общего имущества. Если именно такой способ защиты решили выбрать собственники, то важно помнить, что по правилам ч. 2 ст.

44 ЖК РФ принятие решения как о капитальном, так и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Поэтому для начала необходимо провести общее собрание собственников МКД, на котором:

  • выбрать способ устранения недостатков (ремонт своими силами либо заключение договора с подрядной организацией);
  • определить порядок финансирования устранения недостатков (аккумулирование денежных средств на едином счете, финансирование собственниками ремонта в зависимости от стоимости сметы и т.д.);
  • принять решение по вопросу довнесения денежных средств в случае отказа в удовлетворении требований или нехватки реально взысканной с застройщика суммы на устранение таких недостатков;
  • наделить полномочиями для обращения в суд от имени всех собственников управляющую организацию либо конкретного собственника (например, старшего по дому или члена совета дома).

Важно также помнить, что такие убытки могут быть взысканы только в пользу всех собственников многоквартирного дома (например, на единый счет), но не конкретного собственника. Невыполнение перечисленных требований может повлечь отказ в удовлетворении иска судом.

Пример – Апелляционное определение Московского городского суда от 20.04.2018 по делу № 33-17962/2018. В этом деле суд указал, что если общее собрание не приняло решение по ряду вопросов, то у истца нет полномочий требовать с застройщика убытки за допущенные недостатки. Решение было основано на положениях ст. ст.

12, 15, п. 1 ст. 247 ГК РФ, ч. 2 ст. 44, ч. 2 ст. 46 ЖК РФ.

Необходимо отметить следующее:

  • ТСЖ (ТСН) не обязано подтверждать свои полномочия общим собранием жильцов дома, поскольку изначально создано для защиты прав и интересов собственников МКД. К такому выводу, например, пришел Арбитражный суд Свердловской области по делу № А60-49834/2014 от 06.06.2015 года.

Источник: https://pravo18.ru/blog-advokata-kochenkova-v-v/advokat_publications/garantijnye-obyazatelstva-zastrojshhika-na-obshhedomovoe-imushhestvo

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома по закону

Гарантийные обязательства застройщика

Строительные компании несут гарантийные обязательства после сдачи дома в эксплуатацию.

Они включают в себя гарантийные обязательства застройщика по устранению дефектов и недостатков в разумный срок, возмещение понесенных расходов на выполненный ремонт и выплату неустойки и даже возврата средств, уплаченных за квартиру. Как долго действуют гарантии застройщика после сдачи дома, и в какой срок застройщик должен устранить недостатки жилья?

Что значит гарантия на квартиру в новостройке

Согласно ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», застройщики обязаны передавать дольщикам, заключившим ДДУ, квартиры, качество которых отвечает требованиям ДДУ, техническим и строительным нормативам, проектам и иным требованиям закона.

Закон обязывает строительные компании давать гарантию на возведенные ими постройки. Если дольщик выявит несоответствия с указанными нормативами, нарушения условий ДДУ, недостатки, недоделки и дефекты, качественно ухудшающие объект, он вправе предъявить застройщику одно из требований:

  • устранить дефекты в адекватные сроки;
  • пропорционально снизить цену на жилье;
  • возместить расходы на самостоятельно проведенное устранение дефектов объекта.

На что даёт гарантию застройщик

Строительные организации в рамках гарантийных обязательств несут ответственность за все элементы сданного ими помещения, в том числе и за те, строительство и ввод в эксплуатацию которых осуществлялся подрядчиками. Гарантийный охват распространяется в том числе на:

  • конструктивные элементы квартиры, стены, оконные проемы, плиты перекрытия, внутренние инженерные коммуникации;
  • конструктивные элементы новостройки в целом, несущие стены здания, крыша, подвальные помещения и фундамент, лестницы и лестничные перегородки, двери, окна, плиты перекрытий;
  • системы инженерных коммуникаций, в том числе газо- и водопроводы, системы отопления и канализации, электропроводка;
  • системы технологического оборудования, например, лифты, газовые котлы, осветительные приборы и так далее.

На что гарантия не распространяется

Гарантийные обязательства застройщиков действуют лишь в отношении дефектов, возникших по их вине. Согласно п. 7 ст. 7 ФЗ № 214, эти обязанности не касаются недостатков, возникших по причине:

  • обычного износа элементов новостройки;
  • нарушений нормативов эксплуатации объекта;
  • некачественного ремонта дома, проведенного самими жильцами, нанятыми ими подрядчиками или УК;
  • нарушения условий проживания и эксплуатации новостройки;
  • не связанной с деятельностью девелопера, например, в связи со стихийным бедствием, военными действиями или чрезвычайной ситуацией.

Гарантийный срок

Обязанности СК по устранению возникших по его вине проблем действуют в течение определенного законом гарантийного срока. Согласно п. п. 5, 5.1 ст. 7 ФЗ № 214, такой срок должен составлять:

  • не менее 5 лет, в отношении конструктивных элементов новостройки. Течение указанного срока стартует после составления акта приемки-передачи с конкретным дольщиком, то есть для каждого из них крайняя дата гарантийного срока будет отличаться;
  • не менее 3 лет для систем коммуникаций и прочего оборудования. Течение этого срока стартует после подписания акта приемки-передачи первым жильцом.

Федеральный закон позволяет СК самостоятельно увеличивать срок гарантий, в том числе и на отдельные части объекта. Например, для крыш она может составлять 10 лет, для лифтов – 15 лет и так далее.

Обязательства по устранению дефектов

Закон дает дольщику по ДДУ право требовать бесплатного ремонта недостатков жилья в адекватные сроки, если они возникли по вине строителей. Данное требование следует направлять в виде заявления.

Если указанные дефекты выявлены на стадии сдачи дома в эксплуатацию, рекомендуется в присутствии представителя строительной организации составить акт о несоответствиях.

Если он отказывается подписывать акт и не соглашается с претензией, рекомендуется заказать независимую экспертизу дефектов у профильного эксперта и заставлять застройщика устранять их через суд. При этом до момента их устранения дольщик вправе не подписывать акт приемки-передачи – п. 5 ст. 8 ФЗ № 214.

Если выявленные нарушения являются существенными или девелопер в адекватный срок не исправил некачественную работу, дольщик, согласно п. 3 ст. 7 ФЗ № 214, вправе отказаться от своих обязательств, отменить ранее заключенный ДДУ и потребовать возврата денег за квартиру. Кроме того, п. 2 ст. 9 ФЗ № 214 позволяет взыскать компенсацию.

Как написать заявление

Заявление в строительную организацию составляется дольщиком в свободной форме. В нем дольщику обязательно необходимо указать:

  • полное наименование сторон;
  • обстоятельства, предшествующие претензии:дата заключения и реквизиты ДДУ, срок сдачи объекта;
  • суть заявления – опись выявленных нарушений со стороны застройщика, ссылки на независимую экспертизу, требование устранить выявленные дефекты в соответствии со ст. 7 ФЗ № 214;
  • разумный срок, в течение которого компания-застройщик обязана устранить дефекты.

Заявление рекомендуется передавать застройщику лично, с обязательным указанием на втором экземпляре даты и номера входящей корреспонденции или направлять по почте с описью вложений и уведомлением о получении.

В какой срок устраняются недостатки

Устранение дефектов должно происходить в разумные сроки, потому представляется логичным, что они должны быть оговорены с дольщиком и будут зависеть от степени сложности проводимых строительных работ.

Обычно такие сроки не превышают 35-45 дней. В случае их пропуска закон дает дольщику право отказаться от ДДУ.

Если застройщик-банкрот

С середины 2017 года застройщик обязан быть членом саморегулируемой организации, в которой формируется специальный компенсационный фонд на случай исполнения обязательств его членов при их банкротстве. За счет указанного фонда такой организации и будет осуществляться устранение выявленных недостатков.

Источник: https://zaoalto.ru/articles/garantijnye-obyazatelstva-zastrojshika-posle-sdach/

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Гарантийные обязательства застройщика

Каждый человек, который покупает недвижимость в новостройке, должен знать гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома. Наличие такой информации позволяет избежать проблем в будущем и получить качественное жилье, которое соответствует договору, техническому регламенту и действующим нормативам.

Судебная практика подтверждает, что покупатели жилья в многоквартирных домах имеют все необходимые «рычаги».

Они вправе требовать выполнения обязательств строительной компанией, а количество выигранных дел позволяет говорить об эффективности таких действий.

Главное — быть спокойным, доказывать свою правоту сознанием дела и по закону. Ниже рассмотрим, какую гарантию дает застройщик, и что делать для защиты прав.

Какие существуют гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома?

В ФЗ №214 указано, что застройщик обязан передать клиенту качественное жилье, соответствующее условия ДДУ, действующим нормативам, а также другой документации — технической, проектной и градостроительной.

Нарушение этих требований и отступление от условий договора ведет к ухудшению качества готового объекта и появлению ряда недостатков готовой квартиры.

В результате жилье может быть признано непригодным для эксплуатации, а дольшик (покупатель недвижимости) вправе требовать от застройщика:

  • Уменьшения стоимости договора с учетом выявленных в процессе осмотра дефектов.
  • Устранения недостатков без дополнительной оплаты и в определеннее сроки.
  • Компенсацию потраченных средств, если за устранение недостатков берется новоиспеченный владелец квартиры.

При значительных нарушениях в процессе строительства и низком качестве постройки, а также в случае несвоевременного устранения обнаруженных дефектов дольщик вправе отказаться выполнять договор и потребовать от строительной компании возврата выплаченных средств, в том числе с процентами. При таких обстоятельствах условия, обеспечивающие снятие ответственности застройщика за выявленные недостатки, не имеют силы.

Сроки гарантийного обязательства

После получения недвижимости покупатель часто находится в эйфории и не сразу замечает недостатки. Кроме того, бывают такие дефекты, которые проявляются только через несколько месяцев эксплуатации вновь возведенного жилья.

По закону у покупателя имеется 5 лет — срок гарантийного обязательства застройщика после сдачи новостройки.

Если в течение этого периода строительная компания отказывается выполнять требования покупателя недвижимости, за дольщиком остается право обратиться в суд.

В судебной практике известно много случаев, когда покупателю «бракованного» жилья удавалось доказать правоту.

При этом отсчет пятилетнего срока стоит начинать со дня, когда объект был передан в эксплуатацию дольшику.

По закону гарантия распространяется не только на постройку, но и на ее крышу, перекрытия, отделку и другие элементы здания. Это касается любых типов многоквартирных домов и частных построек.

Отдельно предоставляется гарантия на технологическое и инженерное оборудование, которая действует три года. Отсчет этого периода начинается со дня, когда поставлена подпись в передаточном акте. Стоит отметить, что составлением ДДУ занимается строительная компания, поэтому раздел о гарантийных обязательствах может случайно «выпасть».

Но не стоит переживать. Даже при отсутствии такого пункта застройщик несет полную ответственность, ведь гарантийный срок обязательства прописан в федеральном законе.

Строительная компания должна подчиняться действующему законодательству, а информация в договоре всего лишь дублирует общеизвестные факты и раскрывает особенности сотрудничества.

Можно ли изменить срок гарантии?

Существует мнение, что гарантийный срок может быть уменьшен или увеличен для определенных элементов новостройки — лифта и других элементов. Из упомянутого выше ФЗ №214 (пункт 5, статья 7) следует, что гарантия на многоквартирный дом, возведенный по договору долевого участия, равен 5 годам и более.

В договоре срок гарантии может быть увеличен на определенные элементы сооружения. К примеру, на крышу и межпанельные швы гарантийный период должен быть выше — от 10 лет. Многие застройщики России указывают в договоре с дольщиками именно этот срок.

Что касается инженерного и технологического оборудования минимальный порог гарантии по закону должен быть от 3-х лет и более. К этой категории относятся лифт, питающие подстанции, котельные, отопительные и вентиляционные устройства и прочие системы.

Перед строительством многоэтажного дома подбираются подрядчики, которые гарантируют выполнение обязательств на протяжении всего периода, указанного в ФЗ. Если условие не соблюдается, застройщик вынужден взять на себя ответственность.

Отдельного внимания заслуживает вопрос гарантии на элементы внутри квартиры или дома. Например, какой может быть гарантийный период на радиаторную батарею? Здесь также действует рассмотренный выше срок — 5 лет. Но стоит учесть, что в случае передачи объекта управляющей компании именно она будет нести ответственность за ремонт (если это потребуется).

  Кадастровый инженер – кто это?

Как потребовать выполнения обязательств?

Если в процессе эксплуатации дольщиком был обнаружен строительный брак, покупатель вправе обратиться к застройщику и потребовать устранения дефекта.

Для этого необходимо оформить претензию в письменном виде и указать в ней сроки устранения. Документ отправляется заказным письмом с указанием перечня документов внутри и обязательным уведомлением.

Если в оговоренный законом срок застройщик не отвечает на претензию, заявитель вправе обращаться в суд.

Если говорить подробно, алгоритм действий при выявлении дефектов в новостройке имеет следующий вид:

  • Оформление претензии в письменном виде. Документ составляется в 2-х экземплярах и должен содержать подробную информацию о проблеме. Здесь же необходимо указать сроки, в течение которых дефект необходимо устранить. Если полностью устранить проблему не получится, должна быть уменьшена стоимость объекта или покрыты затраты владельца.
  • Один экземпляр претензии передается представителям строительной компании, а другой остается у заявителя. Это необходимо, чтобы у дольщика осталось доказательство подачи заявления.
  • Обращение в управляющую компанию. В этом органе должны подтвердить, что дефект подпадает под зону ответственности застройщика.
  • После проверки недостатков, прописанных в претензии, выносится решение

Рассмотренные выше рекомендации — отличный способ добиться от застройщика выполнения обязательств по закону. Оформление претензии возможно на протяжении всего срока действия гарантийного периода. Отсчет начинается со дня, когда бумаги о передаче квартиры были подписаны.

Технологическое оборудование многоквартирного дома эксплуатирует управляющая компания. Именно в ее обязательства входит ремонт и обслуживания такого имущества. Если в процессе ремонта или выполнения других мероприятий требования действующих нормативов были нарушены, ответственность за дефекты может нести именно управляющая компания.

Что будет в случае банкротства?

При банкротстве застройщика становится вопрос об исполнителе гарантийных обязательств. Если это произошло до ввода объекта, покупателям жилья придется оформлять право на недостроенный объект. При этом возведение новостройки будет продолжено другой строительной компанией. Последняя должна установить гарантийный срок.

Если застройщик обанкротился сразу после сдачи объекта на баланс управляющей компании, тогда претензии должны быть удовлетворены за счет денег компенсационных фондов СРО.

Если человек при строительстве частного дома нанимал подрядную организацию, на выполненную работу также устанавливается гарантия с возможностью предъявления претензий по качеству.

Для частного дома срок гарантии должен быть не меньше года, а для некоторых видов работ — до 5 лет.

  Организация экспертизы проектной документации в деталях

Как быстро застройщик обязан выполнить гарантийные обязательства?

В Законе о защите прав потребителей написано, что ответ на претензию должен быть дан в течение 10 суток, но в ГК РФ указан другой срок — до 30 дней. Чтобы избежать конфликтных ситуаций, в претензии необходимо указать рекомендуемый срок ответа на обращение.

Учтите, что характер претензии внимательно изучается застройщиком на факт того, не попадает ли дефект в зону ответственности управляющей компании. Идите в УК, чтобы иметь на руках ответ ее представителей с подтверждением, что выявленные недостатки относятся к вине застройщика. В такой ситуации доказывать правоту проще.

На что застройщик не дает гарантию?

В упомянутом выше ФЗ четко оговаривается зона ответственности застройщика. Как правило, речь идет о дефектах, имеющих капитальный характер. Если строительная компания отказывается выполнять обязательства, она может пояснить свои действия одной из следующих причин:

  • Естественным износом, а также ухудшением эксплуатационных параметров по причине завершения расчетного периода применения.
  • Нарушение правил эксплуатации помещений, которые относятся к категории общего применения, а также неправильное использование имущества.
  • Поломка оборудования или конструктивных элементов, которые во время сдачи объекта были приняты без оформления претензии по акту приема-передачи, или повреждены самим пользователем.
  • Нарушение правил эксплуатации, монтажа или применения сантехнического оборудования и бытовых устройств.
  • Аварийные случаи, которые связаны с отопительной, канализационной, вентиляционной, газовой, водосточной и другими системами, и появились по причине действий жильцов.

Как отмечалось, после сдачи объекта ответственность несет управляющая компания. Если УК не отвечает ни по одному из пунктов, необходимо обращаться к застройщику. Именно он должен устранять имеющиеся дефекты по запросу клиента.

Гарантийный срок на крышку от подрядной организации равен 10 годам и более, если другие условия не были отражены в акте приема-передачи. Также гарантия может оговариваться в технических документах, которые передаются застройщиком УК после ввода здания в работу.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/garantijnye-obyazatelstva-zastrojshhika-posle-sdachi-doma/

Какие гарантии дает застройщик и как обратиться к нему с претензией при необходимости?

Гарантийные обязательства застройщика

В ч.1 указанной статьи закона о долевом строительстве говорится, что застройщик обязан передать дольщику квартиру (иной объект в соответствии с предметом договора), которая соответствует:

  • условиям договора долевого участия в строительстве (далее – «ДДУ»);
  • проектной документации на многоквартирный дом;
  • техническим, градостроительным, иным профильным регламентам, нормативам и стандартам.

В ч.5 той же статьи говорится о гарантийных обязательствах. Но нет расшифровки, на что именно распространяется гарантия. Но прежде чем рассмотреть «гарантийные случаи», обратим внимание на дефекты, которые были выявлены при передаче квартиры.

Застройщик освобождается от ответственности, если дольщик принял квартиру со всеми дефектами и подписал акт приема объекта долевого строительства. Поэтому важно принимать квартиру, полностью соответствующую условиям договора и действующим техническим и прочим регламентам. О том, как это сделать, читайте здесь.

А вот все остальные дефекты, которые выявляются в течение гарантийного срока, подлежат устранению за счет застройщика при условии его вины в их происхождении. Гарантия распространяется на инженерные сети, оборудование, конструктив здания и прочие элементы по договору. Чаще всего недовольство дольщиков вызывает:

  • течи водопроводных и водоотводящих сетей;
  • трещины на капитальных стенах и перегородках, не связанные с естественным процессом усадки;
  • провисы плит перекрытий;
  • промерзающие стены, углы, потолки;
  • неработающая фурнитура окон, дверей (если были установлены по договору);
  • просадка здания, разрушение конструкций;
  • плохо работающая система вентиляции, отопления, электрическая проводка и прочие инженерные сети и коммуникации;
  • появление грибка и плесени, протечек любого происхождения (за исключением вины соседей, УК – информацию о действиях при заливе квартиры ищите здесь).

Словом, любые дефекты, которые возникают в течение гарантийного срока по вине застройщика, являются поводом для обращения по гарантии. Однако есть перечень недостатков, на которые гарантия не распространяется.

На что не распространяется гарантия на дом от застройщика

Поскольку застройщик отвечает исключительно за «капитальные» недочеты, то есть возникшие по его вине вследствие проектных или строительных недочетов, отказ в гарантийном устранении недостатков всегда связан со следующими обстоятельствами:

  • естественный износ оборудования, узлов, элементов вследствие окончания расчетного срока эксплуатации;
  • нарушение правил эксплуатации оборудования, сетей, узлов и элементов (при условии, если выполнены требования п.1.1 ч.1 ст.7 ФЗ №214 от 2004 года);
  • нарушение требований технических и прочих регламентов и норм при подключении и эксплуатации отопительного, сантехнического, электрического, газового и прочего оборудования;
  • аварийные ситуации в системах отопления, водоснабжения и водоотведения, вентиляции, газовой и электрической сети, спровоцированной 3-ими лицами, УК, жильцами, стихией и пр.;
  • повреждения и иные дефекты, связанные с действиями жильцов, УК, 3-их лиц.

Если выявленный дефект не связан с любым вышеперечисленным, дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатка и компенсации расходов, связанных с его появлением. Но сделать это нужно в пределах гарантийного срока.

Что делать при выявлении дефекта, если срок гарантии на дом не истек

Все та же статья закона о долевом строительстве предполагает, что дольщик вправе потребовать от застройщика устранения недостатка любым способом:

  • силами застройщика;
  • силами дольщика с компенсацией расходов застройщиком;
  • соразмерным уменьшением цены ДДУ.

Требование об устранении недостатка передается в виде претензии, в которой указывается характер дефекта, а также конкретные требования (об устранении или выплате компенсации). Застройщик обязан ответить на претензию и либо принять требования заявителя, либо отказать в их удовлетворении.

О том, как именно предъявляется претензия по недочетам, читайте здесь.

Если застройщик отказывается удовлетворять претензию дольщика, можно обращаться в суд. Через суд можно добиться и устранения недостатка, и выплаты компенсации. Подробней о суде с застройщиком написано в этой статье.

Отказ по гарантии после сдачи дома

Но не стоит надеяться, что застройщик будет оперативно устранять все выявленные жильцами недочеты. Напротив, он будет изо всех сил стремиться отказать в гарантийном устранении «ляпа», и пытаться выставить виноватыми:

Причем, как правило, это происходит уже на этапе претензионной работы. Весь расчет застройщика строится на том, что дольщик махнет рукой и сам зашпаклюет трещину или заменит фурнитуру окна (а то и всю оконную конструкцию). Как показывает практика, расчет обоснованный – редкий дольщик доходит до суда.

Марк Н. заселился в квартиру, купленную по ДДУ.

Спустя 2,5 месяца он обнаружил растрескивание штукатурки в одной из комнат. Мужчина обратился к застройщику с требованием устранить недостаток, однако в ответ на претензию получил сообщение от застройщика о вине самого Марка, что он нарушил правила эксплуатации.

Дольщик попросил о помощи юриста. Специалист рекомендовал нанять строительного эксперта.

На основании экспертного заключения юрист помог Марку взыскать компенсацию и неустойку с застройщика в судебном порядке.

Но если дольщик все же доходит до суда, застройщик вновь доказывает отсутствие своей вины. И противостоять напору его юрисконсультов сможет только профессиональный юрист.

Ведь если начат судебный процесс, то все сроки устранения недостатка уже вышли, и за просрочку с девелопера взыскивается компенсация вместе со штрафом. Естественно, что застройщику не хочется платить.

Поэтому юристы настоятельно советуют: при выявлении дефекта не нужно сразу связываться с представителем застройщика и пытаться решить вопрос самостоятельно. Лучше привлечь к решению проблемы специалиста, как минимум, запросив бесплатную консультацию. О том, какую помощь возможно получить в сфере долевого строительства, читайте здесь.

Отношения между потребителем и застройщиком регулируются следующими нормативно-правовыми актами:
  1. Закон №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Источник: https://SudVoronezh.ru/na-chto-rasprostranyayutsya-garantijnye-obyazatelstva-zastrojshhika-posle-sdachi-doma/

Как добиться исполнения гарантийных обязательств по новостройкам

Гарантийные обязательства застройщика

В первые годы жизни в новостройке люди нередко сталкиваются со скрытыми дефектами, которые заметно осложняют жизнь: протекают окна, образуется наледь и плесень, неправильно функционируют инженерные коммуникации. Все эти проблемы застройщик должен устранить в соответствии с гарантийными обязательствами. Редакция IRN.RU выяснила, что входит в гарантию и как добиться исполнения обязательств.
 

Начинать с акта

Застройщик обязан передать дольщику квартиру надлежащего качества. По этому поводу дольщик подписывает акт приемки-передачи. «До подписания акта необходимо со всей тщательностью удостовериться в том, что квартира, ее оборудование соответствует требованиям проектной документации, регламентов и норм», – говорит Михаил Бузулуцкий, директор департамента жилой недвижимости GORN Development.

«При передаче объекта дольщику застройщик также предоставляет инструкцию с правилами и условиями безопасного и правильного эксплуатирования объекта, сроками службы и перечнем элементов, которые относятся к объекту, а также с возможностью определить, какие недостатки и поломки оборудования относятся к гарантийным», – отмечает Юлия Симановская, директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group.

Инструкция по эксплуатации выдается как на саму квартиру, так и на все входящее в нее оборудование – вплоть до радиаторов и окон.

Правда, в подавляющем большинстве случаев девелоперы формально подходят к подготовке инструкций, рассказал заместитель генерального директора «Института развития строительной отрасли» Александр Сидоренко на V Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства.

Застройщики готовят эти документы в последний момент, зачастую просто ищут стандартные в интернете.

Между тем, именно инструкции по эксплуатации являются важнейшими документами, по которым будут определять гарантийные обязательства: если житель неправильно эксплуатировал квартиру или оборудование, ему откажут в гарантийном ремонте. Поэтому сколь бы формальными ни были эти документы, нужно с ними внимательно ознакомиться.
 

Разный срок

В ФЗ-214 прописан пятилетний срок гарантии на сам объект долевого строительства: фасад и несущие конструкции, целостность стен, стеклопакеты, кровлю и т.п.

Меньший срок (три года) устанавливается на технологическое и инженерное оборудование (системы вентиляции, отопления, водо-, газо- и электроснабжения, мусоропроводы, лифты и т.п.).

Застройщики могут прописать в договоре больший срок, однако обычно они на это не идут.

«Откровенного говоря, даже диван из IKEA имеет большую гарантию, чем минимальный гарантийный срок на строящиеся квартиры из камня и бетона и, по моему мнению и мнению некоторых моих коллег, он должен быть куда больше», – считает Михаил Бузулуцкий.

https://www.youtube.com/watch?v=KYR5r7Fb-58

Гарантийный срок начинает отсчитываться не с момента сдачи дома в эксплуатацию, а со дня подписания акта приема-передачи. Поэтому для разных жителей одной новостройки срок может истекать в разное время – в зависимости от того, когда они подписали акт.
 

Что входит в гарантийные обязательства

В январе 2017 года в Госдуму был внесен проект поправок к ФЗ-214, который предлагал дополнить перечень объектов, попадающих под гарантию, элементами внутренней отделки и благоустройства. Правда, в законопроекте не объясняется, что именно подразумевается под этими пунктами и, как утверждают застройщики, они и так входят в гарантийное обслуживание.

По словам Михаила Бузулуцкого, гарантийные обязательства застройщика распространяются на все элементы и конструкции жилого дома и приобретаемой квартиры, вне зависимости от того, отражены они в договоре или нет.

«К гарантийным обязательствам застройщика относятся недостатки, связанные с качеством переданного объекта. Например, протекающая кровля, трещины, образование плесени, протечки и продувание оконных конструкций, неработающее инженерное оборудование и др.

», – говорит Юлия Симановская, директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group.

Закон оговаривает случаи, на которые не распространяется гарантия. Это естественный износ, несоблюдение правил эксплуатации, а также установки и использования сантехники и бытовых приборов. Кроме того, гарантия не работает при выходе из строя оборудования и элементов конструкции, изначально принятых по акту без претензий.

Правда, этот пункт распространяется только на видимые изначально недостатки. То есть, если дольщик при подписании акта не выразил претензий, например, к стеклопакетам, а потом окна стали промерзать, он все равно может обратиться за гарантийным ремонтом.

Кроме того, гарантия не распространяется на аварийные ситуации с инженерным оборудованием (отопление, канализация, водопровод и т.п.), которые спровоцировали жильцы.
 

Как добиться правды

По словам Михаила Бузлуцкого, основной объем рекламаций и претензионной работы проходит в первый год после ввода дома в эксплуатацию. Чаще дольщики жалуются на внутренние проблемы жилья, но особенно активные и знающие покупатели предъявляют претензии не только к качеству купленной ими квартиры, но и к местам общего пользования и придомовой территории.

«Долевой инвестор в случае выявления скрытых недостатков в пределах гарантийного срока в приобретенной у застройщика квартире вправе предъявить в суд иск об устранении недостатков либо претензию застройщику, – говорит Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век». – Если застройщик добровольно не устранит недостатки своими силами и за свой счет по претензии долевого инвестора, то долевой инвестор сохраняет право на предъявление в суд иска к застройщику». Кроме того, жильцы могут подать жалобу в Роспотребнадзор.

Застройщик может сослаться на неправильную эксплуатацию со стороны управляющей компании. Поэтому эксперты рекомендуют сначала написать заявку в УК: она соберет комиссию для обследования квартиры и заключения экспертизы. «В комиссию входят, как правило, представители управляющей компании, генподрядной организации, технического заказчика.

Если подтверждается гарантийный случай, застройщик берет на себя обязательства по его устранению», – говорит директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

Претензию к застройщику лучше готовить в двух экземплярах: один вручить под роспись застройщику (или отправить заказным письмом с описью вложения), а второй оставить себе.

«Часто застройщики оперативно устраняют недостатки, но бывают случаи и судебных разбирательств с привлечением экспертного сообщества», – говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Как утверждает генеральный директор Фонда развития механизмов гражданского контроля Мария Кошеверская, в большинстве случаев проблему удается решить в досудебном порядке.

В любом случае, все претензии стоит предъявлять письменно, от устных переговоров обычно нет толка. Так, одна из жительниц ЖК «Шлиссельбург» в Санкт-Петербурге после въезда обнаружила существенные недостатки квартиры: промерзание углов и продувание стеклопакетов.

Женщина звонила в ТСЖ и застройщику, квартиру даже посещал главный инженер с прорабом. Однако дальше разговоров дело не зашло.

После письменной претензии жительнице ответили в течение 10 дней и устранили недостатки – провели изоляцию углов, а с наступлением теплого сезона заменили стеклопакеты.

Зачастую эффективнее действовать совместно. Многие жители новостроек общаются на форумах, выявляют общие недостатки и затем готовят совместные претензии. Так, например, поступили жители микрорайона Катюшки в Лобне. В 2013 году один из них завел тему на общем форуме с призывом рассказывать об обнаруженных недостатках.

Выяснилось, что у людей появляются щели в балконных дверях, промерзают окна, мокнут и протекают углы. Изначально жители пытались устранить эти недостатки либо собственными силами, либо обращались в УК. Максимум, чего удавалось добиться – приезжал мастер, сверлил отверстия в углах и заполнял их пеной, отмечая, что это нормально и «так у всех».

Хватало таких работ до следующего холодного сезона.

В результате жители создали инициативную группу, которая организовала встречу с представителями застройщика и управляющей компании.

Им порекомендовали обращаться с претензией в УК, которая затем разбирается с застройщиком. Обращались жители индивидуально, но по заранее проработанной стандартной схеме.

В результате у многих отрегулировали окна, альпинисты провели изоляцию стен снаружи, некоторым удалось добиться замены стеклопакетов.

Суды чаще всего встают на сторону жителей, поэтому сами застройщики не любят доводить дела до суда и реагируют на официальные претензии. Правда, зачастую застройщик создается под конкретный объект.

По словам Марии Кошеверской, это делается в том числе для того, чтобы избежать гарантийных обязательств. Такой застройщик может прекратить свою деятельность сразу после сдачи дома в эксплуатацию.

Последние изменения ФЗ-214 борются в том числе и с этим, прежде всего за счет увеличения уставного капитала. Минимально он составляет 2,5 млн рублей (для строительства не более 1500 кв.

м), а максимальный размер – 1,5 млрд рублей, если застройщик планирует возвести более 500 000 кв. м. При таких суммах девелоперам становится невыгодно создавать фирмы-однодневки, что в будущем может привести к улучшению ситуации.
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Городской квартал BIGTIMEМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Полежаевская4 кв. 2020 г.от 17 707 900 руб.
Городские резиденции SPIRESМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар4 кв. 2020 г.от 14 202 760 руб.
Квартал на набережной NOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2021 г.от 12 103 080 руб.
EVERМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Калужская
EniteoМосква, Юго-Западный округ, район Котловка, м. Крымская МЦК2 кв. 2023 г.

Источник данных: База недвижимости IRN.RU

Источник: https://www.irn.ru/articles/39806.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.