Выкупная цена аварийного жилья

Консультация юриста: Определение выкупной стоимости жилого помещения при расселении аварийного дома

Выкупная цена аварийного жилья

Под аварийной понимается жилая недвижимость, в которой более половины помещений и основных несущих конструкций признаны непригодными для проживания и представляющими опасность для людей.

На заметку! Некоторые отождествляют понятия ветхого и аварийного жилья. Они обозначают разные категории. К недвижимости с ветхим состоянием относятся жилые дома с конкретной степенью физического износа. Так, для каменных и кирпичных домов этот показатель равен 70%, а для деревянных – 65%.

Согласно ЖК РФ, государство взамен аварийного жилья должно предоставить аналогичное жильё, а недвижимость, непригодную для жизни, и участок под ним изъять для муниципальных или государственных нужд.

Если нет возможности расселения, то собственники аварийного жилья имеют право на компенсацию, равную рыночной стоимости недвижимости, непригодной для проживания. Все злоключения собственников, как правило, начиняются на этом этапе: государство занижает стоимость жилья.

Если Вы не согласны с ценой недвижимости, то можно провести собственную оценку аварийного жилья, заказав её у независимой оценочной компании.

Реализация программы

Согласно указаниям законов субъектами жилищно-правовых отношений являются наниматели муниципального жилья на основе соглашения соцнайма, собственники квартир, а также выполняющие надзор за реализацией государственных программ государственные и муниципальные органы.

Программа переселения граждан аварийных объектовдолжна претворяться в действительность поэтапнос учетом предписаний жилищного законодательства:

Признание дома аварийнымместной администрацией на основании обследования состояния дома межведомственной комиссией
Администрацией выносится распоряжение о сносе непригодного для проживания зданиялибо его капитального ремонта, реконструкции, изъятии земельного участка, на котором размещен жилой дом
Направление уведомления владельцам аварийного жильяо вынесенном органом местного самоуправления решении. В соответствии со ст. 86 ЖК РФ, обычно, жители аварийной жилплощади должны уведомляться о переселении за 1 год
Подача иска в судв случае отказа собственника квартиры очистить помещение или непринятии им своевременных действий в определенный срок
Выполнение независимой экспертизыТехнического состояния для установления рыночной цены аварийного объекта недвижимости
Произведение выкупаза аварийную квартиру ее собственнику, размер которого определяется в процессе выполнения расчета рыночной стоимости оценочной организацией

Следует помнить, что принудительное переселение жителей возможно только через судебные органы.

Все особенности оценки ветхого и аварийного жилья

Определение рыночной стоимости аварийного жилья для получения компенсации – сложная процедура. Она имеет ряд нюансов:

  • Недвижимость не должна оцениваться с учётом текущего (аварийного) состояния. В этой ситуации стоимость объекта была сильно и необъективно занижена. За объект оценки принимается аналогичное жильё, которое находится в нормальном состоянии и пригодно для проживания.
  • Размер компенсации (выкупная цена) и рыночная стоимость чаше всего не равны. К выкупной стоимости ещё суммируются расходы, с которыми столкнулся собственник аварийного жилья, при: Переезде на другую квартиру.
  • Аренде транспортных средств.
  • Заказе услуг риэлторов.
  • Переоформлении правоустанавливающих документов.
  • Аренде временной квартиры или дома и др.

В этой ситуации собственникам необходимо сохранять все чеки, договора и другие документы, которые подтверждают все расходы, чтобы получить фондов и бюджетов соответствующую компенсацию. Учитывая все эти сложности, собственники должны выбрать компетентного независимого оценщика.

Условия государственной программы переселения из ветхого жилья

Если жилье, признанное аварийным или ветхим являлось муниципальным, то администрация обязана расселить жильцов в отдельные жилые помещения. Помещение должно находиться в том же районе, где находится ветхое жилье. Размер помещения должен соответствовать размеру аварийного.

  1. Изъятие недвижимости (размер компенсации, сроки предоставления нового жилья устанавливает собственник помещения);
  2. Обязательство администрации предоставить заявителю жилое помещение без компенсации;
  3. Выделение жилого помещения по договору социального найма на время осуществления ремонта недвижимости.

Как проводится оценка аварийного жилья?

Ранее было отмечено, что аварийное жильё оценивается так, как будто оно находится в нормальном состоянии, то есть применяются те же методы, учитываются все ценообразующие факторы. К важным критериям, влияющим на стоимость недвижимость, относятся:

  • Экологическая обстановка в районе.
  • Наличие рядом парков, водоёмов и др.
  • Особенности дорог, транспортной доступности, благоустроенность близлежащей территории, наличие рядом станции метро, остановок общественного транспорта.
  • Инфраструктура: наличие поблизости поликлиники, детских и образовательных учреждений, противопожарных служб.
  • Местоположение (отдалённость от деловых центров, промышленных объектов, железной дороги, автомобильных трасс, свалок, зелёных массивов и др.).
  • Характеристики объекта: площадь, форма, материал, год постройки, этажность, планировка.
  • Инженерно-технические коммуникации.

Именно от опыта оценщика зависит, будут ли учтены все эти факторы. Отметим, что, если проигнорировать хоть один из них, можно получить весьма невыгодную для собственника разницу в рыночной стоимости.

Три механизма расселения

«Если нравится тем, кто переезжает из аварийного жилья, значит, мы движемся в верном направлении. Практика строительства муниципального жилья будет продолжена. Сейчас мы заселяем второй муниципальный дом и уже намечены планы на строительство третьего», – говорит глава Перми Дмитрий Самойлов.

« уделяет большое внимание подбору земельного участка. Успешность жилого комплекса на 50 % зависит именно от местоположения. Для строительства семейного комплекса «Счастье» мы выбрали район Стахановской, потому что пермяки очень его любят.

Любят потому что здесь хорошая транспортная развязка, до центра города – пять минут, и, конечно, очень качественная инфраструктура для детей и взрослых. Мы планируем построить в 649 квартале 7-секционный комплекс переменной этажности.

Это будут дома повышенного комфорта с современной авторской архитектурой», – рассказал Наталья Андаева, директор в Перми.

08 Фев 2020 juristsib 478

Источник: https://KPPKDirection.ru/vethoe-zhile/vykupnaya-stoimost-avarijnogo-zhilya.html

Выкупная цена аварийного жилья

Выкупная цена аварийного жилья

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Расселение аварийного жилья относится к одной из давних проблем собственник недвижимости. Очередь на расселение движется медленно, правила предоставления жилплощади меняются.

Поэтому многие собственники квартир желают избавится от этого бремени. При этом, другие граждане хотят купить аварийное жилье, чтобы получить квартиру в новостройку. На первый взгляд сделка является выгодной сразу для двух сторон.

Рассмотрим, можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме.

Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?

Закон не налагает запрета на продажу жилья в доме, признанном аварийным. Собственник имеет полное право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

До утверждения новой программы по расселению ветхого и аварийного жилья такая сделка имела определенные выгоды. Собственник мог получить новую жилплощадь, взамен аварийной.

В 2020 году предусматривается обязанность собственника внести доплату между выкупной ценой и стоимостью новой квартиры. Причем, органы местного самоуправления зачастую специально занижают выкупную стоимость, чтобы владелец аварийного жилья закрепил более высокую стоимость.

Поэтому покупатель квартиры, имеющий цель получить новое жилье, может значительно потерять в цене. Маловероятно, что сделка будет выгодной.

Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме

  1. Самостоятельная продажа. К данному способу относится продажа по договору купли-продажи.
  2. В судебном порядке. К такому варианту относится принудительное изъятие объекта органами местного самоуправления.

Вне зависимости от способа, собственник имеет право на получение выкупной (рыночной) цены за свое имущество.

Самостоятельная продажа

Закон не запрещает собственнику лично продать квартиру в аварийном доме третьему лицу. На объект распространяются все общие правила на продажу:

  1. Соблюдение преимущественного права выкупа сособственниками.
  2. Нотариальное удостоверение сделки с долями и несовершеннолетними собственниками.
  3. Государственная регистрация перехода прав.

Из обязательств относительно аварийного жилья можно выделить обязанность предупреждения покупателя о статусе жилья. В противном случае данный факт может стать причиной оспаривания сделки. Покупатель может заявить суду, что он не был уведомлен.

Консультация юриста

УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

Поэтому к общему перечню документов при продаже квартиры целесообразно приложить решение органа местного самоуправления о признании дома аварийным.

Аварийность дома не является причиной для освобождения от налогообложения. В случае самостоятельной продажи, собственник должен оплатить 13% от стоимости объекта.

Исключение предусмотрено для лиц, которые владели объектом более 5 лет (в случае купли-продажи) и 3 лет (в случае дарения и наследования).

Выкуп органом местного самоуправления

Ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность выкупа квартиры в аварийном доме органом местного самоуправления. такой вариант возможен, если дом признан аварийным. Но уполномоченный орган не вынес решение о расселении или переселении жильцов.

Выкуп проводится на основании судебного решения. Но единственное на что может претендовать собственник, это выкупная цена.

Закон не предусматривает возможность принуждения органа местного самоуправления к предоставлению нового жилья. Обзор судебной практики от 2017 года доказывает, что районные суды не обязаны заставить уполномоченный орган переселить граждан, если отсутствует соответствующее соглашение между сторонами.

Алгоритм действий, если жиль выкупает администрация:

  1. Вынесение решения об изъятии объекта и земельного участка для муниципальных нужд.
  2. Направление уведомления всем жильцам дома.
  3. Расчет выкупной цены.
  4. Перечисление компенсации на банковский счет собственника.

Сроки и порядок изъятия, размер компенсации устанавливается по соглашению сторон.

Как определить стоимость квартиры?

Закон строго регламентирует, как рассчитывается выкупная цена аварийной квартиры. Данные нормы содержит ст. 32 ЖК РФ.

Возмещение за аварийное жилье включает:

  • рыночную стоимость жилья (с учетом доли в праве собственности на объект;
  • расходы на переезд;
  • затраты на поиск другого жилья;
  • оформление права собственности на новую квартиру;
  • возмещение средств арендаторам, которые снимали его жилье;
  • расходы на съем квартиры, необходимой для проживания до покупки новой.

Важно! Возмещение полагается каждому собственнику квартиры. Поэтому, если владельцев несколько, каждый из них получит свою долю. Несовершеннолетний собственник также получает средства на личный счет.

Не предусматривается возможность выплаты компенсации наличными. Средства могут быть перечислены только на счет владельца.

Поэтому, если в отношении гражданина возбуждено исполнительное производство за неуплату коммунальный услуг, то средства будут списаны в погашение долга.

Стоит ли покупать квартиру под снос?

Часто граждане задумываются если купить аварийную квартиру, дадут ли новую. Как показывает практика, не всегда.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда орган местного самоуправления вынес решение о расселении и жильцы получили соответствующее уведомление. В такой ситуации продать квартиру можно, но сделка может быть признана мошенничеством.

Так как покупатель не имеет цели владеть объектом и использовать его по назначению. Он совершает ее, чтобы потом переехать в новостройку. Ситуация имеет все признаки мнимой сделки.

В соответствии с законодательством, правом на получение новой квартиры имеет лицо, которое является собственником только одной квартиры. Владельцы альтернативного жилья могут только получить компенсацию.

Поэтому граждане, которые являются владельцами не только аварийной квартиры, могут пойти на такую сделку. Но покупателю нужно принять во внимание, что в случае оспаривания сделки, средства будут ему возмещаться в течение длительного времени.

Выплата будет составлять до 50% от официального дохода продавца ежемесячно (при наличии официального дохода). Вот чем опасна такая сделка.

Проблемы при покупке аварийного жилья

При покупке аварийного жилья существует ряд нюансов.

Источник: https://skstroi.ru/vykupnaya-tsena-avarijnogo-zhilya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.