Гарантийные удержания при подрядных отношениях в строительстве

Содержание

Договор подряда может содержать условие о том, что заказчик удерживает в течение гарантийного срока часть оплаты выполненных работ – Правовой мир

Гарантийные удержания при подрядных отношениях в строительстве

Договор подряда – одна из наиболее часто используемых форм сделок между субъектами.

Так как подряд – это выполнение определенной работы с передачей заказчику конечных результатов, принимающая сторона должна быть уверена в качестве этой работы.

Одна из форм защиты заказчика — гарантийные удержания при подрядных отношениях. В связи с этим важно разобраться в особенностях их применения и расчетов.

Сущность гарантийного удержания в договоре подряда

  • Договоренности подобного рода в подрядных отношениях заключаются в том, что одна сторона сделки согласна возместить другой стороне убытки, если они возникнут в результате некачественного выполнения работы.
  • Гарантийное удержание может выражаться в различных формах, таких как:
  • выплата денежной компенсации;
  • устранение недостатков на безвозмездной основе;
  • восстановление первоначального вида изделия и прочее.

Роль таких обязательств выражается в выполнении защитной функции для заказчика или исполнителя.

Законодательная база

Вопросы гарантийного удержания по договору подряда регулируются тридцать седьмой главой Гражданского кодекса. Общие условия, которые должны обязательно рассматриваться при заключении сделки, установлены статьями с №721 по №725.

Определение сроков гарантии и качества принятой работы рассматриваются первым пунктом статьи 721, статьей 722, пятым и шестым пунктами статьи 724 Кодекса. Периоды выявления недостатков также оговариваются в 724 статье. Исковая давность по делам данной категории определена первым пунктом 725 статьи.

Если речь идет о гарантийных удержаниях по договору строительного подряда — особенности таких типов документов установлены статьями с №754 по №756 Гражданского кодекса РФ.

Особенности составления документа

Чтобы правильно заключить сделку на подряд с указанием условий о гарантийном удержании, необходимо внимательно изучить особенности детализации каждого пункта договора и рассмотреть, каким деталям нужно уделить особое внимание.

В договоре нужно прописать, что выполненная работа должна быть надлежащего качества. При этом, даже если такое условие будет упущено, это не критично. Гражданским кодексом РФ установлено, что проданный товар, оказанная услуга и выполненная работа должны соответствовать установленным нормам качества.

Помимо этого, в договоре необходимо прописать сроки гарантии. А также правила фиксирования, рассмотрения и урегулирования претензий со стороны заказчика. Указанные гарантийные периоды могут устанавливаться по соглашению сторон, но не могут определяться меньше, чем в соответствующих СНиПах.

В договоре необходимо указать порядок судебного рассмотрения возникающих споров, если подрядчик не согласится составлять или подписывать акт о выявленных недостатках, а также выполнять обязательства, определенные правилами гарантийного удержания в строительстве и при бытовых работах.

Устанавливают следующие возможные действия исполнителя:

  1. Подрядчик обязан устранить за свой счет выявленные недостатки, если он были допущены по его вине.
  2. Исполнитель вправе отказать в возмещении или устранении недостатков в работе, если они возникли по вине заказчика или третьих лиц.

Условия о гарантийном удержании должны включаться в раздел договора о гарантиях и поручительстве для каждой из сторон. Они вступают в силу, если имеет место хотя бы одно из следующих нарушений:

  • несоответствие качества работы установленным нормам;
  • нарушение сроков выполнения заказа;
  • отсутствие финансирования деятельности субподрядчиков (при необходимости);
  • несоблюдение сроков приема работы;
  • несвоевременная оплата качественной работы или ее отсутствие.

Определение гарантийной суммы

Она может устанавливаться по одной из двух моделей:

    Выплата гарантийного удержания в форме неустойки при нарушении сроков сдачи результатов работы.Определение структурированной компенсационной выплаты.

Сумма гарантийного удержания определяется на основании стоимости работ по договору и общих правил установления размера компенсации.

При ликвидации подрядной организации может осуществляться передача всех гарантийных обязательств по договору организации-субподрядчику. При совершении такого действия все обязанности исполнителя переходят к новому субъекту вместе с правом на получение денег за работу.

Проводка гарантийного удержания по договору подряда может устанавливаться в форме следующих типов:

  • задаток;
  • залог;
  • удержание объекта имущества и прочее.

Критерии качества выполнения работ

Для правильной проводки в бухучете гарантийного удержания необходимо рассмотреть все критерии, по которым можно определить, качественно выполнена работа или нет, так как обязательства по сдаче результатов надлежащего качества установлены первым пунктом статьи 721 Гражданского кодекса РФ.

Итоги работы, которые передаются заказчику, должны соответствовать тем условиям, которые указаны в договоре, и являются пригодными для использования в течение всего гарантийного срока. Ответственность за нарушение этого правила в отношении производителей товаров, исполнителей услуг и работ перед заказчиками предусмотрена нормами российского законодательства.

  1. Для проведения и учета гарантийных удержаний при нарушениях существенных условий сделки по подряду определяются периоды для обнаружения явных и скрытых дефектов, а также давностные сроки.
  2. В отношении договоров на выполнение строительных подрядных работ право на получение компенсации возникает в следующих случаях:
  1. Если качество сданной работы не соответствует условиям, которые установлены договором.
  2. Если результат осуществленной деятельности не достиг показателей, которые отражены в технических документах по строительству.

Законодательством предусмотрены случаи, когда исполнитель освобождается от финансовой и фактической ответственности, а также от выставления счета на гарантийное удержание. Согласно второму пункту статьи 755 Гражданского кодекса, к таким случаям относятся следующие:

  • выявленный дефект возник в процессе нормального износа объекта строительства;
  • ущерб наступил при неправильной эксплуатации объекта;
  • дефект возник из-за неправильно проведенного ремонта самим заказчиком или привлеченными им лицами.

Если после принятия работы были выявлены какие-либо недостатки, исполнителя необходимо уведомить об этом в установленные законом сроки.

Сроки при принятии результатов работы по подряду

Чтобы при выявлении каких-то недостатков в результате работы направить исполнителю письмо о гарантийном удержании, важно знать сроки установления дефектов в деятельности подрядчика.

Четвертый пункт статьи 755 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что заказчик обязан уведомить исполнителя о выявленных недостатках в разумный срок. По общему правилу, такой срок составляет один месяц. В отношении объектов, являющихся предметом строительного подряда, сроки несколько иные.

Срок давности по объектам строительства составляет три года. Согласно пунктам со второго по четвертый в статье 724 Гражданского кодекса РФ, максимальный срок установления дефектов в работе строительного подрядчика составляет пять лет. Срок начинает исчисляться с даты принятия результатов работы заказчиком.

Гарантийный срок на результат принятой работы устанавливается по нормам первого пункта статьи 722 Кодекса. Этот период времени в обязательном порядке прописывается в заключенном сторонами договоре.

Если стороны не указали иные сроки в подрядной сделке — применяются правила, установленные вторым, третьим и четвертым пунктами статьи 471 Кодекса. Если дефекты носят крайне серьезный характер, не допускающий эксплуатацию объекта строительства до их устранения исполнителем, отсчет срока гарантии не начинается. После принятия исправленной работы гарантийный период начинает исчисляться.

Правила применения сроков подачи претензии при сдаче работы ненадлежащего качества по Гражданскому кодексу РФ следующие:

  • право на предъявление претензии действует на протяжении всего гарантийного срока, который установлен нормативными правовыми актами, договорами или обычаями делового оборота (третий пункт статьи 724);
  • если срок гарантий на объект — меньше двух лет, подать жалобу на обнаружение дефекта можно уже после того, как этот период прошел. При этом заказчик обязан доказать документально, что недостатки возникли по вине исполнителя (четвертый пункт статьи 724).

Если речь идет о судебном разбирательстве по факту некачественно выполненной работы, срок давности в таком случае составляет один месяц, согласно первому пункту статьи 725 Кодекса. При поэтапной сдаче работы, он начнет отсчитываться с даты приема конечного результата.

Если сторона заказчика заявит об обнаруженных недостатках в письменной форме, срок гарантии будет отсчитываться от даты составления соответствующего документа.

Удержания гарантийного типа при строительном подряде

Такой способ обеспечения качественного выполнения работы часто используется в сфере подряда. Размер финансовой гарантии составляет от пяти до пятнадцати процентов от общей цены договора.

Удержания можно производить по следующим документам:

  1. По совокупности актов о приемке результатов работы (по форме КС-2).
  2. По окончательному акту.

При качественном выполнении работы стороны должны установить срок возврата гарантийного удержания. Этот период определяется сторонами в большинстве случаев одним из трех способов:

  • моментом окончания гарантийного срока;
  • датой начала эксплуатации объекта строительства;
  • днем получения заключения о том, что все требования к качеству соблюдены.

В некоторых случаях стороны устанавливают иные сроки возврата удержанных средств. В исключительных случаях удержание гарантийного типа может заменяться банковской гарантией. В любом случае предметом такой обеспечительной меры являются деньги.

Проводки в бухгалтерских документах

Для правильного отражения гарантийного удержания в 1С и равномерного включения затрат на его выплату, организации необходимо создать резерв.

В данную категорию потенциальных расходов такая статья вносится как часть производственных издержек вместе с расходами на обслуживание и ремонт по гарантии.

Это установлено Приказом № 34н, изданным Министерством финансов в Российской Федерации 29 июля 1998 года.

Особенности проводки гарантийного удержания в бухгалтерских документах в разных ситуациях состоят в следующем:
  1. Дт 62 плюс субсчет для расчетов с заказчиками за выполненную работу (исполнители), Кт 46 – количество работы, выполненной согласно форме КС-3 (заказчики).
  2. Дт 62 плюс субсчет для расчетов с заказчиками за проведение ремонтных работ исполнителем корреспондирует Кт 62, который отражает сумму оплаченного заказчиком ремонта при переводе на проценты от стоимости монтажно-строительных работ.
  3. Дт 26 и Кт 89 с субсчетами – образование резерва на проведение ремонта по гарантии.
  4. Дт 28 и Кт 10.69, 10.70 и 10.76 – расходы на проведенный в гарантийный период ремонт.
  5. Дт 89 – резерв, Кт 28 – списанные расходы на гарантийный ремонт.

При установлении размера выручки от работы, сданной исполнителем и принятой заказчиком, формируются следующие проводки бухгалтерского типа:

  1. Дт 26 и Кт 67 – размер налога, подлежащий уплате пользователями автомобильных дорог.
  2. Дт 80 и Кт 68 – сумма налога, уплачиваемая на содержание фондов жилья.
  3. Дт 89 и Кт 80 – сумма не потраченного резерва, присоединяемая к финансовому итоговому результату за отчетный период.
  4. Дт 51 и Кт 62 с субсчетами – расчеты с другой стороной по договору, оплата долгов по резервам для ремонта по гарантии и проведения восстановительных работ после истечения гарантийного срока.

Порядок выявления дефектов при строительном подряде

Согласно второму пункту статьи 755 Гражданского кодекса РФ, подрядчик не отвечает за недостатки в выполненной по договору подряда работе, если докажет, что они образовались по вине заказчика или третьих лиц (даже если недостатки были обнаружены в течение срока гарантии).

При установлении наличия отклонений в качестве сданного объекта строительства, заказчик обязан уведомить исполнителя об этом в разумные сроки (согласно правилам четвертого пункта статьи 755). Если в добровольном порядке стороны не могут разрешить возникший спор, его рассмотрение переводится в юрисдикцию суда.

Особенности действия гарантии в строительном подряде и обязательств по ней состоят в следующем.

Правилами первого пункта 721 статьи Гражданского кодекса РФ определена обязанность подрядчика предоставить в установленные договором сроки качественно построенный объект.

При этом определение уровня качества исходит из требований, которые зачастую применяются к результатам работы (объектам) данного типа.

Подрядчик обязан гарантировать заказчику, что возведенное строение будет полностью соответствовать требованиям, которые установлены технической документацией, являющейся неотъемлемой частью договора. Кроме того, исполнитель должен обеспечить нормальную эксплуатацию объекта в течение гарантийного срока.

Стороны могут отказаться от установления любого вида обязательства гарантийного типа. Статья 756 Гражданского кодекса РФ устанавливает общие сроки, в течение которых обнаруженные по договору строительного подряда недостатки подлежат безвозмездному устранению. Основной период гарантии составляет пять лет, независимо от того, устанавливаются ли сроки гарантии на работу.

Если указанные периоды определяются, исходя из требований статей 756 и 724 Гражданского кодекса РФ, исполнитель отвечает в полном объеме за дефекты, обнаруженные в рамках этого времени. В случаях, когда срок гарантии составляет менее пяти лет, ответственность подрядчика все равно рассчитывается на пятилетний период.

Согласно правилам второго пункта статьи 755 Гражданского кодекса РФ, если дефекты или недостатки в работе были выявлены в течение гарантийного периода, на исполнителе лежит обязанность по доказательству своей невиновности. В случае взыскания гарантийного удержания в рамках судебного разбирательства именно подрядчик должен обосновать свою позицию о том, что ущерб возник из-за действий других лиц.

Источник: https://stepnoeadm.ru/prochee/dogovor-podryada-mozhet-soderzhat-uslovie-o-tom-chto-zakazchik-uderzhivaet-v-techenie-garantijnogo-sroka-chast-oplaty-vypolnennyh-rabot.html

Гарантийные удержания при подрядных отношениях в строительстве

Гарантийные удержания при подрядных отношениях в строительстве

При заключении договора подряда стороны становятся субъектами гражданского права и, используя «гарантийное удержание по договору подряда», могут эффективно добиться реализации закреплённых в контракте обязательств.

При этом защита их прав и интересов возлагается на существующие нормы ГК и обоюдна для обеих сторон. Часто, заказчик, защищая свои права в вопросах невыполнения обязанностей подрядчиком или в нарушении регламентированных сроков, штрафует виновника, а также начисляет пени за просрочку.

Но такой вид реализации своих прав кажется долгосрочной перспективой и практикой выработана стратегия с использованием обеспечительных мер.

Что это означает?

Закреплённое в документе резервирование — это часть стоимости работ, которая подлежит уплате и выплачивается при наступлении условий, прописанных в контракте.

Пример: сторонами установлено, что для обеспечения выполнения обязательств, с выполняющей стороны взыскиваются ежемесячно средства в размере десяти процентов полной стоимости расходов за совершённые функции, которые будут возвращены при условии отсутствия претензий за выполненные работы.

Существуют следующие виды недоплат по соглашению:

  1. По всем подписанным формам КС-2 (актам о приёмке работ).
  2. По последнему акту.

Процент взысканий это обсуждаемая цифра и размер её обычно колеблется от пяти до пятнадцати процентов.

Важно понимать, что такие действия не имеют никакого отношения к распространённому в этой среде денежному залогу. Отличием является то, что такое обеспечение. Это не средства доплаченные исполнителям в процессе их труда, а средства залога до момента подписания контракта.

Можно устанавливать различные сроки возврата резервного обеспечения:

  • после завершения регламентных временных отрезков на качество объекта. По ГК РФ ст. 724 части 2 и 4, минимальный срок – один год, максимальный – два года;
  • после ввода в эксплуатацию;
  • в случае предъявления исполнителю претензий на качество его труда, после получения заключения о ликвидации требований по претензии.

Таким образом, в случае возникновения убытков, которые возникли по вине выполняющей стороны, наниматель покроет их, произведя зачёт встречных требований.

Банковская порука как способ защиты нанимателя

Резервирование фондов обеспечивается банковским заверением и, в свою очередь, возвращаются исполнителю после подписания приёмки законченного объекта.

Происходит это следующим образом:

  1. Принципал обращается в банк с просьбой об обеспечении, а банк даёт обещание бенефициару.
  2. Когда бенефициар полагает, что принципал не должным образом исполнил условия контракта, он предъявляет банку запрос о выплате денег. При этом требования, письменно обоснованы с предоставлением доказательств вины исполнителя.
  3. О полученном требовании банк уведомляет принципала и производит действия по установлению истинности предъявленных требований, что и есть основанием для удовлетворения обращения.

Расходы по сопровождению банковской поруки возлагаются на принципала. Определяется каждым банком индивидуально, но обычно не менее чем 1%.

Также многие организации выдвигают следующие условия выдачи банковского ручательства:

  • поручительство третьих лиц;
  • залог имущества, высоколиквидные ценные бумаги, автотранспорт и любые товарно-материальные ценности, имеющие привлекательность для банка.

Оформление банковского ручательства похоже по своему объёму выполнения требований на получение банковского кредита. Чаще для  предприятия эти расходы являются невозвратными.

Но поскольку в них заинтересованы обе стороны, то возможно процедуру частичного или полного возмещения прописать в контракте.

Нормативная база

Понятие и механизм реализации такого резервирования появился в результате взаимоотношений между сторонами и пока не закреплён на законодательном уровне. Существующие гарантийные удержания при подрядных отношениях в строительстве это дискуссионные моменты в юридической работе.

Бытует мнение, что использование такого обеспечения рискованное мероприятие.

Но все, же для составления пунктов контракта в юридически правильной редакции можно руководствоваться следующими законодательными актами, предписаниями и постановлениями инстанций различных уровней:

  1. Общие пункты договора должны быть согласованы со статьями 721-725 ГК РФ.
  2. Вопросы определения качества и согласования сроков со статьями 721, 722, 724 того же кодекса.
  3. Уточняющие положения в вопросах заключения рабочего подряда, прописаны в статьях 754-756 Гражданского кодекса.
  4. Регламентные сроки на выполненные объёмы закреплены в п. 2-4 статьи 471 ГК и п. 1 статьи 29 Закона № 2300-1.
  5. Протокол №6 от 20.02.96 г. Межведомственной комиссии по подрядным торгам при Минстрое РФ (методика использования банковских ручательств).
  6. Постановления Арбитражных судов по делу N А56-31909/2012, N А40-71165/12-89-303, Девятого арбитражного АС N 09АП-18866/2011 по делу N А40-30592/11-89-209.

Редакция договора должна быть максимально близка к действующим нормативам, так как это убедительный аргумент при тяжебном процессе.

Рекомендации по составлению контракта

Для упрощения процедуры решения спора как досудебного, так и тяжебного разбирательства лучше при составлении соглашения и подписании его учесть следующие моменты:

  • в документе должны быть чётко прописаны регламентные сроки с соблюдением нормативной базы и СНиП;
  • разработаны правила рассмотрения претензий любой из сторон, а также их регистрацию и порядок устранения;
  • разработано обязательство, по которому ответственная сторона берёт на себя расходы по устранению выявленных изъянов;
  • оговорены, в каком порядке, и при каких условиях будет удовлетворены требования за счёт резервируемых средств;
  • момент несовпадения пятилетнего регламентного срока на качество объекта и трёхлетнего срока исковой давности подачи претензионного заявления, должен быть проработан с учётом интересов исполнителя;
  • включён пункт о праве подачи искового заявления в случае отказа исполняющей стороны письменно признавать свои недостатки;
  • закрепить право нанимателя ликвидировать брак за счёт фондов обеспечения;
  • детально описаны обеспечительные функции взысканных средств;
  • условия, при которых деньги могут быть возвращены досрочно. Также может быть прописано условие, при котором сумма обеспечения при разрыве отношений не возвращается (основание-постановление арбитража МО от 16.07.12 г.)

Отсутствие типового документа позволяет расширить и детализировать части заключаемого договора. Любой пробел в формулировках может привести к проигрышу в суде.

Как правильно отражать в бухучёте предприятий?

Для правильного ведения главной книги предприятия и создания бланков отчётов, на основании приказа МФ РФ, необходимо создать резерв. И в бухгалтерской документации, на основании типовых методических рекомендаций по планированию и учёту себестоимости строительных работ пунктов 4.5.6. и 2.5, отражаются операции по созданию этого резерва и использованию его на исполнение обязательств.

Также формируется резерв на ремонт и обслуживание объекта.

При этом исполняющей стороной выполняются такие проводки:

Дебетовый

счёт

Кредитовый

счёт

Расшифровка операции
62 со субсчётом46Количество начисленных расходов по справке КС-3
62 со субсчётом62Денежный результат взысканных нанимателем сохранённых сумм
2689Образование резерва
89 со субчсётом28Списание расходов на ремонт (брак в производстве)
2667Налог на пользование автодорогами
8068Налог на пользование жилищными фондами
8980Присоединение к финансовому результату  суммы оставшегося резерва в отчётном периоде
5162со субсчётомОплата долга по резервам, установленным на проведение ремонта, после окончания регламентируемых сроков использования объектов

В актах по форме КС-2 строку о сохранении бюджета не включают. Это отражается в форме КС-3, куда  вносятся дополнительные строки и графы с указанием бухгалтерских результатов и начисленных и перечисленных согласно прописанным частям подряда.

книга бенефициара отражает операции следующим образом:

Дебетовый

счёт

Кредитовый

счёт

Расшифровка операции
2060Указана полная стоимость принятых объёмов по подряду
6051Сумма за произведённые работы без договорного взыскания либо результат возврата покрытия по соглашению.

При расчёте налогов обеспечительные суммы не включаются.

Действия при расторжении договора подряда

В случае разрыва соглашения по инициативе любой из сторон возникает вопрос о механизме возмещения взысканной суммы. Если в документе нет пункта, разъясняющего эту ситуацию, как правило, вопрос решается в тяжебном порядке.

Рознятся действия сторон в зависимости от причины расторжения сделки, при этом нет значения, по чьей инициативе произошла денонсация  контракта.

Есть следующие основные причины прекращения совместной деятельности:

  1. Если действие прекращено по обоюдному согласию сторон.
  2. Денонсация произошла из-за банкротства исполняющей стороны.

В первом варианте, существующая судейская практика позволяет решить вопрос как в пользу нанимателя, так и в пользу другой стороны в зависимости от представленной доказательной базы.

С одной стороны, при расторжении подряда на регламентные работы, подписанные обязательства на качество выполненных объёмов сохраняются за принципалом.

И потребитель вправе удерживать у себя суммы, взысканных во время работы исполнителя, как залог. Но в этом случае вопрос может быть рассмотрен, как неправомерное сохранение чужих денежных средств.

Ответственность наступает с наступившего дня после разрыва отношений.

С другой стороны, в связи с отсутствием у времени исполнения обязательства клиента по выплате оставленной суммы признака неизбежности, средства резервного сохранения должны быть возвращены принципалу. Ведь эти деньги — это часть оплаты за произведённые работы, которые бенефициар сохраняет у себя до момента наступления определённого сторонами события указанного в договоре.

Данные средства не могут сберегаться нанимателем, в случае если наступление события стало невозможным из-за расторжения договора.

Следовательно, у бенефициара отсутствуют правовые основания для взыскания этого депозита. При этом права клиента не нарушаются, и исполнитель может быть привлечён к процессуальной ответственности за некачественное выполнение обязанностей.

В варианте с банкротством сумму всех сохранённых резервов наниматель отправляет в конкурсную массу. При наличии обоснованных претензий, требующих компенсаций установленных изъянов со стороны исполнителя, может направить требования об оплате в конкурсное производство. Требования будут рассмотрены по очерёдности, порядок реализации которой предусмотрен в статье 134 ФЗ №127.

Залоговое обеспечение ценная часть соглашения между сторонами, которой не стоит пренебрегать. Отсутствие Закона об урегулировании этого вопроса может навредить интересам обеих сторон. Правильно оформленное соглашение поможет сторонам защитить права и сбережёт время и средства, потраченные на всевозможные судебные тяжбы.

Источник: https://provolochek.ru/nedvizhimost/uderzhanie-po-dogovoru-podryada.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.