Выкуп здания находящегося в муниципальной собственности

Содержание

Как продать муниципальное имущество без торгов

Выкуп здания находящегося в муниципальной собственности

В современной экономической системе отношений, муниципальные органы власти занимают довольно скромное место, так как в основном все формы хозяйствования сосредоточены в России, где порядка 70 — 80% занимает государственный сектор (или частно — государственный), порядка 18 % частный бизнес и на муниципальный сектор приходится всего лишь 1-2 % национальной экономики. Тем не менее, именно муниципалитеты являются той основой, на которой создается повседневная жизнь и быт большинства граждан, и значение органов местной власти в управлении местной (региональной) экономикой трудно переоценить.

Однако существующая в настоящее время система распределения государственных полномочий между федеральным центром, региональным уровнем власти и муниципалитетами создала такое положение, в котором на долю муниципальных образований приходится очень малая часть тех доходов (в виде налогов всех видов), которые составляют общегосударственный бюджет.

В этих условиях многие муниципальные образования вынуждены идти по пути изыскания дополнительных источников дохода в свои бюджеты.

В рамках существующего законодательства, одним из таких методов является эффективное управление муниципальным имуществом, в том числе и его продажа, приватизация или безвозмездное пользование муниципальным имуществом без проведения торгов

Согласно положениям норм законов таких, например, как ФЗ 44 и ФЗ 223, а также многими постановлениями Правительства и ФАС (Антимонопольной службы), реализация права муниципалитетов на отчуждение практически любого имущества должно проходить на конкурсной основе.

Это очень  эффективная и удобная схема для того, чтобы продать непрофильное имущество местных органов власти, когда на конкурсной основе, можно за порядком устаревший объект недвижимости или земельный участок, получить неплохие деньги.

Но это возможно только в том случае, если конкурсные торги признаны состоявшимися и интерес к этому активу был больше чем у одного участника.

А что делать, если нет, желающих участвовать в конкурсных торгах или аукционах на имущество, от которого хотел бы избавиться город или поселок.

Для этих случаев существует несколько методов таких, как приватизация, продажа или предоставление муниципального имущества без торгов, без конкурсов и аукционов. В этой статье будет рассказано о том, как продается и осуществляется передача муниципального имущества без торгов, на какой правовой базе строится такая система отношений и как такие схемы реализуются на практике.

Условия продажи и предоставление муниципального имущества без проведения торгов

Условия продажи и реализация муниципального имущества без проведения торгов регламентируются многими положениями федерального законодательства, начиная от Конституции РФ, закрепляющая за муниципалитетами право распоряжения своей собственностью, нормами закона ФЗ 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления» и многими  отраслевыми нормативными актами.

В общем виде передача муниципального имущества безвозмездно без торгов или продажа муниципального имущества может быть реализована в следующих случаях:

  • продажа имущества товариществам собственников жилья,
  • лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона,
  • образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая государственные и муниципальные образовательные учреждения, продажа муниципального имущества
  • муниципальным компаниям и предприятиям
  • медицинским учреждениям частной системы здравоохранения.
  • продажа муниципального имущества.

Кроме того, имущество может быть продано без торгов и заключены муниципальные контракты без торгов на бессрочную аренду любым лицам, если:

  • передается на срок не более чем 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев,
  • представляет собой часть помещения, здания, строения или сооружения и при этом общая площадь передаваемого имущества не превышает 20 кв. м или не превышает 10 процентов площади такого помещения, здания, строения или сооружения.

Полномочия муниципалитетов по торгам имуществом

Также в некоторых случаях муниципалитеты имеют право передавать имущество муниципальных предприятий или компаний, принадлежащих им на праве собственности в долгосрочный лизинг, что по своей сути представляет продажу имущества в рассрочку.

Как выкупается муниципальное имущество

Чтобы было понятно, как работает вся эта система на практике, следует рассмотреть некоторые моменты системы реализации и отчуждение муниципального имущества без торгов, подробнее.

Источник: http://tv-bis.ru/torgi/698-kak-prodat-munitsipalnoe-imushhestvo-bez-torgov.html

Выкупать арендуемые площади стало проще

Выкуп здания находящегося в муниципальной собственности

«Малая приватизация» образца 2018 года: что нужно знать предпринимателям. Статья Романа Речкина к десятилетию федерального закона №159-ФЗ.

Речкин Роман Валерьевич
Старший партнер

Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ предусматривает право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости – весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.

Закон вступил в силу 5 августа 2008 года. Тогда он назывался так: «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

А теперь название даже название у закона иное. Да и вообще, за прошедшие десять лет он неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался не идеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия.

3 июля 2018 года вступил в силу седьмой по счету закон о внесении поправок в закон №159-ФЗ. Роман Речкин, старший партнер ИНТЕЛЛЕКТ-С, рассказывает об актуальных аспектах льготной приватизации арендуемых помещений.

1. Выкуп арендуемых помещений по закону №159-ФЗ перестал быть временным

«Малая приватизация» задумывалась как временная мера поддержки малого и среднего бизнеса. В момент вступления закона в силу срок его действия составлял всего два года – до 1 июля 2010 года.

В дальнейшем этот срок продлевался трижды – сначала на три года (до 1 июля 2013 года), потом еще на два (до 1 июля 2015 года) и снова на три (до 1 июля 2018 года).

И вот, наконец, в июле 2018 года ограничение действия закона по времени было отменено. Закон №159-ФЗ стал действующим бессрочно.

2. Федеральное имущество отныне тоже можно приватизировать

До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона №159-ФЗ, но и из его названия.

Однако внесенные в июле 2018 года изменения в закон исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.

3. Срок аренды, дающий право на выкуп помещения, теперь отсчитывается с момента подачи предпринимателем заявления о выкупе

Как уже говорилось выше, в первой версии закона №159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона.

Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 года.

Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 года или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.

За прошедшие десять лет это положение закона не раз перерабатывалось. В частности, законодатель сократил необходимый период пользования помещением с трех лет до двух.

Однако начальным днем этого периода по-прежнему служила конкретная дата, которую законодатель тоже менял не однажды.

Порочен был сам принцип зависимости начала срока аренды от определенного, прописанного в законе дня, поскольку он искусственно ограничивал право предпринимателей на выкуп арендуемой недвижимости.

И только в июле 2018 года ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.

4. У арендаторов-«отказников» появился второй шанс

Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона №159-ФЗ.

Но благодаря внесенным в закон поправкам арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если предприниматель продолжает арендовать помещение, то может направить его собственнику заявление о выкупе.

5. При выкупе арендуемого помещения предпринимателям предоставляется рассрочка на срок не менее пяти лет

Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.

Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет.

Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве – пять лет.

В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2018 года, не установлен – то есть составляет те же пять лет.

6. Инициатором приватизации может быть как собственник арендуемого помещения, так и предприниматель-арендатор

С учетом июльских изменений закон №159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений – по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа – по инициативе предпринимателя.

Общий порядок выглядит так:

  • «у» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
  • Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
  • Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.

Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям. Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:

  • На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
  • Отсутствует задолженность по арендной плате.
  • Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
  • На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:

  • На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
  • Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.

***
Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса.

Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.

К сожалению, вся эта бурная деятельность имеет мало общего с реальной помощью. Меры, которые принимаются на федеральном и региональном уровне, как правило, декларативны и большинству предпринимателей недоступны.

Тем ценнее, что закон №159-ФЗ действительно предусматривает льготные условия приобретения недвижимости. Воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения могут большинство предпринимателей.

Фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ (7,25 % годовых по данным на лето 2018 года).

Знайте свои права и пользуйтесь ими. Это в ваших же интересах.

Источник: журнал «Деловой квартал»

Статьи экспертов Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С >>

ИНТЕЛЛЕКТ-С оказывает предпринимателям помощь в выкупе арендуемых помещений на льготных условиях по закону №159-ФЗ >>

коммерческое право, недвижимость, приватизация

Источник: https://www.intellectpro.ru/press/works/vykupat_arenduemye_ploshadi_stalo_proshe/

Выкуп помещений у муниципалитета

Выкуп здания находящегося в муниципальной собственности

Если помещение нежилого фонда находится в собственности города, а Вы решили его купить, нужно получить соответствующее Постановление муниципального округа и быть готовым к оформлению недвижимости в свою собственность на платной основе.

Первым делом, следует обратиться с соответствующим заявлением на официальной основе. Подать бумагу нужно балансодержателю муниципального объекта. Такие бланки сдают в отдел жилищной политики.

Перечень документов для оформления нежилого помещения, находящегося на балансе города, в свою собственность:

  • Паспорт гражданина
  • Заполненное заявление в отдел жилищной политики районного муниципалитета
  • Постановление соответствующего муниципалитета
  • Кадастровые выписки
  • Квитанции

Инструкция по выкупу помещений у муниципалитета

Условия выкупа муниципальных зданий/помещений определены нормами 159-ФЗ от 21 декабря 1996 г., в статье 3-ей закона в частности сказано:

Арендаторы, выступающие в форме индивидуальных предпринимателей, коммерческих фирм и кооперативов, и арендующие у города недвижимость имеют преимущественное право по её выкупу у муниципалитета.

Получается, что Федеральный закон позволяет представителям малого и среднего предпринимательства (далее – МСП) проявлять инициативу в данном вопросе, хотя ранее такой возможности законодатель не предусматривал. Чтобы получить возможность стать владельцем арендуемого у города помещения, бизнесмен должен был ожидать соответствующего предложения от органов муниципалитета.

Выполнение следующих условий даёт право на преференции при оформлении городской недвижимости в собственность бизнеса:

  • Заявление на выкуп права аренды должно содержать исчерпывающие данные, позволяющие чётко идентифицировать Ваш бизнес в качестве субъекта МСП (критерии закреплены законом «О Развитии МСП в РФ» 209-ФЗ, утверждённым 24 июля 2007 г.).
  • На момент подачи заявления срок, в течение которого Вы уже являлись арендатором городской собственности, должен быть не менее чем 2 года с непрерывным исчислением или 5 лет, если объект входит в перечень Росимущества.
  • Никаких долгов по оплате аренды не может числиться за Вашим предприятием на день, когда муниципалитет готов заключить с Вами соответствующий договор купли-продажи, независимо от того, кто выступает инициатором сделки, – Вы или город.

Выкуп права аренды помещений в упрощённом порядке

Закон 144-ФЗ внёс правки в действующие нормы Федерального закона «Об особенностях отчуждения государственной/муниципальной недвижимости» (159-ФЗ, утверждённый 22 июля 2008 г.). К примеру, он несколько упростил способ перехода прав на помещения для представителей МСП посредством их выкупа.

Основные поправки позволили:

  • Исключить прежнее требование о пределе допустимых к выкупу МСП площадей (ранее муниципальное законодательство определяло площадь возможного к выкупу недвижимого имущества).
  • Изменить правила расчётов по выкупу, допуская возможности рассрочки платежа (ранее рассрочка не предусматривалась, теперь выкупить можно в срок 5 лет с уплатой процентов по ставке не более 1/3 от ключевой ставки ЦБ РФ).
  • Допустить право оспаривания в суде размера оценки рыночной цены городской недвижимости к выкупу, инициатором которого стал муниципалитет, если по обоснованному мнению такая оценка завышена.
  • Упростить сам регламент обмена документами, предусмотрев возможность инициативы со стороны покупателя – представителя МСП, если же инициатор – муниципалитет, Ваш ответ на его предложение должен поступить в течение 1 месяца.

Если предложение выкупить городскую недвижимость поступило представителю МСП от самого муниципалитета, то у потенциального покупателя есть 30 дней, чтобы:

  • Подписать договор купли-продажи предложенного к выкупу имущества.
  • Оформить аргументированный отказ от предложения.
  • Оспорить в судебном порядке оценочную стоимость объекта.

Если Вы подали в суд, чтобы оспорить оценку городом интересующего Вас объекта недвижимости, 30-дневный срок на оформление договора выкупа городской собственности приостанавливается.

Правила выкупа городской собственности субъектами МСП по 159-ФЗ

1. Если Вы – субъект МСП и арендуете помещение, принадлежащее городу, 2 и более лет непрерывно по договору/договорам аренды помещений, направляйте заявление на оформление выкупа по собственной инициативе в рамках преимущественного права (ст. 3 159-ФЗ).

2. После подачи заявления на реализацию преимущественных прав приобретения арендуемого Вами у города имущества, муниципалитет должен дать аргументированный ответ в срок 30 дней и указать выкупную цену помещений (обратите внимание: на дату заключения ДКП Вы должны быть в реестре МСП).

3. Течение месячного срока будет приостановлено до даты, когда суд примет своё решение, и оно вступит в законную силу, если потенциальный приобретатель городского помещения – субъект МСП, решит оспорить размер рыночной стоимости приобретаемого объекта.

4. Оспорить в суде можно не только размер оценки стоимости недвижимости к продаже, назначенный органами муниципалитета, но и отказ города продать помещение бизнесмену из реестра МСП, арендующего его непрерывно 2 и более лет, т.е. отказ в реализации преимущественного права (п. 8, пп. 1 ст. 4 159-ФЗ).

5. Оплатить выкуп городской собственности в рамках реализации своего преимущественного права можно единовременно или в рассрочку (право выбора закреплено п. 2 ст. 5 159-ФЗ) по ставке процентов 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ на дату публикации официального объявления о продаже.

6. Максимальный предел срока рассрочки окончательно утверждается местным законодательством, но не может быть менее 5 лет, при этом покупатель, реализующий свои преимущественные права, должен платить равными платежами один раз в месяц или квартал (п. 1 ст. 5 159-ФЗ).

7. Пока покупатель помещения у муниципалитета не оплатит его полностью, имущество будет находиться в залоге у города, причём, если ДКП закрепил другое условие, оно будет признано ничтожным на основании п. 5 ст. 5 159-ФЗ, при этом покупатель имеет право на досрочный расчёт по выкупу с рассрочкой платежа.

Любые сделки по выкупу государственной или муниципальной собственности на возмездной основе, оформленные вразрез с требованиями 159-ФЗ, являются ничтожными. Если субъект МСП узнал о нарушении своих прав на преимущественное приобретение арендуемой им недвижимости, у него есть 2 месяца на обжалование действий муниципалитета.

Переходные положения процедуры приватизации городского имущества

Если субъект РФ не утвердил законом срок рассрочки по оплате возмездного перехода прав на городское имущество, то срок признаётся равными 5-ти годам. Для реализации преимуществ заявитель подает заявление в уполномоченный орган, который обязан:

  • Обеспечить условия для подписания договора на оценку рыночной цены объекта.
  • Установить условия возмездной приватизации посредством выкупа.
  • Направить в адрес заявитель проект ДКП в срок 10 дней с даты принятия условий.

Реализовать преимущественное право невозможно, если заявитель по факту не соответствует всем требованиям, изложенным в статье 3 Федерального закона 159-ФЗ.

Почему за процедурой выкупа помещений у муниципалитета стоит обраться к нам

В нашей компании работают специалисты, которые имеют большой опыт не только в сфере независимой оценки, но и в оспаривании стоимости помещений при выкупе у ДГИ.

1. Отчёт об оценке муниципального помещения, составленный нашими оценщиками и проверенный на достоверность руководителем и главным экспертом, – серьёзный документ, имеющий юридическую силу. На его основании можно оспорить завышенную стоимость, предложенную ДГИ, и выкупить помещение за цену, на 40% ниже первоначальной планки.

2. Иногда даже качественный отчёт об оценке не гарантирует, что арендатор сможет воспользоваться преимущественным правом на выкуп.

Речь идёт о ситуации, когда предприниматель не успел вовремя составить претензионное письмо и просрочили те 30 дней, которые даются на заключение договора купли-продажи.

Сотрудники оценочной компании «Новые Горизонты» не только предоставят отчёт, но и помогут быстро и правильно сформулировать претензии и направить их в ДГИ, а при несогласии Департамента с предложенными условиями – подать иск в арбитражный суд.

3. Вы на 100% можете быть уверены, что результаты оценки достоверны и объективны, так как ответственность наших оценщиков перед Заказчиком застрахована.

4. Оперативность проведения оценки помещения для выкупа у города. Процедура занимает всего 2-3 дня после предоставления Заказчиком всех необходимых документов и после осмотра помещения.

Гарантия. Несколько вариантов сотрудничества для Вашего удобства. Вы платите только за результат! Ответственность каждого нашего оценщика застрахована по договору страхования. Оперативность. Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне. На любом этапе взаимодействия с компанией – от первого звонка специалистам до проведения оценки – Заказчик может рассчитывать на быстрое и эффективное решение своих вопросов.

Удобство. Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно.

Качество. В нашей компании каждое заключение – отчёт об оценке – перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности – проверяется ведущим экспертом и руководителем организации. Репутация. Зачем верить на слово? Посмотрите отзывы наших Клиентов. Может быть, среди них есть Ваш партнёр? Профессионализм. У нас работают дипломированные специалисты, которые состоят в саморегулируемой организации, имеют лицензию. Положительная практика. Более 300 выигранных дел.

Источник: https://www.mos-expert.com/news/novosti-kompanii/vykup-pomeshcheniy-u-munitsipaliteta/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.