Гарантийный срок на дом

Содержание

Дом на гарантии, а отвечает управляющая компания?

Гарантийный срок на дом

  • жильцы смогут оценить перспективы жалоб в жилищные инспекции;
  • управляющие организации поймут, возможно ли предотвратить претензии органов жилищного надзора. Правда, от прочтения может взгрустнуться.

Управляющая организация оспаривала предписание ГЖИ Оренбургской области. Нарушение – щель между металлической облицовкой и стеной над квартирой.

Возражения организации сводились к тому, что нарушение допущено застройщиком, выявлено в период гарантийного срока, сама компания приняла меры для устранения нарушения.

После проверки жилищной инспекции она заказывала строительную экспертизу, которая показала, что конструкция швов не обеспечивает нормальную изоляцию, и это касается всего здания. Застройщику была направлена претензия.

Ещё управляющая организация обратилась в суд с иском к застройщику.

Судебные инстанции признали предписание законным:

«Суд не ставит под сомнение наличие недоделок при сдаче дома в эксплуатацию, однако полагает, что вне зависимости от исполнения или неисполнения застройщиком своих обязательств в части качества работ, до принятия решения о проведении капремонта и фактического устранения строительных недостатков отсутствуют правовые основания для освобождения заявителя от возложенных на него законом и договором и добровольно принятых им обязанностей по обслуживанию и содержанию многоквартирного дома, в том числе путём проведения текущего ремонта, и обеспечения безопасных и благоприятных условий проживания граждан».

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.09.2020 по делу № А47-8215/2019

Для сравнения – дело из того же региона: жители пожаловались на плохую крышу, компания получила предписание и оспорила его в суде. Первая инстанция встала на сторону управляющей организации, апелляционная инстанция поддержала инспекцию, суд округа снова согласился с компанией, признав предписание незаконным.

Он принял во внимание заключение, составленное по результатам строительно-технической экспертизы крыши здания.

Согласно заключению выявленные жилищной инспекцией дефекты в кровле возникли не в результате ненадлежащего содержания управляющей организацией общедомового имущества, а являются строительными дефектами. Для устранения недостатков надо 340 тыс. руб.

, а с жителей на текущий ремонт за весь период собрано лишь 30 тыс. руб. Кроме того, дом является гарантийным, и управляющая организация уже обратилась в арбитражный суд с иском к застройщику об устранении недостатков.

«Заявителем принимались все необходимые меры для устранения выявленных недостатков – проводились неотложные работы, которые не устранили проблемы; вопрос об устранении строительных дефектов должен решаться между заказчиком и застройщиком в рамках гарантийных обязательств и не в рамках настоящего дела.

Кроме того, предписание является неисполнимым ввиду отсутствия у заявителя возможности увеличить тариф, взимаемый с собственников, и недостаточности средств на проведение ремонта кровли, требующей капремонта. Согласие и решение собственников на дополнительный сбор средств для такого ремонта отсутствуют».

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.10.2018 по делу № А17-2645/2018

Здесь организация судилась с инспекцией Ивановской области и традиционно указывала на то, что недостатки – сырой подвал, частичное отсутствие теплоизоляции на трубопроводах – возникли не по её вине, не из-за её действий и даже до того, как она приступила к управлению домом.

Суды отметили, что если недостатки возникли в результате действий застройщика или предыдущей управляющей организации, то разбираться с ними – право и обязанность текущей УО.

«Действующим законодательством обязанность по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества находящегося в управлении дома независимо от срока управления возложена именно на управляющую компанию», – добавил суд округа.

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.06.2016 по делу № А17-8211/2015  

Более раннее дело из той же Ивановской области. Управляющую организацию обязали обеспечить работу вентиляционного канала в одной из квартир, отремонтировать слуховые окна, устранить трещину в асфальте у подъезда.

Управляющая организация говорила, что это должна делать не она, а застройщик – жилищно-строительный кооператив. Кроме того, собственники не поручали ей устранять дефекты, выявленные при эксплуатации дома, находящегося на гарантийном обслуживании, и не оплачивали работы.

Однако суд посчитал, что работы относятся к текущему ремонту:

«Вопреки аргументам заявителя спорные работы должны быть выполнены им независимо от наличия волеизъявления жильцов дома в целом или владельца отдельного помещения в частности, для того чтобы обеспечить содержание и техническое обслуживание дома на таком уровне, который гарантирует безопасность проживающих и сохранность жилого дома… Предписание позволяет заявителю устранить нарушения, как своими силами, так и посредством привлечения других лиц, в том числе застройщика».

Решение Арбитражного суда Ивановской области от 02.09.2020 по делу № А17-2055/2020

Более свежая из того же региона. Строительные недостатки привели к сырому подвалу, замачиванию грунта, образованию конденсата на строительных конструкциях. Управляющая организация получила предписание, после чего провела обследование.

Согласно акту экспертного обследования возникновение конденсата, замачивание грунтов в подвальных помещениях МКД «вызвано принятым недопустимым проектным решением в геологических условиях, не подтверждённых изысканиями, несоответствием качества общестроительных работ нормативным требованиям строительных норм и правил». С учётом гарантийного срока, высокой стоимости работ, управляющая организация решила устранить недостатки путём претензий и исков в отношении застройщика.

Проверяя исполнение первоначального предписания, жилищная инспекция не учла эту работу, выдала повторное предписание, где снова среди прочего указала на конденсат.

Однако в этот раз суд встал на сторону организации, указав, что своими действиями она частично исполнила первоначальное предписание, поэтому один из его пунктов (про выявление причин образование конденсата) был признан незаконным.

Второе требование инспекции – обеспечить предотвращение сырости и замачивание грунта подвального помещения МКД – оставлено в силе.

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2018 по делу № А43-16515/2018

Оспаривалось предписание ГЖИ Нижегородской области, которое касалось плохой теплозащиты внешних стен. Управляющая организация настаивала на том, что предписание адресовано ненадлежащему лицу, поскольку нарушения должны быть устранены застройщиком. Однако суд снова отклонил такие доводы:

«Наличие гарантийного срока для устранения недостатков, связанных с ненадлежащим качеством построенного дома, не освобождает управляющую компанию от обязанности по содержанию общего имущества, в том числе по принятию мер для устранения нарушений своими силами или посредством привлечения других лиц, в том числе застройщика в рамках его гарантийных обязательств».

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2016 по делу № А43-21129/2015

Опять Нижегородская область, на этот раз были проблемы с герметизацией кровли. Суд опять указал, что нахождение дома на гарантии застройщика не освобождает управляющую организацию от обязанности содержать общедомовое имущество, в том числе кровлю, в надлежащем состоянии, обеспечивающем комфортные и безопасные условия проживания.

Ссылки управляющей организации на переписку с застройщиком и акт осмотра суд отклонил, так как шевелиться управляющая организация стала только после проверки жилищной инспекции.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2019 по делу N А72-9017/2019

Дело из Ульяновской области, где от управляющей организации требовалось отремонтировать ступени входных групп.

Отрицая свою вину, компания ссылалась на гарантийный срок и на то, собственники не утвердили работы по ремонту ступеней, а также игнорировали собрания, инициированные управляющей организацией для утверждения размера платы за текущий ремонт или формирования резерва на непредвиденные работы. Кроме того, компания ещё до проверки направляла застройщику претензию.

Суды всё равно оставили предписание органа жилищного надзора в силе, так как на момент проверки ступеньки не отремонтированы.

Уже после требований жилищной инспекции организация обратилась с иском к застройщику о выполнении гарантийного ремонта, дело закончилось мировым соглашением. Подача этого заявления на законность предписания никак не повлияла.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 по делу № А55-20414/2017

Оставлено в силе предписание ГЖИ Самарской области, которая при проверке новостройки обнаружила неисправности гидроизоляции фундаментов, системы наружного водоотведения.

Управляющая организация безуспешно указывала, что неоднократно направляла застройщику претензии, вместе с ним они проводили обследование, составляли акт и график устранения недостатков, который застройщик не выполнил.

«Довод заявителя о том, что спорный дом находится на гарантийном обслуживании у застройщика и именно он обязан устранить выявленные нарушения, обоснованно отклонён судом первой инстанции, поскольку заявитель принял на себя обязательства по управлению домом и, соответственно, обязан обеспечить соблюдение требований законодательства по техническому содержанию общего имущества спорного жилого дома».

Последнюю цитату можно считать обобщённым мнением активных органов жилищного надзора и судов. Суды чаще всего отказывают управляющим организациям, которые пытаются оспорить предписания по строительным недостаткам. Выручить компанию может (но это не точно) только работа с застройщиком, причём эта работа должна быть реальной и заблаговременной, а не по факту проверок

Источник: https://GKHNews.ru/3995-dom-na-garantii-a-otvechaet-upravlyayushhaya-kompaniya/

Гарантийный срок от застройщика на дом – сколько он длится

Гарантийный срок на дом

Заключая договор с застройщиком, вкладчики надеются через некоторое время стать полноправными обладателями качественной жилплощади в новостройке. Однако, нередко строители допускают в своей работе приличное количество изъянов.

Как должен действовать вкладчик, когда акт об удовлетворительном состоянии жилой площади составлен и подписан, а через некоторое время проживания начинают проявляться дефекты? Подобные обстоятельства прописаны во многих федеральных законах, устанавливающих гарантийные сроки на жилищную собственность.

В течение этих временных интервалов обладатель недвижимости может составить акт, в котором укажет свои претензии к зодчим. Требования, указанные в акте и одобренные в ходе судебных разбирательств, обязательны к удовлетворению.

1. Гарантии, которые даются владельцу недвижимости в соответствии с законодательством 2. За что застройщик не несет ответственности на протяжении гарантийного срока эксплуатации здания 3. Действия покупателя жилья в случае обнаружении дефектов строительства

Гарантии, которые даются владельцу недвижимости в соответствии с законодательством

Законодательство Российской Федерации обязывает строительную организацию предоставить во владение инвестора жилую площадь, которая создавалась в соответствии со всеми государственными техническими нормативами и стандартами о безопасности. Те же требования должны быть прописаны в договоре о сотрудничестве строителя и инвестора.

Обратите внимание

При возведении высотного многоквартирного дома существуют специальные градостроительные регламенты. Покупатель недвижимости имеет право требовать эти документы и изучать их. Отступление от данных нормативных стандартов недопустимо и строго наказуемо.

К сожалению, не все несоответствия, поломки и изъяны можно обнаружить при первичном осмотре. Масса строительных дефектов проявляется именно по истечении некоторого времени эксплуатации дома. Нередко, жильцы дома замечают наличие тех или иных проблем, прожив в нем полгода или даже несколько лет.

Важный факт

Отечественное законодательство защищает права дольщиков, попавших в такую ситуацию, путем утверждения определенных гарантийных сроков на жилье.

Так, гарантийный период, который застройщик обязан давать своим клиентам на построенную им жилплощадь, должен составлять пять и более лет с момента передачи дома в эксплуатацию жильцами.

Данный срок имеет отношение только к самому строению и к конструктивным фрагментам здания, например, к покрытию, к кровле, к материалам, к отделке и так далее.

В соответствии с действующим законодательством, покупатель жилья от застройщика получает также трехлетнюю гарантию на технологические электрокоммуникации и инженерные специзделия в новостройке. Данное гарантийное время пользования должно указываться отдельной строкой в договоре о сотрудничестве и в акте передачи здания в эксплуатацию.

Обратите внимание

По специфике самого процесса, договор совместного сотрудничества создается именно проектировщиками и строителями здания. Поэтому нередко они неумышленно упускают или специально не указывают в договоре положений, касающихся гарантийного периода.

Эта уловка недейственна, поскольку даже если застройщик этого не указал, а вкладчик не обратил внимания на отсутствие этого пункта, то застройщик не освобождается от ответственности.

Гарантии установленные законодательством РФ и должны быть неукоснительно исполнены строительной компанией.

За что застройщик не несет ответственности на протяжении гарантийного срока эксплуатации здания

Строительная компания обязана устранить все строительные дефекты в течение гарантийного срока, который устанавливается ей лично под контролем государства.

Однако, законодательство постулирует право застройщика не нести ответственность за дефекты и, соответственно, за их исправление, если он предоставит неопровержимые доказательства своей невиновности.

Так, застройщик не обязан ликвидировать дефекты здания при наступлении следующих условий:

  • Ухудшение характеристик дома в целом и конкретной квартире произошло не по вине строительной компании, а по причине естественного старения дома;
  • Покупатель дома игнорировал условия эксплуатации жилплощади, не выполнял технических требований, указанных в инструкции по эксплуатации;
  • Повреждение электрических и иных коммуникаций дома, декоративных и косметических элементов здания произошло в результате деятельности самих проживающих или нанятых ими рабочих;
  • Аварийные ситуации в электрических и иных коммуникациях возникли по вине жильцов.

Действия покупателя жилья в случае обнаружении дефектов строительства

Обнаружив брак в только что полученной жилплощади, ее владельцу необходимо сразу же сообщить о нем разработчику. Для этого необходимо отправить на его юридический или физический адрес грамотно оформленную претензию. В претензии должны быть указаны дефекты, а также ориентировочные сроки их ликвидации.

Во избежание обмана и задержек рекомендуется заказать отправление претензии по почте и затребовать уведомление о доставке. Законодательство РФ предоставляет строителям один календарный месяц на то, чтобы дать ответ покупателю.

Если застройщик категорически отказывается добровольно компенсировать ущерб или устранять дефекты, инвестор вправе подать иск в судебную инстанцию, вследствие чего дальнейшее решение проблемы будет происходить в виде судебного разбирательства.

Для законодательства РФ первоочередной целью является удовлетворение справедливых исков простых граждан, вложивших свои средства в возведение новых домов, поэтому стоит апеллировать к выполнению закона № 214.

Обратите внимание

Следует помнить, что данный закон четко не указывает сроков, ориентируясь на которые, застройщик мог бы исправлять дефекты здания. Исходя из этого, истец сам указывает временной интервал исправления строителями поломок и недочетов жилищной площади.

https://www.youtube.com/watch?v=AnA1lILAmsA

Очень часто строители, пользуясь юридической слепотой граждан, включают в совместный договор пункт, который освобождает их от ответственности за плохое качество жилищного объекта. Следует знать, что такие действия незаконны и строго наказуемы, а обязательства застройщика действительны на протяжении всего гарантийного срока эксплуатации здания жильцами.

(10 голос., 4,60 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/skolko-sostavlyaet-garantijnyj-srok-na-dom-ot-zastrojshhika/

Гарантия на новую квартиру: на что может рассчитывать покупатель — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru

Гарантийный срок на дом

13.10.2016г.

Квартира, как и любой другой купленный товар, имеет гарантийный срок. Поэтому, даже если покупатель жилья в новостройке не разглядел дефекты при приемке квартиры, у него будет возможность в течение нескольких лет выявить недостатки и предъявить претензии застройщику. 

Впервые увидеть и рассмотреть свое новое жилье дольщик может при приемке квартиры. За отведенные час-полтора выявить все дефекты не всегда представляется возможным. Что-то можно и недосмотреть, например, такие мелочи как царапины на окнах. А какие-то недоделки просто невозможно проверить.

Так, если квартира принимается летом, дольщик не сможет проверить, как работает система отопления, потому что она не включена. В теплое время года покупатель также не узнает, насколько качественно сделаны швы между панелями дома, что напрямую влияет на тепло в квартире.

Кроме того, зачастую в недавно построенных комплексах нет горячей воды. Проверить напор и температуру также невозможно.

И это не считаю скрытых дефектов, которые, в первую очередь, свойственны квартирам с отделкой – увидеть, например, плесень или грибок на стенах под только что поклеенными обоями практически невозможно. Или уловить запах вредных веществ, таких как аммиак или формальдегид. 

Вариантов множество. Все эти дефекты могут постепенно проявляться, доставляя массу неудобство, а иногда и нанося вред здоровью жильцам квартиры. Тем не менее, все, что не удалось выявить за полтора часа приемки можно разглядеть в ближайшие несколько лет после заселения в квартиру.

От трех до пяти 

Основной закон, регулирующий взаимодействия дольщика и застройщика, – 214-ФЗ. В нем прописаны и гарантийные сроки новостройки. Так, 3 года предоставляется на выявление дефектов инженерного и технологического оборудования: 

· Вентиляции · Лифтов · Системы отопления

· Водо-, газо- и электроснабжение 

Еще больше – пять лет гарантии распространяется на конструктив здания. В течение этого срока можно выявить следующие недочеты: 

· дефекты стен · фасадов · несущих конструкций

· стеклопакетов 

Безусловно, покупатели жилья по ДДУ в соответствии с 214-ФЗ защищены максимально. Если в договоре долевого участия не прописан гарантийный срок, такой документ считается недействительным.

Однако и пайщики кооперативов, купивших квартиру по схеме ЖСК, также могут рассчитывать на устранения дефектов по гарантии. Согласно положениям закона «О защите прав потребителя», покупатель может предъявить претензии по качеству товара в течение двух лет с момента его приобретения. А ст.

756 Гражданского кодекса гласит, что покупатель может требовать от застройщика устранить недоделки в течение пяти лет с момента заселения. 

Важный момент: гарантийный срок исчисляется с момента подписания Акта приемки-передачи квартиры, даже если дом построен и эксплуатируется уже несколько лет. У каждого жильца дома свои сроки для предъявления претензий застройщику.

Чья ответственность? 

Дом после ввода в эксплуатацию передается на баланс Управляющей компании или ТСЖ. Поэтому если были обнаружены скрытые недоделки, сначала придется взаимодействовать именно с организацией, обслуживающей дом. Первым этапом будет обращение в УК или ТСЖ для фиксации дефекта.

Если выявленный брак подпадает под гарантийный случай, компания уведомит застройщика о необходимости устранить недостатки. Однако зачастую, домом управляет аффилированная к застройщику компания.

Неудивительно, что ее сотрудники затягивают процедуру осмотра и составления акта, вплоть до отказа признавать дефект гарантийным. УК может заявить, что это внутренний дефект, который относится к категории либо капитального, либо текущего ремонта.

Как известно, средства по этим статьям собираются со всех жильцов. Соответственно, затраты на работы, которые должен выполнить застройщик за свой счет, лягут на плечи жильцов дома. 

В этом случае стоит, не теряя времени, заказать независимую экспертизу. И с ее результатами обратиться в офис застройщика. 

Как правило, строительные компании исправляют выявленные дефекты, не доводя дело до суда. В качестве компенсации покупателю может быть предложено проведение ремонтных работ, скидка на проект перепланировки или коммерческую отделку, компенсация оплаты коммунальных платежей. Как показывает практика, последний вариант является одним из наиболее предпочтительных. 

Однако бывают случаи, когда речь идет не о замене стеклопакета или потекшего радиатора, а о непригодности квартиры для проживания. Здесь потери компании исчисляются миллионами рублей. К таким издержкам готовы не все застройщики.

Поэтому придется запастись терпением и, скорее всего, немалыми финансовыми средствами на юридическую поддержку. Тем не менее, и в этих случаях можно добиться солидной компенсации от застройщика.

LIVING писал о такой практике, например, в отношении квартир с выявленным запахом аммиака.  

Не гарантийный случай   

Однако не всякий выявленный дефект относится к гарантийному случаю. Таковым не являются следующие ситуации:   

· Имеет место естественный износ, состаривание материалов, зависящие от срока эксплуатации здания · Дефект появился вследствие неправильной эксплуатации помещений и имущества · Не соблюдались правила использования электроприборов и сантехники, что стало причиной дефекта · Собственники сами виноваты в поломке систем, обеспечивающих их жизнедеятельность (коммуникации, канализация, внутренние водостоки, система отопления)

· Приобретенная квартира использовалась не по назначению   

Шансы доказать плохое качество строительства понижаются, если собственник уже успел сделать ремонт, и практически близки к нулю, если была выполнена перепланировка, которая, к тому же, не узаконена.   

Еще один неприятный момент: даже если удастся доказать, что случай гарантийный,   если строительная компания – банкрот, то получить с нее хоть что-нибудь будет невозможно. Поэтому важно на начальном этапе покупки квартиры правильно подойти к выбору застройщика.

Источник: https://living.ru/znanie/garantiya-na-novuyu-kvartiru-na-chto-mozhet-rasschityvat-pokupatel/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.