Гарантийный срок в строительстве в рк

Правильно заключенный договор подряда – залог качественного строительства

Гарантийный срок в строительстве в рк

На территории Республики Казахстан договорные отношения физических и юридических лиц регулируются в соответствии с требованиями Гражданского Кодекса.

Согласно установленным нормам законодательства определены ряд Договоров, которыми руководствуются  при заключении тех или иных сделок, включая договор подряда о котором будем говорить в данной статье.

Одним из распространенных договоров, заключающихся юридическими лицами для осуществления работ, является договор подряда.

Согласно требованиям гражданского законодательства, договор подряда определяет договорные отношения между Заказчиком и Исполнителем, являющимися  по  договору подряда  подрядчиком и заказчиком.

По договору подряда Подрядчик обязуется выполнить определенную работу по заданию Заказчика и сдать ее результат Заказчику в установленный срок, а Заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (уплатить цену работы). Работа выполняется за риск Подрядчика, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан или договором подряда.

В настоящее время, при исполнении Сторонами обязательств по оказаниям услуг в сфере строительства, зачастую возникают разного рода проблемы и непонимания.  Причиной возникновения проблем является отсутствие конкретных и основных условий в договорах подряда, влияющие на исполнение Сторонами своих обязательств.

Так, Договор подряда (субподряда) должен соответствовать всем предъявляемым требованиям гражданского законодательства РК.

Основным обязательным условием является предмет договора, где четко прописывается цель заключения Договора.

Вместе с тем, в целях получения желаемого результата по Договору, в нем обязательно отражаются сроки выполнения работы,  цена работы,  порядок оплаты работы, право на удержание, выполнение работы с использованием материалов заказчика (при необходимости), ответственность подрядчика за несохранность предоставленного заказчиком имущества (при необходимости),  права заказчика во время выполнения работ, обстоятельства, о которых подрядчик обязан предупредить заказчика, приемка выполненных работ заказчиком,  расчеты между сторонами в случае гибели предмета подряда или невозможности окончания работы, качество работы, гарантия качества работы, ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы, обязанность подрядчика передать информацию (материалы) заказчику, конфиденциальность полученной сторонами информации, возвращение заказчику материалов и оборудования (при необходимости).

Наряду с этим, договор подряда должен содержать такие условия как  порядок разрешения споров, страхование Сторон, материалов или иных объектов, порядок изменения Договора,  ответственность Сторон и другие условия, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

Гражданским Кодексом Республики Казахстан определены особенности договора строительного подряда.

Так, Подрядчик, гарантирует достижение показателей, указанных в проектно-сметной документации при осуществлении строительства и возможность эксплуатации объекта на протяжении гарантийного срока.

Гарантийный срок составляет десять лет со дня принятия объекта заказчиком, если иной гарантийный срок не предусмотрен законодательными актами или договором.

Также, Подрядчик несет ответственность за все недостатки, обнаруженные в течение гарантийного срока при эксплуатации объекта, если не докажет, что они возникли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Договором строительного подряда может быть предусмотрено право Заказчика удержать предусмотренную в договоре часть указанной в смете цены работ до завершения гарантийного срока.

Согласно законодательству Республики Казахстан, ответственность за безопасность проводимых работ, по договору строительного подряда,  несет сам подрядчик.

Кроме того, одним не из последних моментов при заключении договора строительного подряда, является распределение ответственности Сторон при вводе в эксплуатацию и эксплуатации Объекта.

Приемка построенных объектов в эксплуатацию должна быть также подробно  закреплена в договоре подряда, данные положения  регулируется Гражданским Кодексом Республики Казахстан, Законом Республики «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» и другими нормативно-правовыми актами.

Так согласно ст. 73 Закона Республики «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» приемка в эксплуатацию построенного объекта государственной приемочной комиссией производится при его полной готовности в соответствии с утвержденным проектом и наличии положительного заключения рабочей комиссии.

Вместе с тем, при выявлении каких либо недостатков в период эксплуатации Объекта, за основу берется вся соответствующая документация (договор подряда, договор(ы) закупки материалов для строительства, акт ввода в эксплуатацию и т.д.).

Изучается законность, соответствие, правильность составления всех документов, качество материалов, использованных при строительстве Объекта, соответствие выполненных работ установленным стандартам, а также сведения о лице, осуществившего работы строительства, и сведения о приемочной комиссии, принявшего Объект в эксплуатацию.

Ответственность, за обнаруженные недостатки в период эксплуатации Объекта,может нести любая из сторон как самостоятельно, так и совместно в зависимости от установления конкретного нарушения и положений в договоре подряда.

Вместе с тем, участники сдачи и приемки в эксплуатацию построенных объектов, включая заказчиков (инвесторов, застройщиков), ответственных исполнителей подряда на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы, изготовителей и поставщиков строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования, а также службы оперативного надзора за ходом строительства и монтажа оборудования, члены государственной приемочной или приемочной и рабочей комиссий, другие участники несут установленную законодательными актами Республики Казахстан ответственность за угрозу жизни или здоровью граждан, а также ущерб (вред) государственным, общественным или частным интересам, нанесенный вследствие допущенных нарушений либо отклонений от обязательных нормативных требований (условий, ограничений).

Нарушение установленного порядка ввода объектов и комплексов в эксплуатацию с нарушениями требований государственных нормативов в сфере архитектурно-градостроительной деятельности регулируется ст.236 Кодекса Республики Казахстан «Об административных правонарушениях».

Во избежание вышеуказанных проблем при проектировании, строительстве, процедурах оформления ввода в эксплуатацию готового объекта во избежании ситуаций  возникновения вопросов со стороны государственных контролирующих органов и негативных последствий, а также в целях осуществления деятельности согласно утвержденным нормам и правилам при осуществлении строительных работ, необходимо заключать с контрагентами (подрядчиками и субподрядчиками) полные квалифицированные договора, регулирующие все основные моменты при оказании услуг. Ведь на практике все проверки работ Подрядчиков и Субподрядчиков  осуществляются согласно условиям заключенного Договора подряда. 

Подготовлено Старшим юристом «ZAN» Юридической Компании

Ахметовой Алией.

Источник: http://www.zancompany.com/ru/news-articles/articles/1741/

Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан

Гарантийный срок в строительстве в рк

      Вниманию пользователей!
      Для удобства пользования РЦПИ создано ОГЛАВЛЕНИЕ
      Сноска.

По всему тексту слова “уполномоченный государственный орган по делам архитектуры, градостроительства и строительства”, “уполномоченного государственного органа по делам архитектуры, градостроительства и строительства”, “уполномоченным государственным органом по делам архитектуры, градостроительства и строительства” заменены соответственно словами “уполномоченный орган по делам архитектуры, градостроительства и строительства”, “уполномоченного органа по делам архитектуры, градостроительства и строительства”, “уполномоченным органом по делам архитектуры, градостроительства и строительства” Законом РК от 28.10.2015 № 366-V (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).

      Настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между государственными органами, физическими и юридическими лицами в процессе осуществления архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан, и направлен на формирование полноценной среды обитания и жизнедеятельности человека, устойчивое развитие населенных пунктов и межселенных территорий.

Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Законе

      В настоящем Законе используются следующие основные понятия:

      1) авторский надзор – это правомочия автора по осуществлению контроля за:

      разработкой проекта строительства (строительной документации), осуществляемого автором (авторами) архитектурного и градостроительного произведения;

      реализацией проекта строительства, осуществляемого его разработчиками, включая автора (авторов) архитектурного или градостроительного произведения;

      1-1) агломерация – локальная система урбанизированных населенных пунктов, расположенных вокруг одного или нескольких крупных городов-центров, имеющих повседневные трудовые, производственные, социально-культурные и иные связи, а также тенденцию к территориальному слиянию друг с другом;

      2) среда обитания человека – среда, в которой пребывает человек. Среда обитания включает:

      окружающую среду – совокупность природных и искусственных объектов, включая атмосферный воздух, озоновый слой Земли, поверхностные и подземные воды, земли, недра, животный и растительный мир, а также климат в их взаимодействии;

      архитектурно-ландшафтную среду – пространство с сочетанием природных условий и архитектурных форм, в котором человек осуществляет хозяйственную деятельность и другие функции. Как правило, это среда населенных пунктов, которая определяет условия жизни и психофизическое состояние человека;

      доступную среду (безбарьерную) – свойство здания, места обслуживания, места проживания, позволяющее беспрепятственно достичь места и воспользоваться услугой, а также имеющих параметры, обеспечивающие возможность воспользоваться услугой, дотянуться до предмета;

      внутреннюю среду – комплекс условий жизни в жилых помещениях и условий труда в рабочих (производственных) помещениях, включающий социальные, эстетические, биологические, психологические и физико-химические факторы, в том числе природную радиацию, внешний шум, биотическое окружение, загрязненность, влажность, состав и перемещение воздуха, запахи, продукты сгорания, естественное и искусственное освещение, чистоту воды и другое;

      3) объекты особого регулирования и градостроительной регламентации – объекты архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, осуществление которой затруднено или невозможно без введения специальных правил (порядка), установления исключений либо внесения дополнений к общепринятым правилам (порядку) использования территорий, территории населенного пункта, отдельного объекта недвижимости;

      3-1) реестр аккредитованных экспертных организаций – единый перечень юридических лиц, наделенных правом на проведение комплексной вневедомственной экспертизы проектов строительства объектов;

      3-2) аккредитованная экспертная организация – юридическое лицо, аккредитованное в порядке, установленном уполномоченным органом по делам архитектуры, градостроительства и строительства, осуществляющее комплексную вневедомственную экспертизу проектов строительства объектов (технико-экономических обоснований и проектно-сметной документации), не отнесенную законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности к государственной монополии;

      4) антропогенные воздействия – позитивные и негативные воздействия на природу, окружающую среду, населенный пункт, вызванные в результате различной формы влияния деятельности человека. В случае оказания негативного воздействия наступает необходимость применения природоохранных мер;

      4-1) реестр аттестованных экспертов – постоянно обновляемый единый список физических лиц, аттестованных соответствующими структурными подразделениями местных исполнительных органов и наделенных правом на:

      проведение работ по экспертизе проектов строительства объектов (технико-экономические обоснования и проектно-сметная документация), а также проектов градостроительного планирования территорий (градостроительные проекты различного уровня);

      техническое обследование надежности и устойчивости зданий и сооружений;

      оказание инжиниринговых услуг по ведению технического надзора от имени заказчика и авторского надзора от имени разработчиков проекта;

      5) зонирование территорий – при градостроительном планировании деление территорий на функциональные зоны с установлением видов градостроительного использования отдельных зон и возможных ограничений по их использованию;

      5-1) территориальное транспортное планирование – планирование развития транспортной системы территории, которое в том числе включает в себя планирование размещения инфраструктуры всех видов транспорта и трассировки маршрутной сети транспорта;

      6) незавершенное строительство – объект строительства, не принятый в установленном порядке заказчиком для ввода в эксплуатацию и не используемый по назначению (проживание, оказание услуг, выпуск продукции, получение прибыли и другие виды эксплуатации);

      6-1) уникальный объект строительства – здания, сооружения и их комплексы, характеризующиеся особыми, ранее не применявшимися по отдельности или в совокупности архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными, инженерными или технологическими решениями, для которых не установлены государственные или межгосударственные технические регламенты и нормативно-технические требования по проектированию и строительству, определяющие необходимость разработки, согласования и утверждения для данного объекта специальных технических условий (особых норм);

      6-2) единый архитектурный стиль – совокупность единых признаков, используемых в строительстве, характерная для определенного района застройки территории, в том числе индивидуальной застройки.

Основными параметрами являются внешний облик, архитектурный стиль, цветовое решение, этажность, отделочные материалы.

Для района индивидуальной застройки основными параметрами являются внешний облик, архитектурный стиль, цветовое решение, этажность, отделочные материалы, ограждения, тип кровли и расположение хозяйственно-бытовых построек на территории участка;

      7) сооружение – искусственно созданный объемный, плоскостной или линейный объект (наземный, надводный и (или) подземный, подводный), имеющий естественные или искусственные пространственные границы и предназначенный для выполнения производственных процессов, размещения и хранения материальных ценностей или временного пребывания (перемещения) людей, грузов, а также размещения (прокладки, проводки) оборудования или коммуникаций. Сооружение также может иметь художественно-эстетическое, декоративно-прикладное либо мемориальное назначение;

      7-1) проект детальной планировки – градостроительная документация, разрабатываемая для отдельных частей территорий и функциональных зон населенных пунктов, а также территорий, расположенных за пределами населенных пунктов;

      8) территория населенного пункта – пространство в пределах установленной границы (черты) городского или сельского населенного пункта;

      9) генеральный план населенного пункта – градостроительный проект комплексного планирования развития и застройки города, поселка, села либо другого поселения, устанавливающий зонирование, планировочную структуру и функциональную организацию их территории, систему транспортных и инженерных коммуникаций, озеленения и благоустройства;

      9-1) места общего пользования – это территории, объекты, которые доступны или открыты для населения;

      9-2) локальное экспертное заключение – заключение экспертизы проектов, оформляемое и выдаваемое заказчику на каждом этапе экспертного сопровождения по соответствующим разделам (частям) проекта, за исключением завершающего экспертизу этапа;
      10) исключен Законом РК от 13.01.2012 № 542-IV (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после его первого официального опубликования);

      11) проект – замысел физических и юридических лиц по обеспечению необходимых условий обитания и жизнедеятельности человека, представленный в форме архитектурной, градостроительной и строительной документации (чертежей, графических и текстовых материалов, инженерных и сметных расчетов), в том числе технико-экономического обоснования строительства, и (или) проектно-сметной документации, раскрывающих сущность замысла и возможность его практической реализации;

      12) предпроектная документация – документация, предшествующая разработке градостроительного, архитектурного проектов, проекта строительства и включающая программы, отчеты, технико-экономические обоснования строительства, технико-экономические расчеты, результаты научных исследований и инженерных изысканий, технологические и конструктивные расчеты, эскизы, макеты, обмеры и результаты обследований объектов, а также иные исходные данные и материалы, необходимые для принятия решений о разработке проектной документации и последующей реализации проектов;

      13) проектная документация включает:

      проекты озеленения территории, ее внешнего оформления, размещения и установки (возведения) произведений монументального или декоративного искусства;

      градостроительные проекты – проекты, содержащие замысел комплексного градостроительного планирования организации, развития и застройки территорий и населенных пунктов или их частей (генеральная схема организации территории Республики Казахстан, межрегиональные схемы территориального развития, комплексные схемы градостроительного планирования территорий, генеральные планы населенных пунктов, проекты детальной планировки, проекты планировки промышленной зоны, проекты застройки, генеральные планы объектов и комплексов, проекты благоустройства и озеленения, иные планировочные проекты);

      проект строительства (строительный проект) – проектную (проектно-сметную) документацию, содержащую объемно-планировочные, конструктивные, технологические, инженерные, природоохранные, экономические и иные решения, а также сметные расчеты для организации и ведения строительства, инженерной подготовки территории, благоустройства. К проектам строительства также относятся проекты консервации строительства незавершенных объектов и постутилизации объектов, выработавших свой ресурс;

      архитектурный проект, содержащий архитектурный замысел, – самостоятельный проект возведения сооружения (монумента), в проектировании которого необходимо участие архитектора, или часть проектной (проектно-сметной) документации, включающую архитектурно-художественные, композиционные и объемно-планировочные решения объекта, учитывающую социальные, экономические, функциональные, технологические, инженерно-технические, противопожарные, противо-взрывные, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования и выполненную в объеме, необходимом для разработки проекта строительства или иной документации на строительство объекта;

      14) межгосударственная экспертиза проектов – обязательная форма экспертизы проектов, представляющих интерес для двух и более государств-участников международного договора о строительстве объекта;

Источник: http://adilet.zan.kz/rus/docs/Z010000242_

Гарантия на новостройку: когда застройщик должен сделать ремонт? | Otau

Гарантийный срок в строительстве в рк

21 ноября 7766

Бытует мнение, что все обязательства застройщика заканчиваются в момент подписания дольщиком или его представителем акта приема-передачи квартиры. Это мнение в корне ошибочно. Подписи под актом никоим образом не освобождают строительную организацию от ответственности за недоделки, которые проявятся в ходе эксплуатации здания или отдельной квартиры.

Законом Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» вводится понятие гарантийного срока на объекты строительства.

Согласно этому закону, таким сроком считается время, на протяжении которого организация-застройщик гарантирует полное соответствие показателей качества объекта (не только жилой площади), которые указаны в проектной документации, и возможность нормальной эксплуатации жилого здания в соответствии с договором о долевом участии.

Закон устанавливает минимальный гарантийный срок – два года. Он может быть увеличен по желанию застройщика и должен быть обязательно указан в договоре о долевом участии.

Гарантийный срок продлевается на время, которое понадобилось для устранения выявленных недостатков, если в этот период эксплуатация объекта недвижимости была невозможна.

На какие недостатки распространяется гарантия?

Обязательства застройщика по устранению выявленных в ходе эксплуатации жилья недостатков возникают в том случае, если они возникли до того, как дольщик принял объект. Также гарантийный ремонт выполняется в том случае, если недочеты обусловлены причинами, которые существовали до приемки объекта. Рассмотрим эти положения подробнее.

При подписании акта приема-передачи квартиры дольщик вместе с представителем строительной компании проводит тщательный осмотр квартиры с целью выявления явных дефектов:

  • видимые изъяны покрытий пола, стен, потолка и элементов декора, если они были предусмотрены по договору;
  • неработоспособность установленного оборудования (сантехника, электроприборы, газовые приборы, средства учета);
  • некачественная установка дверей и окон или неудовлетворительная работа соответствующей фурнитуры (запирающих элементов, петель, уплотнителей).

Все выявленные в ходе осмотра недостатки застройщик обязан устранить до подписания акта приема-передачи. И только после этого начинается гарантийный период.

К недостаткам, которые обязан устранять застройщик в это время, можно отнести:

  • трещины и деформации поверхностей, возникшие в результате усадки здания или по другим причинам (кроме форс-мажорных обстоятельств). Здесь следует иметь в виду, что, если объект строительства расположен в сейсмоактивной зоне, в договоре о долевом участии нередко прописывается сила землетрясений, при которых здание не должно терять свои эксплуатационные свойства;
  • протекание крыши, проблемы с водостоками;
  • неудовлетворительную работу систем отопления, электропитания, водоснабжения, газоснабжения, если недостатки в их работе возникли по вине застройщика, а не из-за поставщика услуги;
  • поломки лифтового оборудования (кроме механических повреждений в процессе эксплуатации);
  • недостатки, выявленные на придомовой территории (смытая первым дождем тротуарная плитка или асфальт, просевший канализационный люк и т.п.).

Очевидно, что требовать от застройщика устранения недостатков, которые возникли после заселения здания по вине жильцов, бессмысленно. Например, трещина в потолке, появившаяся в результате работ по перепланировке соседней квартиры, гарантийным случаем не является.

Как потребовать устранения недостатков, и в какие сроки застройщик должен все сделать?

Итак, в ходе эксплуатации жилья выявились недостатки или дефекты, которые, по мнению собственника квартиры, обязан устранить застройщик в рамках своих гарантийных обязательств. В этом случае дольщик должен составить письмо с подробным описанием выявленных недостатков и просьбой к компании-застройщику устранить их согласно имеющейся гарантии.

Письмо пишется в двух экземплярах и доставляется непосредственно в офис компании. Один экземпляр остается в офисе, а второй собственник квартиры забирает себе. На втором экземпляре застройщик обязательно должен указать входящий номер документа, дату приема письма и завизировать прием подписью ответственного лица и печатью компании.

Если нет возможности доставить письмо непосредственно в офис застройщика, или в компании отказываются регистрировать обращение, его можно отправить почтой с уведомлением о вручении. В этом случае датой приема письма считается день его вручения сотрудником почты получателю.

С дня получения обращения у застройщика есть 30 суток на устранение указанных в письме недостатков. Если, по мнению застройщика, в указанный период выполнить все требуемые работы невозможно (например, по сезонным причинам), то между собственником квартиры и строительной компанией может быть заключен отдельный договор, в котором будут указаны точные сроки окончания работ.

Что делать, если застройщик отказывается устранять недостатки по гарантии?

Если в месячный срок после получения письма с просьбой устранить недостатки застройщик на него не отреагировал, следующий шаг – оформление досудебной претензии. Частью этого документа является акт обследования помещения, который составляется в присутствии представителя застройщика. Для определения размера ущерба необходимо пригласить независимого эксперта-оценщика.

Сумма ущерба указывается в претензионном письме, которое также составляется в двух экземплярах и доставляется в офис застройщика. После получения претензии у строительной компании вновь имеется месяц на реакцию.

Заключительным этапом борьбы с недобросовестными застройщиками является обращение в суд.

В исковом заявлении владелец квартиры может обратиться с просьбой заставить строительную компанию устранить выявленные дефекты и выполнить свои гарантийные обязательства.

Кроме того, собственник жилья может самостоятельно (или с помощью другой строительной компании) выполнить все необходимые работы и требовать от застройщика компенсации понесенных при этом финансовых затрат.

В последнем случае, помимо копий досудебной претензии, правоустанавливающих документов на квартиру и документов, удостоверяющих личность заявителя, к исковому заявлению прикладываются все документы, в которых зафиксированы расходы на ремонт (квитанции, чеки, договора, акты выполненных работ).

При подаче искового заявления также необходимо уплатить государственную пошлину в размере одного процента от суммы иска.

Вместо резюме

Одним из способов минимизировать возможные проблемы из-за низкого качества работы строительной компании является тщательный выбор надежного застройщика. Анализируйте информацию, имеющуюся о компании в Интернете и СМИ.

Обратите внимание на публичность фирмы: чем больше она открыта, тем меньше вероятность халтурной работы.

Пообщайтесь с жильцами уже сданных компанией объектов – их отзывы могут дать больше информации, чем самые обширные пресс-релизы.

Если же вам все же довелось столкнуться с явными гарантийными дефектами, не отчаивайтесь и добивайтесь от застройщика устранения недостатков через суд. В подавляющем большинстве случаев судьи становятся на сторону собственника квартиры.

Источник: https://info.homsters.kz/garantiya-na-novostrojku-kogda-zastrojshhik-dolzhen-sdelat-remont/

Проблемы регулирования гарантийных сроков в строительстве
по гражданскому законодательству Казахстана

Валихан Шайкенов,

партнер юридической фирмы AEQUITAS

Ардак Идаятова,

старшийюрист юридической фирмыAEQUITAS

В сфере строительства вопросы гарантии качества выполненных работ приобретают чрезвычайно важное значение с учетом масштабности проектов, объема вкладываемых средств, а также рисков, связанных с безопасностью объектов строительства для жизни и здоровья людей.

Если законодательное регулирование гарантии качества на товар представляется достаточно понятным, то в сфере строительства в отношении гарантийных сроков возникает большое количество вопросов. Это связано, в частности, с недостаточной ясностью формулировок соответствующих норм и противоречиями между положениями Гражданского кодекса РК и Закона «Об архитектуре».

Настоящая заметка не претендует на разрешение проблем, а только описывает практические сложности, с которыми сталкиваются участники гражданского оборота и судебная практика.

Минимальная продолжительность и возможность отказа от гарантийных сроков

Если исходить из положений Гражданского кодекса РК, то вопрос об установлении гарантийного срока как такового отнесен на усмотрение сторон договора строительного подряда, т.е. он может быть как предусмотрен, так и не предусмотрен договором.

Указанное вытекает из содержания пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса РК, который предусматривает, что «подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда (подчеркнуто нами. – А.И.

и В.Ш.), гарантирует достижение объектом строительства указанных в проектно-сметной документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором на протяжении гарантийного срока».

Вместе с тем, установление гарантийных сроков в отношении эксплуатации объектов строительства регулируется также Законом «Об архитектуре».

Хотя в пункте 1 статьи 69 Закона содержится обратная отсылка к Гражданскому кодексу РК с указанием на то, что «гарантийный срок эксплуатации объектов строительства устанавливается в соответствии с Гражданским кодексом», в том же пункте далее сказано, что «во всех иных случаях гарантийный срок устанавливается в зависимости от нормативного срока эксплуатации построенного объекта (в соответствии с классом капитальности строения в целом или произведенных отдельных видов строительно-монтажных работ) при заключении договора между заказчиком и подрядчиком (генеральным подрядчиком) на строительство, но не может быть менее двух лет со дня приемки объекта в эксплуатацию (подчеркнуто нами. – А.И. и В.Ш.)».

Возникают следующие вопросы:

· Что понимать под «иными случаями», учитывая, что строительство осуществляется по договору строительного подряда, который прямо регулируется Гражданским кодексом РК?

· Может ли приведенная норма Закона «Об архитектуре» означать, что двухлетний минимальный гарантийный срок предусмотрен только для тех случаев, когда стороны договорились об установлении гарантийного срока (учитывая, что пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса РК диспозитивно регулирует возможность такого выбора)? Иными словами, подрядчик может либо вообще отказаться предоставлять какие-либо гарантии, либо, если он принимает обязательства по гарантийным срокам, то эти сроки не могут быть менее двух лет со дня приемки объекта в эксплуатацию.

Если логика императивного регулирования гарантийных сроков в отношении конкретных объектов строительства связана с нормативным сроком эксплуатации таких объектов, то вызывает сомнение и представляется непоследовательным допустимость отказа подрядчиком от предоставления каких-либо вообще гарантий качества выполненной им работы.

С учетом сказанного, пункт 1 статьи 69 Закона «Об архитектуре» требует уточнения о том, на какие случаи распространяется требование об установлении гарантийного срока минимальной продолжительность в два года.

Соотношение гарантийных сроков и сроков для обнаружения скрытых недостатков

В отличие от российского законодательства, Гражданский кодекс РК не проводит достаточно ясного разграничения между гарантийными сроками и сроками для обнаружения недостатков, что вызывает практические сложности.

С одной стороны, пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса РК отдает на откуп сторонам установление гарантийного срока по договору строительного подряда.

В то же время, пункт 5 статьи 630 Гражданского кодекса РК предусматривает трехгодичный срок для скрытых недостатков строительных работ, который не может быть отменен соглашением сторон.

Если толковать указанный пункт буквально, то из него следует, что срок для извещения подрядчика об обнаруженных заказчиком скрытых недостатках является гарантийным сроком:

«Предельный срок для извещения подрядчика об обнаруженных заказчиком скрытых недостатках составляет один год, а в отношении работ, связанных со зданиями и сооружениями, а также независимо от вида работ – в отношении недостатков, которые были умышленно скрыты подрядчиком, – три года со дня приемки работ. Законодательными актами или договором могут быть установлены сроки (гарантийные сроки) (подчеркнуто нами. – А.И. и В.Ш.) большей продолжительности».

Однако буквальное толкование создает внутреннее противоречие между нормами Гражданского кодекса РК, предусматривающего с одной стороны необязательность установления гарантийного срока при строительном подряде, и с другой стороны наличие обязательного трехгодичного гарантийного срока для скрытых недостатков.

Противоречие устраняется, если разграничивать гарантийные сроки и сроки для обнаружения скрытых недостатков. Вместе с тем, не совсем удачная формулировка пункта 5 статьи 630 Гражданского кодекса РК смешивает рассматриваемые две категории сроков, что создает практические проблемы при толковании и правоприменении.

Следует отметить, что в отличие от казахстанского законодательство Российской Федерации ясно разграничивает гарантийный срок и срок для обнаружения недостатков. Установление гарантийного срока на строительные подрядные работы по российскому законодательству не является обязательным:

«Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда (подчеркнуто нами. – А.И. и В.Ш.

), гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока.

Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон» (пункт 1 статьи 755 Гражданского кодекса РФ).

В свою очередь, срокам обнаружения недостатков подрядных работ в Гражданском кодексе РФ посвящены несколько статей, что делает правовое регулирование в этой части понятным и обособленным от регулирования гарантийных сроков.

Так, статья 724 Гражданского кодекса РФ устанавливает двухгодичный срок для обнаружения недостатков работ для всех видов подряда. Для строительного подряда данный срок составляет пять лет (статья 756 Гражданского кодекса РФ). Указанный срок применяется независимо от того, установлен ли гарантийный срок в отношении выполненных работ.

Если оговорённый сторонами гарантийный срок истек, но законодательно установленный срок для обнаружения недостатков все еще действует, то заказчик в этом случае имеет право предъявить к подрядчику требование в связи с ненадлежащим качеством подрядных работ в пределах срока для обнаружения недостатков.

Это, в частности, вытекает из содержания пункта 4 статьи 724 Гражданского кодекса РФ, предусматривающего, что «в случае, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет с момента, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи, подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента».

Основное различие между гарантийным сроком и сроком для обнаружения недостатков состоит в том, что применительно к гарантийному сроку бремя доказывания надлежащего качества выполненных работ возлагается на подрядчика (презумпция вины подрядчика).

Так, пункт 2 статьи 755 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что «подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет (подчеркнуто нами. – А.И. и В.Ш.

), что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами».

Что касается срока для обнаружения недостатков, то бремя доказывания ненадлежащего качества выполненных работ лежит на заказчике (презумпция невиновности подрядчика). Это вытекает из содержания пункта 4 статьи 724 Гражданского кодекса РФ:

«В случае, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет с момента, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи, подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента (подчеркнуто нами. – А.И. и В.Ш.)».

Учитывая положительный опыт российского законодателя, а также практические проблемы толкования статьи 630 Гражданского кодекса РК, полагаем необходимым внесение ясности в разграничение между гарантийным сроком и сроком для обнаружения скрытых недостатков будь то законодательно или через обобщение практики казахстанских судов.

* * *

Источник, интернет-ресурс: Юридическая фирма «AEQUITAS», Шайкенов В.

Если вы обнаружили ошибку или опечатку – выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите на ссылку сообщить об ошибке.

4793412-796f2652545d535440afa55390c0589f

Источник: https://www.zakon.kz/4793412-problemy-regulirovaniya-garantiynyh.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.