Гарантийный срок на здание

Содержание

Гарантия застройщика на общее имущество многоквартирного дома

Гарантийный срок на здание

» Статьи » Гарантийные обязательства застройщика на общедомовое имущество

Последние несколько лет в России активно растет объем жилого и нежилого строительства.

Однако рост объемов строительства неизбежно влечет и массу самых разных проблем, возникающих при оформлении и исполнении договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), либо договоров купли-продажи недвижимости (далее – ДКП), а также дальнейшей эксплуатации полученных по ним жилых и нежилых помещений.

Нередко возникает ситуация, когда по прошествии длительного времени обнаруживаются существенные недостатки общедомового имущества или же отдельных помещений, препятствующие их нормальной эксплуатации.

В этом случае у собственников часто возникают вопросы: какой гарантийный срок на качество работ установлен на дом в целом и как заставить застройщика устранить недостатки общего имущества многоквартирного дома?
Итак, обо всем по порядку.

Кто может потребовать устранения недостатков в общем имуществе многоквартирного дома?

На общедомовое имущество распространяются общие гарантийные условия, если иное не указано в договоре.

Потребовать устранения недостатков в общем имуществе МКД вправе любой собственник недвижимости, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме которого, в силу ст. 290 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) и ст.

36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) автоматически переходит к приобретателю жилого или нежилого помещения (п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

При этом если обращаться с таким требованием напрямую к застройщику или в суд — собирать подписи, или согласие с остальных жильцов дома не требуется.

Право на обращение в суд любого собственника жилья, в том числе приобретенного в рамках участия в договоре участия долевом строительстве, подтверждено достаточно обширной судебной практикой (см.

апелляционные определения коллегий по гражданским делам: Оренбургского облсуда от 19 декабря 2017 г. по делу N 33-9130/2017; Хабаровского краевого суда от 9 января 2017 г.

по делу N 33-75/2017; Московского городского суда от 22 июня 2015 г. N 33-17523/15 и др.).

Примечание: в качестве исключения, пожалуй, можно привести пример, когда собственник или управляющая организация (ТСЖ/ТСН) обращаются с иском в суд о взыскании убытков (ст.

15 ГК РФ) с застройщика, возникших в связи с самостоятельным устранением, либо необходимостью устранения недостатков общего имущества. Если именно такой способ защиты решили выбрать собственники, то важно помнить, что по правилам ч. 2 ст.

44 ЖК РФ принятие решения как о капитальном, так и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Поэтому для начала необходимо провести общее собрание собственников МКД, на котором:

  • выбрать способ устранения недостатков (ремонт своими силами либо заключение договора с подрядной организацией);
  • определить порядок финансирования устранения недостатков (аккумулирование денежных средств на едином счете, финансирование собственниками ремонта в зависимости от стоимости сметы и т.д.);
  • принять решение по вопросу довнесения денежных средств в случае отказа в удовлетворении требований или нехватки реально взысканной с застройщика суммы на устранение таких недостатков;
  • наделить полномочиями для обращения в суд от имени всех собственников управляющую организацию либо конкретного собственника (например, старшего по дому или члена совета дома).

Важно также помнить, что такие убытки могут быть взысканы только в пользу всех собственников многоквартирного дома (например, на единый счет), но не конкретного собственника. Невыполнение перечисленных требований может повлечь отказ в удовлетворении иска судом.

Пример – Апелляционное определение Московского городского суда от 20.04.2018 по делу № 33-17962/2018. В этом деле суд указал, что если общее собрание не приняло решение по ряду вопросов, то у истца нет полномочий требовать с застройщика убытки за допущенные недостатки. Решение было основано на положениях ст. ст.

12, 15, п. 1 ст. 247 ГК РФ, ч. 2 ст. 44, ч. 2 ст. 46 ЖК РФ.

Необходимо отметить следующее:

  • ТСЖ (ТСН) не обязано подтверждать свои полномочия общим собранием жильцов дома, поскольку изначально создано для защиты прав и интересов собственников МКД. К такому выводу, например, пришел Арбитражный суд Свердловской области по делу № А60-49834/2014 от 06.06.2015 года.

Источник: https://pravo18.ru/blog-advokata-kochenkova-v-v/advokat_publications/garantijnye-obyazatelstva-zastrojshhika-na-obshhedomovoe-imushhestvo

Гарантийные обязательства застройщика по закону

Гарантийный срок на здание

Большая часть судебных разбирательств, связанная со строительством и эксплуатацией объектов недвижимости связана в основном с незнанием гражданами своих прав, которыми их наделило государство посредством своих законов.

Помимо всего прочего, недобросовестные застройщики достаточно часто пользуются такой неосведомленностью в законодательстве граждан. Итак, давайте разберемся, что же гарантировано государством гражданам через его законодательные акты.

Какие есть обязательства у застройщика в отношении предоставления гарантии на дом?

Для начала следует выяснить, какими конкретно правовыми нормами следует руководствоваться в выяснении отношений с застройщиком.

К ним следует отнести:

  • Закон «О защите прав потребителей»;
  • Гражданский кодекс Российской Федерации.

Последний в своей статье 754 определяет конкретную ответственность строительной организации перед заказчиками.

А именно, качество выполненных работ, предусмотренное:

  • составленной проектно-сметной документацией;
  • нормами и правилами государственного законодательства.

Застройщик должен нести ответственность за следующее:

  • устранение недостатков возникших в результате недоброкачественного выполнения строительно-монтажных работ;
  • за ненадлежащую конструкцию отдельных элементов здания или сооружения. К ним относятся без исключения все: как несущие, так и не несущие элементы зданий, инженерные коммуникации, ремонт, фурнитура и так далее.
  • некачественный монтаж отдельных элементов, таких как оконные блоки, дверные блоки, а также их повреждение при проведении работ;
  • применение некачественных строительных материалов, смесей и тому подобных.

В рамках гарантийного промежутка времени застройщик обязан удовлетворить все имеющиеся претензии по качеству выполненных работ за счет личных денежных средств.

Минимальный промежуток времени, на который распространяется гарантия застройщика, равен одному году.

Одного общего гарантийного промежутка времени в отношении всех застройщиков законодательством не определено.

Данный промежуток времени указывается в соответствующем договоре и зависит непосредственно от политики застройщика.

Причем здесь не учитывается, какое именно это здание, многоэтажный дом или небольшой коттедж. Гарантийный срок начинает действовать с момента ввода в эксплуатацию здания или сооружения.

Гарантийный промежуток времени менее 1 года законодательством не допускается, ни при каких обстоятельствах.

Однако статья 756 Гражданского Кодекса России имеет такое понятие, как срок обнаружения недостатков и определен он пятью годами с момента официальной сдачи дома в эксплуатацию. Это говорит о том, что в течение данного промежутка времени фирма застройщик должна бесплатно устранить недостатки, например такие, как течь в крыше, либо неисправность вентканалов и так далее.

Может показаться, что гарантийный срок и срок обнаружения недостатков это одно и то же, но это не так.

Первое отличие заключается в том, что по истечении гарантии вы самостоятельно должны доказать, что застройщик виноват. Это говорит о том, что нужно будет проводить соответствующую экспертизу и оплачивать ее самостоятельно.

Вторым отличием будет сложность возмещения затрат и выплаты неустойки за нарушение сроков устранения недостатков.

Предъявить претензию и потребовать устранения недостатков следует в определенный срок:

  • в отношении строительно-монтажных и ремонтных работ — это 1 год;
  • в отношении возникших дефектов, по причине некачественно выполненных работ при строительстве — это 3 года;
  • если выявленные недостатки вы смогли исправить самостоятельно, то можно предъявить застройщику погашение понесенных затрат.

При подписании договора с застройщиком обязательно проверьте, есть ли в нем пункт о безвозмездном устранении недостатков. В случае его отсутствия исправлять все придется за свой счет.

Однако законодательство защищает не только потребителя, но и самого застройщика.

Итак, последний имеет полное право не устранять недостатки в случае если:

  • он докажет, что недостаток возник в результате износа здания, нормы которого определены в соответствующих документах;
  • будет доказано, что заказчик не правильно эксплуатировал здание, в результате чего возникли соответствующие проблемы;
  • если будет обнаружен самостоятельный факт ремонта с использованием некачественных материалов;
  • при неверно разработанной заказчиком инструкции по эксплуатации;
  • при неверно разработанной проектно-сметной документации третьими лицами.

Источник: http://UrOpora.ru/zashhita-prav-potrebitelej/garantijnye-obyazatelstva/chto-takoe-garantijnye-obyazatelstva/garantijnye-obyazatelstva-zastrojshhika-po-zakonu.html

Гарантия от застройщика: что это и подводные камни

Гарантийный срок на здание

С точки зрения закона квартира, как и любое другое помещение в новостройке, это товар. И на этот товар согласно Гражданскому кодексу и Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве» распространяется гарантия.

Когда вы покупаете товар длительного потребления, он должен соответствовать установленным требованиям по качеству на протяжении нескольких лет. Применительно к новостройкам это соответствие градостроительным, техническим регламентам, СНИПам и массе других документов.

Гарантийный срок — это период времени, в течение которого дольщик может обратиться к застройщику с требованием устранить обнаруженные в объекте долевого строительства недостатки, а застройщик, в свою очередь, должен эти недостатки устранить.

На что распространяется гарантия застройщика

Если товар состоит из составных частей, то гарантия качества распространяется на все его составные части. 

Применительно к квартире это гарантия на:

  • стены, 
  • окна, 
  • двери, 
  • коммуникации,
  • технологическое и инженерное оборудование, 
  • отделку (если квартира приобреталась с отделкой от застройщика).

Это базовый перечень, установленный законом. Застройщик может расширить его по своему усмотрению.

Почему гарантия пять лет?

Чаще всего в ДДУ указывается пятилетний гарантийный срок. Пять лет —  минимальный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, по нему срок установлен Федеральным законом об участии в долевом строительстве. Больше — можно, меньше — незаконно.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года. Тут правило для застройщиков то же: больше — можно, меньше — нет.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства одному из дольщиков в доме. То есть вы можете еще не въехать в квартиру и не получить ключи, а гарантия уже «идет». 

Дату подписания первого акта приема-передачи знает только застройщик, а для покупателя эта информация недоступна. Вы знаете дату подписания только своего акта.

Зачастую вы не можете узнать дату окончания гарантийного срока — застройщик просто может не предоставить эту информацию. В этом случае рекомендуем отталкиваться от даты ввода дома в эксплуатацию — так у вас будет время с запасом. Обычно первый передаточный акт подписывается в течение нескольких месяцев после сдачи дома.

Как найти недостатки

Самостоятельно все недостатки сразу обнаружить невозможно. Обычно достаточно одного календарного года: например, вы въехали в квартиру летом, но только зимой вы обнаружите, что вам неправильно установили окна, и из них дует.

Лучший способ обнаружить максимальное количество недостатков — пригласить эксперта на оценку еще до того, как вы подписали акт приема-передачи. Как это лучше сделать:

  1. Застройщик приглашает вас на приёмку квартиры. 
  2. Вы связываетесь с экспертом и договариваетесь приехать на осмотр квартиры вместе. Специалист знает все технические регламенты и имеет с собой специальное оборудование. 
  3. Эксперт описывает недостатки и включает их в дефектную ведомость, которую вы подписываете вместе с застройщиком вместо акта приема-передачи. 
  4. Далее застройщик должен будет устранить недостатки согласно подписанной ведомости. 

Благодаря эксперту вы сможете обнаружить больше недостатков, чем при самостоятельном осмотре. Помимо этого, пока застройщик устраняет недостатки, в вашу пользу начисляется неустойка за просрочку.

Если акт уже подписан

Случается, что вы подписываете акт приемки-передачи, а только потом обнаруживаете недостатки, например, в отделке. В этом случае вы можете предъявить претензии к застройщику в рамках гарантийного срока. 

Делать это лучше все равно максимально оперативно — так вы сэкономите время себе и увеличите шансы на полное устранение недостатков.

Вы можете составить претензию самостоятельно или обратиться к юристу — выбор за вами. Однако в первом случае есть риск, что ваши требования не будут удовлетворены в том объеме, чем могли бы быть в случае привлечения квалифицированного юриста. Помимо этого, правильно оформленная претензия повышает шансы выиграть дело в суде, если до него дойдет.

Если устранять недостатки самостоятельно

В этом случае вы собираете все чеки, квитанции об оплате, в том числе и на строительные материалы, нанимаете бригаду по договору и предоставляете это все застройщику. В этом случае вам также должны компенсировать все расходы. 

Плюс такого решения: вы можете сами контролировать скорость и качество выполнения работ.

Минус: придется подождать, когда застройщик компенсирует понесенные расходы.

Если застройщик не торопится устранять недостатки

Бывает и такое: вы составили дефектную ведомость, подписали ее с представителем застройщика, а недочеты не устраняются.

В этом случае выход один — идти в суд. Помимо того, что вы можете добиться устранения недостатков, вы можете претендовать на выплату неустойки и компенсацию морального вреда.

Согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве» и Закону «О защите прав потребителей», в случае игнорирования требования дольщика и необходимости в связи с этим обратиться в суд, застройщик должен будет уплатить дольщику неустойку в размере 1% от стоимости объекта за каждый день игнорирования требования. Данное условие работает, если вы приобретали объект, как физическое лицо для личных нужд. Это легко работает с квартирами, машиноместами, кладовками, но не всегда с апартаментами и еще сложней с нежилыми помещениями первых этажей. Также в пользу потребителя подлежит взысканию штраф в размере 50% от всей удовлетворенной судом суммы и моральный вред. Иными словами, немного терпения, желания и можно не только компенсировать стоимость устранения недостатков, приведя все в идеал, но и неплохо заработать сверху.

Суду дано право уменьшать неустойку по своему внутреннему убеждению после получения от ответчика соответствующего заявления, и суд часто таким правом пользуется. Рассчитывать на 100% от заявленной неустойки и штрафа не стоит. Скорее всего ваши требования будут удовлетворены частично.

Если в квартире невозможно жить

Крайне редко, но бывают такие случаи, когда недостатки в квартире настолько существенные, что вы не можете использовать ее по назначению.

Законом не предусмотрен перечень недостатков, которые мешают проживанию в квартире — это решается индивидуально в рамках каждого судебного процесса.

В этом случае вы можете отказаться от объекта полностью, взыскав с застройщика его стоимость, а также неустойку по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве», штраф по Закону «О защите прав потребителей», моральный вред и судебные расходы на экспертов и юристов.

Неустойка в данном случае считается с момента оплаты вами стоимости объекта. На практике это означает, что неустойка может быть равна стоимости объекта, а с штрафом еще больше. Бывали случаи, когда при расторжении договора дольщик взыскивал с застройщика две цены квартиры.

Расходы

Вам предстоят расходы на эксперта-оценщика, который сделает экспертизу и юриста или адвоката, который поможет с судом. Но и эти расходы будут компенсированы с застройщика в качестве судебных издержек полностью или частично.

В случае, если вы решаете с застройщиком все проблемы в досудебном порядке, расходы на услуги юриста, например, для составления претензии, компенсированы не будут.

Если самим устранять недостатки за счет застройщика

Если у вас нет денег для того, чтобы самостоятельно устранить недостатки, не проблема. Вы можете как взыскивать с застройщика уже понесенные расходы на устранение недостатков, так и расходы, которые вы понесете в будущем.

С иском о взыскании будущих расходов можно обратиться после получения письменного заключения специалиста с указанной в нем ценой устранения недостатков.

В этом случае вы сможете получить все те же неустойки, штрафы, компенсации морального вреда, сверх стоимости расходов, как и в вышеописанном варианте. 

Минус в данном варианте только в том, что для проверки реальности суммы суд может назначить дополнительную судебную экспертизу. Это отнимет время и может уменьшить сумму ваших требований, но все равно приведет к решению в вашу пользу.

Памятка

  • Все недостатки необходимо выявлять сразу, как только появляется такая возможность: на встрече по приёмке квартиры или сразу после выдачи ключей. Чаще всего вы не знаете дату окончания гарантийного срока, ориентируйтесь на дату ввода дома в эксплуатацию.
  • Застройщик не имеет права игнорировать ваши требования по устранению недостатков, но это случается. Помните: вы можете обратиться в суд. Суд будет на вашей стороне.
  • Вы можете самостоятельно устранить недостатки и взыскать с застройщика все понесенные вами расходы. Главное: собирайте все документы, чеки, квитанции об оплате и договоры со строительными бригадами.
  • Не сдавайтесь. Опыт показывает, что настойчивые дольщики добиваются большего: не только замены стеклопакетов или дверей, но и взыскивают с застройщиков неустойку и компенсацию морального вреда.
  • 8 Июн 2020
  • Источник: Avaho.ru

Источник: https://avaho.ru/articles/yuridicheskie-voprosy/garantiya-ot-zastroyshchika-chto-eto-i-podvodnye-kamni.html

Гарантия застройщика на многоквартирный дом: действующий норматив

Гарантийный срок на здание

Гарантия застройщика на многоквартирный дом — норматив, который находит отражение в договоре долевого участия и должен учитываться дольщиком в процессе защиты своих интересов.

Как правило, наличие строительных дефектов ухудшает качество жизни и доставляет множество проблем владельцу квартиры.

Строительная компания в полной мере отвечает за переданную недвижимость в течение 5-ти лет с момента сдачи ее дольщикам.

В договоре ДДУ указывается информация о приеме-передаче квартиры, а также гарантийных обязательствах строительной компании. В момент приема жилья составляется передаточный акт, подписание которого свидетельствует об удовлетворении владельца качеством квартиры. В этом же документе указывается срок действия гарантии после передачи объекта новому владельцу.

Права дольщика защищены следующими документами:

  • ФЗ №214.
  • ГК РФ (статьи с 469 по 478).
  • Закон о защите прав потребителей.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

В процессе эксплуатации владелец квартиры может выявить недоделки или явные дефекты — повреждение крыши, наличие трещин в кровле, появление плесени и другие. В момент приемки не всегда удается обнаружить имеющиеся «ляпы», но в будущем они проявились. Поводов, которые позволяют обратиться к застройщику, множество.

Объем гарантийных обязательств по отношению к квартире описан в ФЗ №214 (статье 7). Важно, чтобы передаваемый объект соответствовал условиям договора ДДУ, действующим регламентам в градостроительной сфере и техническим нормам. За качество и безопасность квартиры отвечает именно застройщик.

Срок гарантии оговаривается в ФЗ №214, но стороны ДДУ вправе устанавливаться более продолжительный период (по согласованию). При оформлении акта приема-передачи дольщик получает квартиру в пользование.

Это значит, что на все ее элементы распространяется общая гарантия — до 3-х лет.

Правило не работает в том случае, если после приемки владелец самостоятельно заменил те или иные узлы (к примеру, радиаторы отопления).

На что дается гарантия?

Гарантийное обязательство застройщика условно разделяется на два вида:

  • 3 года гарантии дается на технологическое оборудование и инженерные конструкции. К этой категории относятся вентиляционные шахты, лифт, отопительная система дома, системы ЖКХ, обеспечивающие подачу газа, воды или света. Если иное не сказано в договоре, застройщик несет ответственность за системы внутри дома. Но как быть с оборудованием, которое находится снаружи? При наличии проблем, к примеру, с газовыми трубами вне здания придется доказывать, что строительная компания имеет к ним отношение.
  • 5 лет гарантии — на конструктивные элементы здания. Покупатель недвижимости вправе воспользоваться правом при наличии проблем и дефектов в стенах, наличии недостатков, связанных с фасадом или несущими конструкциями. Причиной обращения может быть низкое качество применяемых материалов, отваливающаяся облицовка, постоянная влага на фасаде, провисание потолочной плитки и так далее.

В ФЗ №214 (статья 8) прописано, что дольщик должен требовать от строительной компании подписания акта, подтверждающего несоответствие передаваемого объекта требованиям того же ФЗ №214 (части первой и седьмой).

Получатель квартиры вправе не подписывать передаточный акт при выявлении дефектов. Если застройщик обещает исправить недостатки «со временем», на это нельзя соглашаться.

При отказе выполнять гарантийные обязательства дольщику остается идти в суд.

сложность — определить, на что распространяется гарантия, и за какие моменты несет ответственность застройщик. В документе указано, что строительная компания отвечает за дефекты капитального характера. После сдачи объекта в эксплуатацию полномочия по поддержанию внутреннего состояния объекта переходят к управляющей компанией. Она отвечает за:

  • Правильное применение объектов общего пользования и имущества, которое относится к общедомовой собственности.
  • Уровень износа и снижение эксплуатационных качеств разных внутридомовых систем и оборудования.
  • Выполнение рекомендаций по монтажу сантехники и бытового оборудования.
  • Сломанные конструкции и технику, которая была принята без претензий (подтверждено актом приема-передачи).
  • Предотвращение аварийных ситуаций, связанных с канализацией и системам отопления, водостока и вентиляции.

Как видно, перед управляющей компанией также имеется ряд обязательств. Все, что не входит в этот перечень, относится к зоне ответственности девелопера.

Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?

Принято считать, что максимальная гарантия на строительный объект, переданный в эксплуатацию, составляет 5 лет. Но это не совсем так. Этот срок актуален для общедомовых конструкций. Что касается состояния крыши, здесь продолжительность гарантии больше — 10 лет. Для оборудования и инженерных сетей (как отмечалось выше) гарантийный срок 3 года.

  Что такое ГПЗУ в строительстве? Новые условия оформления

В случае выявления дефектов, при наличии претензии и согласия со стороны застройщика устранить недостатки, на решение проблемы дается «разумный срок» (в законодательстве он четко не оговорен).

Как правило, решение принимается в индивидуальном порядке и зависит от сложности дефекта. Время на устранение в среднем составляет от 7 до 30 дней.

Чтобы установить точный период ремонта, эксперты проводят анализ таких же услуг, представляемых на рынке, и выводят среднее значение.

Как предъявить претензию?

Знание, на что распространяется гарантия застройщика в многоквартирном доме, а также сроков обязательств строительной компании, позволяет защитить интересы. Если они нарушены, стоит подавать претензию. Это реально даже в том случае, если дефект выявлен уже после передачи объекта и подписания акта.

Претензии могут оформляться только одним лицом или коллективно. По такому же принципу можно действовать при заполнении искового заявления и последующей защиты интересов в судебном органе. Если иски подаются индивидуально, судья вправе их объединить в одно дело.

Как действовать?

Первое, что стоит сделать в случае выявления дефектов — сфотографировать их или снять на видео. После этого составляется претензия, в которой подробно описываются выявленные недостатки переданного объекта, а также способ их определения. В процессе разъяснений важно ссылаться на нормативные документы, которые бы подтверждали требования.

Что это значит? К примеру, квартира принималась летом, но зимой в ней слишком низкая температура. В такой ситуации стоит найти постановление правительства своего региона в отношении норм температуры в квартирах и сослаться на этот документ.

Претензия застройщику вручается несколькими способами — лично в руки представителю или по почте с описью передаваемых документов. Обязательно наличие второй копии, где должна стоять отметка о передаче претензии строительной компании с указанием даты и подписи.

Ответ должен выдаваться в срок до десяти суток. Чтобы застройщик не затягивал с ответом, в претензии стоит указать пункт закона о защите прав потребителей, где указана подобная норма.

Строительная компания может сослаться на гражданский кодекс (ГК РФ) и потребовать больше времени на проверку предоставленной информации.

Это логично, ведь застройщик должен убедиться, что указанные недостатки — его зона ответственности, а не проблемы управляющей компании.

Чтобы исключить такой сценарий, стоит обратиться в УК и отправить вместе с претензией ответ этой организации.

В процессе взаимодействия с застройщиком требуется составить акт, где будут зафиксированы все недостатки квартиры или других помещений многоквартирного объекта. При отказе строительной компании ставить подпись в документе, не стоит отчаиваться.

Требуется сделать две копии, поставить в них подписи и направить девелоперу. Обязательно необходимо сохранить квитанцию, которая потребуется в процессе разбирательства в суде.

По ФЗ №214 дольщик может требовать:

  • Устранения недостатков.
  • Снижения стоимости квартиры с учетом имеющихся дефектов, которые не устранены строительной компанией.
  • Покрытия расходов владельца квартира. Эти нормы прописаны в Законе о защите прав потребителей (статьи 15 и 28).
  • Возмещения морального ущерба (ГК РФ, статья 1101, пункт 2).

А дальше — суд

После оформления претензии требуется дождаться устранения недостатков. Если застройщик отказывается это делать, стоит обращаться в судебный орган.

Кроме приведения недвижимости в должный вид строительная компания должна выплатить и неустойку, если имело место задержка в передаче объекта дольщику.

Но нельзя путать правила истребования неустойки по ФЗ №214 из-за несвоевременно сдачи объекта с нормами, прописанными в Законе по защите прав потребителей, подразумевающими стягивание пени за невыполнение гарантийных обязательств.

В Законе сказано, что потребитель вправе требовать покрытия убытков, если в течение 45 с момента передачи претензии работы не завершены.

Пеня стягивается за каждые сутки просрочки, а ее расчет производится с учетом стоимости услуги. Как правило, берется 3% от полной стоимости, а после полученная цифра умножается на 1/300 ставки рефинансирования.

Для защиты интересов может потребоваться проведение экспертизы (часто привлекаются независимые организации).

Если суд выигран, владелец квартиры получает деньги по иску. Кроме того, ему компенсируются затраты на экспертов и другие судовые издержки. Сложнее обстоит ситуация, если застройщик признан банкротом.

Здесь стоит действовать с учетом того, когда производится рассмотрение претензии. Если здание уже передано в собственность, стоит обратиться в компенсационный фонд СРО.

В ином случае придется оформлять объект в собственность, искать пути для завершения строительства, создавать ЖСК или идти другими путями.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/garantiya-zastrojshhika-na-mnogokvartirnyj-dom-dejstvuyushhij-normativ/

Действие гарантии после сдачи дома

Гарантийный срок на здание

В соответствии с законом о долевом строительстве дольщику предоставляется гарантия на дом от застройщика. В частности, это требование указано в ст. 7 ФЗ №214 от 2004 года.

Но из положений закона не все дольщики могут вынести понимание, на что именно действуют гарантийные обязательства. Также не всем понятно, каким образом застройщика можно принуждать устранять выявленные дефекты.

Поэтому в данном материале мы решили рассмотреть вопрос гарантий в долевом строительстве.

В ч.1 указанной статьи закона о долевом строительстве говорится, что застройщик обязан передать дольщику квартиру (иной объект в соответствии с предметом договора), которая соответствует:

  • условиям договора долевого участия в строительстве (далее – «ДДУ»);
  • проектной документации на многоквартирный дом;
  • техническим, градостроительным, иным профильным регламентам, нормативам и стандартам.

В ч.5 той же статьи говорится о гарантийных обязательствах. Но нет расшифровки, на что именно распространяется гарантия. Но прежде чем рассмотреть «гарантийные случаи», обратим внимание на дефекты, которые были выявлены при передаче квартиры.

Застройщик освобождается от ответственности, если дольщик принял квартиру со всеми дефектами и подписал акт приема объекта долевого строительства. Поэтому важно принимать квартиру, полностью соответствующую условиям договора и действующим техническим и прочим регламентам. О том, как это сделать, читайте здесь.

А вот все остальные дефекты, которые выявляются в течение гарантийного срока, подлежат устранению за счет застройщика при условии его вины в их происхождении. Гарантия распространяется на инженерные сети, оборудование, конструктив здания и прочие элементы по договору. Чаще всего недовольство дольщиков вызывает:

  • течи водопроводных и водоотводящих сетей;
  • трещины на капитальных стенах и перегородках, не связанные с естественным процессом усадки;
  • провисы плит перекрытий;
  • промерзающие стены, углы, потолки;
  • неработающая фурнитура окон, дверей (если были установлены по договору);
  • просадка здания, разрушение конструкций;
  • плохо работающая система вентиляции, отопления, электрическая проводка и прочие инженерные сети и коммуникации;
  • появление грибка и плесени, протечек любого происхождения (за исключением вины соседей, УК – информацию о действиях при заливе квартиры ищите здесь).

Словом, любые дефекты, которые возникают в течение гарантийного срока по вине застройщика, являются поводом для обращения по гарантии. Однако есть перечень недостатков, на которые гарантия не распространяется.

На что не распространяется гарантия на дом от застройщика

Поскольку застройщик отвечает исключительно за «капитальные» недочеты, то есть возникшие по его вине вследствие проектных или строительных недочетов, отказ в гарантийном устранении недостатков всегда связан со следующими обстоятельствами:

  • естественный износ оборудования, узлов, элементов вследствие окончания расчетного срока эксплуатации;
  • нарушение правил эксплуатации оборудования, сетей, узлов и элементов (при условии, если выполнены требования п.1.1 ч.1 ст.7 ФЗ №214 от 2004 года);
  • нарушение требований технических и прочих регламентов и норм при подключении и эксплуатации отопительного, сантехнического, электрического, газового и прочего оборудования;
  • аварийные ситуации в системах отопления, водоснабжения и водоотведения, вентиляции, газовой и электрической сети, спровоцированной 3-ими лицами, УК, жильцами, стихией и пр.;
  • повреждения и иные дефекты, связанные с действиями жильцов, УК, 3-их лиц.

Если выявленный дефект не связан с любым вышеперечисленным, дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатка и компенсации расходов, связанных с его появлением. Но сделать это нужно в пределах гарантийного срока.

Сколько лет гарантии на дом дает застройщик

Продолжительность гарантии определена все той же 7-ой статьей ФЗ №214 от 2004 года.

  • на сам дом – не менее 5 лет (ч.5 указанной статьи);
  • на инженерное оборудование – не менее 3-х лет (п. 5.1 ч.5 указанной статьи).

Но продолжительность гарантии может быть увеличена условиями ДДУ. Течение гарантийного срока начинается со дня передачи квартиры в собственность. Однако договор может предусматривать иную дату начала исчисления гарантийного срока (например, со дня фактического заселения дольщика в квартиру).

Что делать при выявлении дефекта, если срок гарантии на дом не истек

Все та же статья закона о долевом строительстве предполагает, что дольщик вправе потребовать от застройщика устранения недостатка любым способом:

  • силами застройщика;
  • силами дольщика с компенсацией расходов застройщиком;
  • соразмерным уменьшением цены ДДУ.

Требование об устранении недостатка передается в виде претензии, в которой указывается характер дефекта, а также конкретные требования (об устранении или выплате компенсации). Застройщик обязан ответить на претензию и либо принять требования заявителя, либо отказать в их удовлетворении. О том, как именно предъявляется претензия по недочетам, читайте здесь.

Если застройщик отказывается удовлетворять претензию дольщика, можно обращаться в суд. Через суд можно добиться и устранения недостатка, и выплаты компенсации. Подробней о суде с застройщиком написано в этой статье.

Отказ по гарантии после сдачи дома

Но не стоит надеяться, что застройщик будет оперативно устранять все выявленные жильцами недочеты. Напротив, он будет изо всех сил стремиться отказать в гарантийном устранении «ляпа», и пытаться выставить виноватыми:

  • жильцов;
  • управляющую компанию;
  • 3-их лиц.

Причем, как правило, это происходит уже на этапе претензионной работы. Весь расчет застройщика строится на том, что дольщик махнет рукой и сам зашпаклюет трещину или заменит фурнитуру окна (а то и всю оконную конструкцию). Как показывает практика, расчет обоснованный – редкий дольщик доходит до суда.

Но если дольщик все же доходит до суда, застройщик вновь доказывает отсутствие своей вины. И противостоять напору его юрисконсультов сможет только профессиональный юрист. Ведь если начат судебный процесс, то все сроки устранения недостатка уже вышли, и за просрочку с девелопера взыскивается компенсация вместе со штрафом. Естественно, что застройщику не хочется платить.

Поэтому юристы настоятельно советуют: при выявлении дефекта не нужно сразу связываться с представителем застройщика и пытаться решить вопрос самостоятельно. Лучше привлечь к решению проблемы специалиста, как минимум, запросив бесплатную консультацию. О том, какую помощь возможно получить в сфере долевого строительства, читайте здесь.

Источник: https://Pravda-Zakona.ru/article/garantiya-na-mnogokvartirnyj-dom.html

Гарантийные права владельцев новостроек: ДДУ и ДКП

Гарантийный срок на здание

Новый дом построен, проходит этап принятия его у застройщика и документирование этого события в акте приемки. В каждом строении есть какие-то неучтенные факторы, не обязательно это промахи и некачественная работа рабочих.

Природные условия, несочетаемость стройматериалов, высокий радиационный фон, климатические особенности,— все это может стать причиной ускоренной амортизации и износа новостройки. В первоначальном договоре купли есть пункты, оговаривающие срок и описание гарантий застройщика.

Закреплена часть дефектов и недоделок, которые он в период гарантийного срока обязуется исправить за свой счет.

Знакомиться с этим перечнем и включать его в повестку предстоящего соглашения необходимо задолго до акта приемки, в начальном договоре долевого участия, еще на нулевом цикле. Это подстегнет исполнителя к качественному исполнению и контролю за процессом стройки, не сделает первоначальное пребывание жильцов в квартире стихийным и неподготовленным психологически.

Законодательное закрепление гарантий на объекты ДДУ

Гарантийные условия поставщика первичной недвижимости регулируются Законом № 214-ФЗ.

В сферу объектов, подлежащих 5-летней гарантии входят:

  • каркас и конструктивная схема здания;
  • сохранность фасада;
  • целостность стен, в том числе, несущих;
  • герметичность и целостность окон;
  • прочность кровельных покрытий.

Дольше всего, 10 лет, поставщик отвечает за цельность крыши и межпанельных швов.

Особенности гарантий по инженерным системам

Инженерные системы коммуникаций, ввиду повышенной загруженности и подверженности процессам разрушения, получают первоначальный период гарантии на 3 года. Такой же срок распространяется и на работу лифта в многоэтажках.

Когда недочеты или более серьезные нарушения были зафиксированы в течении указанных и законодательно закрепленных сроках, если только иное не оговорено договором, то дольщик вправе обратиться к поставщику услуг с требованием или заявлением о смене неисправного оборудования или материальной компенсации, рассчитанной экспертным советом.

Если за это время произошло какое-либо нарушение или поломка фрагмента системы (треснул фильтр горячей воды, стал неисправным смеситель, сломался счетчик) и застройщик в исполнении гарантий заменил любую из деталей коммуникации на приобретенную хозяином квартиры, с этого момента действие гарантии застройщика на инженерные коммуникации прекращается.

Трансферт газа, тепла, электричества, мусоропровода, отопления, подачи воды и ее вывода с территории дома наименее защищенная часть недвижимости.

Учитывая, что в первые два года происходят усадочные явления дома, в этот период на все системы подается наибольшая нагрузка.

Поэтому при заключении договора о долевом участии, в разделе стройматериалов и оборудования приборами учета, лучше заранее оговаривать использование качественного оснащения.

Как определяется начало гарантийного срока

Срок отсчета гарантийного времени начинается со дня приобретения объекта долевого строительства и оформления права на частную собственность, за исключением инженерных сетей, если другой вариант не прописан в договоре долевого участия. Днем передачи новостройки дольщикам является первый подписанный акт приемки и установление права частной собственности на объект строительства.

Гарант гарантий — акт приемки

Если нарушения не были своевременно выявлены в процессе осмотра и передачи прав собственности, то при предъявлении претензий собственнику еще придется доказывать, что проблема появилась из-за несовершенства строительного цикла застройщика, а не по причине неумелого пользования квартиросъемщика.

В период черновой отделки, если акт приемки подписан, жители начинают ремонт. Но если последствием действий — сверление отверстий для проводки, установка электропроводки, неправильная перепланировка — станет трещина в недоброкачественной панели в смежной квартире, соседи вправе вызвать застройщика.

Исполнитель договора ДДУ может подать в суд на автора ремонта в пользу соседей с треснувшей стенкой. Поэтому при приемке квартиры необходимо тщательно проверять все плоскости и детали.

Если жильцы не в состоянии обеспечить такую проверку, можно оформить услуги строительного эксперта, который может предупредить многие болезненные последствия форс-мажоров.

Проблемы, касающиеся внутреннего устройства квартиры, регулируются только подписанным договором долевого участия и фиксируются во время осмотра и создания акта-приемки выполненных работ.

Если во время этой процедуры покупатель обнаружил несоответствия или недочеты, отраженные в описании условий договора, то он вправе отказаться от подписания акта передачи квартиры, где есть зафиксированный гарантийный срок. Застройщик в таком конфликтом процессе создает рабочий документ с указанием причины и срока устранения дефекта за свой счет.

По истечении гарантийного срока на условия сдачи дома, все расходы на капремонт и восстановление целостности здания ложатся на дольщиков.

Различные договоры (ДДУ и ДКП) на право частной собственности, условия перехода гарантий

В зависимости от периода приобретения квартиры в новостройке оформление права собственности происходит с помощью ДДУ (договора долевого участия) и ДКП (договора купли продажи). Первые документы оформляются на ранних этапах проектирования и нулевого цикла, купля продажа — после постройки здания и ввода его в эксплуатацию.

Собственник квартиры по ДКП становится правопреемником тех гарантий, которые распространяются на квартиру сроком до пяти лет.

В гарантийный срок не входят коммуникационные сети (оснащение газом, электричеством, мусоропроводом, отоплением, водой и ее выводом), если это не оговорено дополнительно пунктами договора купли-продажи.

Исчисление периода гарантии охватывает время предыдущих жильцов, живших в квартире, отсчитываясь с момента потери квартирой статуса первичная недвижимость.

Гарантия застройщика дается не жильцам, а на объект строительства.

Если при покупке квартиры у бывшего дольщика не вышел гарантийный срок на те объекты, которые выше описаны и регулируются законом № 214-ФЗ, то новый владелец вправе предъявить претензии по качеству строения, тем более, если дефекты были зарегистрированы актом сдачи приемки предшественника. Правда в случае несвоевременных платежей и наличия долгов у старого дольщика, доказательство своей правоты на право требовать компенсацию новый владелец теряет.

Алгоритм против молчаливого застройщика

Когда многочисленные обращения к застройщику о нарушении гарантийных обязательств по договору игнорируются, а процесс предъявления претензий имеет односторонний безответный характер, то алгоритм действий частных собственников может укладываться в следующую схему:

  • обращение в экспертную организацию и проведение экспертизы для составления акта нарушений и оценки ущерба;
  • установление причинно-следственной зависимости выявленных фактов с нарушением гарантийных обязательств застройщика;
  • письменная претензия к застройщику с копией экспертизы и требованием устранения дефектов или материальной компенсации ущерба;
  • в случае молчания, обращение в суд с исковым заявлением и собранными материалами (акт экспертизы, претензия к застройщику, ДДУ) по месту жительства на основании юрисдикции » О защите прав потребителей».

Источник: https://yur-gazeta.ru/stati/zhilishhnoe-pravo/garantijnye-prava-vladelcev-novostroek-ddu-i-dkp.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.