Выкупная стоимость квартиры в аварийном доме

Содержание

Выкупная цена аварийного жилья 2021: судебная практика

Выкупная стоимость квартиры в аварийном доме

Дом признали аварийным, а в список на расселение не включили – такая ситуация складывается достаточно часто. У администрации может просто не быть доступных альтернатив для расселения. В этой ситуации определяется выкупная цена аварийного жилья для передачи денег собственнику. Муниципалитет при этом забирает себе квартиру. Сегодня рассмотрим, какие факторы влияют на оценку жилья.

Для чего нужна выкупная цена

После признания дома аварийным у собственника квартиры в нем появляется право на расселение либо на получение компенсации. Людей расселят, если МКД будет включен в адресный реестр. Посмотреть адресные реестры можно на стендах в местной администрации или на ее официальном сайте. Общероссийского реестра не существует.

Если расселять граждан попросту некуда, определяется выкупная цена аварийного жилья, по которой квартира выкупается у бывшего владельца. По смыслу закона на эти средства в дальнейшем семья сможет приобрести себе альтернативное жилье.

ВАЖНО! На нанимателей выкупная цена аварийного жилья не распространяется. В случае с договором социального найма выкупать нечего – квартира и так находится в собственности населенного пункта. Нанимателей просто переселят в другое муниципальное жилье и перезаключат договор.

Проблемы же компенсацией возникают уже на этапе ее согласования с собственником. Как правило, муниципалитет не в состоянии адекватно рассчитать выкупную цену аварийного жилья, предлагая заниженные варианты. Поэтому собственникам аварийных квартир нужно знать, из чего должна складываться выкупная цена и как отстоять свои права.

Как определяют выкупную цену

Порядок, как определяется выкупная цена аварийного жилья, что в нее входит, определяется следующими общеобязательными правилами:

  • ст. 32 ЖК РФ – это основной нормативный акт;
  • ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» – в части процедуры проведения оценки;
  • Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г. – разъяснения по поводу того, что именно входит в выкупную цену;
  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах…» – некоторые процессуальные моменты определения выкупной цены.

На основании этих актов и производится оценка аварийного жилья. В каждом конкретном случае цена определяется индивидуально. Как правило, муниципалитет нанимает бюро рыночной оценки недвижимости, которое готовит отчет о стоимости квартиры. В практике также встречаются следующие варианты определения цены:

При этом наиболее адекватной оценкой является именно экспертная оценка специалистом, который учтет все факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья.

ВНИМАНИЕ! Аварийное жилье выкупается именно по рыночной стоимости, согласованной с собственником – на это прямо указывают и положения Жилищного кодекса, и разъяснения судов.

Выкупная цена складывается из нескольких составляющих:

  • стоимость квартиры: рыночная стоимость помещения + стоимость доли в праве на общее имущество в МКД + стоимость доли в праве на землю под МДК;
  • расходы на переезд, а именно те суммы, которые собственник затратит в рамках процедуры изъятия жилья = непосредственно сумму переезда + затраты на риэлтора + затраты на оформление документов;
  • компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, если он привел к ухудшению жилья.

Стоимость квартиры

В рыночную стоимость жилого помещения условно можно включить:

Если по поводу первого пункта все относительно ясно, то что такое стоимость доли в праве на общее имущество МКД и землю? Каждый собственник помещений в многоквартирном доме  владеет не только своей квартирой, но и определенной частью прав на общедомовое имущество – лестницы, крыши, подвалы, землю под домом и так далее. Обычно при продаже жилья на вторичном рынке отдельно эти составляющие цены не выделяются, а доля в праве переходит автоматически. В Жилищном же кодексе эти доли поименованы отдельно.

Определить рыночную стоимость всего комплекса недвижимости в МКД поможет профессиональный оценщик.

Расходы на переезд

Эта часть выкупной цены включает в себя все затраты, которые собственник понесет в связи с переездом на новое место жительства.

К ним относятся:

  • расходы на наем квартиры на период поиска нового жилья;
  • транспортные расходы (например, грузоперевозка);
  • услуги риэлтора по подбору жилья;
  • услуги по оформлению документов (например, ДКП и акта, юридическое сопровождение);
  • расходы на регистрацию прав (2000 госпошлины в Росреестр).

ВАЖНО! Перечисленные расходы должны быть подтверждены документально – квитанциями, актами, договорами, чеками и расписками.

Если дело дойдет до суда, нужно будет доказать разумность понесенных расходов. Например, если изъятая квартира составляла 20 квадратных метров, а для временного проживания на период переезда семья сняла жилье в два раза больше размером, то суд сочтет такие расходы чрезмерными.

Дополнительно в законе и разъяснениях говорится о возмещении упущенной выгоды, однако сформировать ее состав и документально доказать затруднительно.

Возмещение за капитальный ремонт

Самый неоднозначный элемент выкупной цены – капитальный ремонт. В данном случае нужно смотреть, проводился ли администрацией-наймодателем капитальный ремонт в установленные сроки, а если нет – то привело ли это к ухудшению состояния жилья. Если данные факты будут установлены, то собственник вправе прибавить к выкупной цене компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

Как правило, это самый спорный момент определения цены, и устанавливается он в судебном порядке.

Учитывается ли аварийность

Аварийность сильно снижает рыночную стоимость квартиры, в связи с чем возникает серьезный вопрос – учитывать этот факт при оценке недвижимости или нет. Сегодня судебная практика идет по следующему пути: аварийность не должна учитываться в качестве фактора, влияющего на рыночную оценку квартиры.

Иными словами, оценивать аварийное жилье нужно, как если бы оно продавалось на открытом вторичном рынке в обычных условиях. Это прямо вытекает из Закона об оценочной деятельности. Рыночная цена формируется на открытом рынке в условиях конкуренции – а продать аварийное жилье на таком рынке невозможно.

В целом такой подход упрощает жизнь собственников аварийного жилья, однако во многих случаях им все же приходится отстаивать свои интересы в суде. Верховный Суд еще не выработал разъяснений по этому вопросу.

Если собственник не согласен

Итоговая выкупная цена отражается в соглашении между администрацией и собственником. Если собственник не согласен с определенным размером, есть несколько вариантов развития событий:

  1. Попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке путем переговоров с главой администрации и ответственными специалистами. Вероятность решения вопроса таким образом крайне мала.
  2. Отказаться подписывать соглашение и вообще предпринимать какие-либо действия. В этом случае администрация подаст на собственника в суд с требованием об определении выкупной цены.
  3. Отказаться подписывать соглашение и обратиться в суд за взысканием выкупной цены аварийного жилья самостоятельно. В этом случае есть высокая вероятность получить встречный иск от администрации уже в рамках судебного разбирательства.

Независимо от того, кто первый подал в суд, в рамках процесса обычно сталкиваются два предложения выкупной цены – по мнению истца и по мнению ответчика. Суд принимает сторону одной из сторон или проводит исследование самостоятельно, устанавливая цену на свое усмотрение.

Практика судебных дел

Дел по выкупной цене достаточно много – а практика разнится по регионам. Однако некоторые общие позиции, которых придерживаются суды при разрешении дел, все же можно выделить:

  • аварийное жилье не представляет особой ценности, поэтому оценку следует проводить без учета аварийности;
  • собственника не могут принудительно переселить в другое жилье, если он не согласен на это – иначе нарушится право на свободный выбор жилья. Принудительно можно только передать выкупную цену;
  • расходы на переезд не должны быть чрезмерными.

Вместе с этим, единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился. Нельзя сказать, что суды однозначно принимают позицию власти или позицию собственника – в каждом случае вопрос решается индивидуально. Усилить собственную позицию поможет отчет независимого оценщика или судебная экспертиза непосредственно в рамках дела.

Определение выкупной цены аварийного жилья должно происходить по согласованию между собственником и муниципалитетом. В нее включается не только стоимость недвижимости, но и дополнительные расходы на переезд. Если владелец квартиры считает, что цена явно занижена – нужно собирать доказательства и отправляться в суд.

Если у вас остались вопросы по теме статьи – задайте их нашему юристу в онлайн-чат.

Будем благодарны за лайк и репост статьи!

Читайте далее – можно ли продать аварийное жилье

Источник: https://ipotekaved.ru/problemy/vykupnaja-cena-avarijnogo-zhilja.html

Выкупная цена аварийного жилья: определение рыночной стоимости и оценка квартиры на момент выселения

Выкупная стоимость квартиры в аварийном доме

/ Жилищные споры / Аварийное жилье / Выкупная цена аварийного жилья

Просмотров 577

Ежегодно в России пополняется список аварийного жилья под снос. Жильцы таких домов не остаются без крыши над головой. Администрация предлагает собственникам жилья два варианта: переселение в новые квартиры или получение выкупной цены за аварийный объект. Бывает, что компенсация – это единственный вариант, поскольку выселять граждан попросту некуда.

Многие жильцы не знают, положена ли им выкупная стоимость аварийного жилья.

И если да, то можно ли рассчитывать на серьезные деньги? Что делать, если вы не согласны с предложенным властями вариантом? Не стоит лукавить — муниципалитету выгоднее занизить выкупную цену и не выплачивать собственникам всю сумму. Поэтому, жильцам нужно знать, как рассчитать компенсацию, а также из чего она состоит. Этот вопрос мы рассмотрим далее.

Что такое выкупная цена аварийного жилья?

Проще сказать, что выкупная цена – это альтернатива новому жилью взамен аварийного. Однако есть более точное определение.

Выкупная цена – это рыночная стоимость жилого объекта в аварийном доме под снос. Выплаты осуществляются местными властями на основании оценки квартир и вспомогательных коэффициентов.

Получателем выступают все правообладатели жилых помещений, при условии, что жилье принадлежит им на праве собственности. Принцип в том, что с каждым собственником заключается договор – на переселение или на выплату компенсации, кому что предпочтительнее.

Но нужно сделать оговорку – законным собственникам, а не нанимателям по договору соц найма с муниципалитетом.

Если жилье не принадлежит гражданину, он может рассчитывать лишь на равнозначное по площади в новом доме (ст. 86 ЖК РФ).

Переселением будет заниматься местная администрация, с которой придется заключить новый договор социального найма. О денежной компенсации для нанимателей речи не идет.

Как рассчитать выкупную стоимость квартиры?

Нормативы и критерии расчетов установлены на уровне субъектов РФ. Однако есть общие рекомендации, которые нужно учитывать.

Что возмещают собственнику?

Включение дома в состав аварийных объектов обязывает власти обеспечить безопасность проживающих в нем людей. Для тех, кто выбрал денежную компенсацию и самостоятельный поиск нового жилья – обязательное возмещение расходов в соответствии с п. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Что включает выкупная цена аварийного жилья:

  • текущую рыночную стоимость квартиры – на момент расселения дома;
  • стоимость доли в общем имуществе – куда входит общедомовое имущество (чердачные помещения, лестницы, лифтовые шахты, крыши);
  • стоимость доли на землю под домом;
  • убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилого помещения до выселения из аварийной жилплощади;
  • убытки в связи с поиском нового жилья, например – оплатой риелтора, агентов по недвижимости (АН);
  • затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
  • расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например – выписку из ЕГРН;
  • возмещение упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (найм) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами);
  • компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – собственникам, которые приватизировали жилые помещения, но ремонт не проводился.

Перечисленные расходы нужно доказать с помощью документов – накладных, чеков, квитанций, актов, расписок и т.д.

Пример:

Семья Пафнутьевых проживала в ветхом многоквартирном доме, а вскоре жилье признали аварийным. Жильцам предложили переселение на окраину города или компенсацию за изъятые квартиры. Пафнутьевы выбрали денежную компенсацию.

За месяц до этого они съехали из дома, обратились к риелтору, нашли новую квартиру, договорились о найме жилья и перевезли личные вещи. Риелтор взял 3 500 рублей, арендная плата обошлась в 12 000 рублей/мес.

, услуги грузчиков и транспорта – 2 000 рублей. Семья также подсчитала, что экстренный переезд из аварийного жилья обошелся им в 10 000 рублей от упущенной выгоды.

Итоговая сумма составила 27 000 рублей без учета рыночной стоимости квартиры.

Пафнутьевы предоставили чеки, квитанции и договор с риелтором – администрация обязалась включить эти расходы в выкупную цену аварийного жилья.

Формула расчетов

Цена, которую возмещает государство, состоит из нескольких статей расходов. Причем, не имеет значения – аварийное жилье, ветхое или нормальное. Выплата компенсации производится по стандартному рыночному показателю.

Формула выкупной стоимости:

РСК + ЦОИ + Уб = ВС

откуда следует, что:

РСК – рыночная стоимость квартиры;

ЦОИ – цена общего имущества в доме;

Уб – убытки и упущенная выгода;

ВС – выкупная стоимость.

Соотношение показателей можно представить как 80-10-10, где 80% – это рыночная цена выкупаемой квартиры. За долю в праве общей собственности на домовое имущество и убытки можно выручить немного. Зачастую администрация и вовсе не учитывает эти критерии, что приводит к судебным разбирательствам.

Как происходит выкуп аварийного жилья администрацией?

Адресность программы по расселению аварийных домов не содержит отдельных нюансов по выплате компенсации за снос жилья. Обычно власти используют свои регламенты. Оценка, расчеты, договор и выплаты жильцам сложились уже давно – с учетом региональных особенностей и величины бюджета. Посмотрим, как это происходит на практике.

Оценка жилого помещения

Прежде чем определять рыночную стоимость квартиры, нужно оценить ее по всем имеющимся параметрам. Для этой цели муниципалитет оформляет договор с бюро рыночной оценки недвижимости – на конкурсной основе. Эксперты выбранной компании готовят отчет о стоимости квартир в аварийном доме.

Проводя оценку жилых помещений, специалисты учитывают:

  • характеристику квартир;
  • район, где располагается жилой дом;
  • развитость инфраструктуры – школы, садики, магазины, парки, спортивные объекты, парковки и др.
  • наличие дорог, подъездов, выездов с территории;
  • рыночный спрос на жилье в данном районе…

Как оценивается аварийное жилье на момент выселения? Рассчитывать на справедливую оценку не стоит, в большинстве случаев эксперты выполняют заказ муниципальных властей. Отсюда и расхождения в итоговых показателях с реальной ситуацией на рынке жилья.

Оценщики отдают предпочтение следующему алгоритму:

  1. Выбор сравнительного метода оценки (так называемый метод аналогов).
  2. Подбор схожих по характеристикам объектов.
  3. Определение цены за 1 м² на каждый из объектов.
  4. Скорректировать среднее значение за 1 м² жилого пространства.
  5. Умножение этого показателя на площадь аварийной квартиры.
  6. Применение понижающего коэффициента – 10-20%, а в ряде случаев до 50%, в зависимости от состояния квартиры.

Кроме того, в стоимость включают цену м² на земельный участок и домовое имущество – в соответствии с долей собственности. Правда, в большинстве случаев оценке подлежат «хрущевки». Общее домовое имущество и так войдет в выкупную цену жилья.

Закончив работу, оценщики оформляют подробный отчет. Далее, бумаги направляют в департамент городского хозяйства при местной администрации. Отчет содержит информацию о максимальной и минимальной цене объекта. Разумеется, муниципалитет выплатит по наименьшему показателю. Аварийное жилье гораздо дешевле, чем квартиры в пригодных для проживания домах этого же района.

Порядок выкупа

Обозначим действия для получения компенсации за снос изношенного и непригодного жилья:

  1. Определить аварийность здания.

Регионы формируют список аварийных объектов. Если ваш дом уже в него включен, значит нужно лишь ждать переселения. Узнать о том, есть ли дом в списке объектов под снос можно на сайте «Реформа ЖКХ» или на официальном ресурсе местной администрации города.

Если жильцы видят, что дом находится в плачевном состоянии, но еще не учтен как аварийный, они могут сообщить об этом властям.

Делается это с помощью заявления в межведомственную комиссию – орган, который занимается признанием домов аварийными и ветхими. Обычно власти сами приглашают экспертов для проверки.

Но жильцы могут не ждать их визита, а заказать независимую оценку и передать отчет в жилищный орган.

  1. Ожидать извещения от местных органов власти.
  2. Выбрать вариант с компенсацией – уведомить об этом муниципалитет, приложив документы о расходах на переезд, аренду жилья, услуги риелтора и т.д.
  3. Получить проект выкупной цены на квартиру.
  4. Согласиться или отказаться от предложенного властями варианта.
  5. Ждать очереди и денежного перевода.

Последующие расчеты будут зависеть от политики местных властей. Однако по закону все собственники жилья в аварийном доме, если они отказались от переселения, обязаны получить компенсацию.

Какие нужны документы?

Обращаясь к администрации, жильцам квартир нужно подготовить документы в следующем составе:

  • паспорта или свидетельства о рождении на детей;
  • акт об оценке аварийности – при наличии возможности;
  • документы о праве собственности – свидетельство о наследстве, приватизации, договор купли-продажи и т.д.
  • правоутверждающие документы – в форме свидетельства о госрегистрации или выписки из ЕГРН;
  • техпаспорт;
  • копию выписки из домовой книги;
  • заявления на получение выкупной цены за квартиру.

Оценщики могут запросить и другие документы – с целью определить точную рыночную стоимость аварийного объекта.

Что делать, если администрация занижает выкупную цену?

Размер выкупной цены устанавливают представители муниципалитета. Зачастую цифра настолько далека от реальности, что собственник аварийного жилья с ней несогласен. Он имеет право оспорить выкупную цену.

Один из способов – заказать новую независимую оценку, а затем предоставить ее данные на рассмотрение суду.

Если окажется, что стоимость и вправду занижена, суд обяжет исполком выплатить правообладателю в соответствии с экспертным заключением. Но как показывает практика, такие дела затягиваются не на один месяц.

Важно не просто провести экспертизу, но и доказать законность предоставленных данных. Без грамотного юриста это будет сделать крайне сложно.

Судебная практика

Суды рассматривают тяжбы между правообладателями аварийных квартир и чиновниками местных администраций. Разбирая споры, суды акцентируют внимание на ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ», а также опираются на Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.

Подавляющее большинство споров из-за низкой выкупной цены от государства. Оценщики не берут во внимание дополнительные критерии, опускают доли в общедомовой собственности, земельный участок и капитальный ремонт. Особенно остро стоит последняя проблема. Истцы требуют, чтобы им возместили платежи в счет капитального ремонта ветхого дома.

Пример:

Суд рассматривал иск гражданина Юдина с требованием произвести пересчет выкупной цены за квартиру в аварийном доме. Истец настаивал, что администрация г. Волжска предложила неактуальную сумму без учета многих факторов. Юдин также приложил заключение экспертов.

Отчет сообщал, что дом действительно признан аварийным, оценщики применяли понижающий коэффициент в размере 40% от итоговой цены. Но вместо 1 300 000 рублей власти предложили почему-то лишь 870 000 рублей.

Истина была установлена, суд обязал местную администрацию выплатить Юдину 1 300 000 рублей.

Никто не знает, почему выплата компенсации за снос дома длится так долго. Жильцам квартир нужно правильно оценивать убытки, знать свои права и уметь настаивать на правоте. Ошибки могут привести к потере денег и финансовой кабале.

Зачастую власти просто пугают людей, склоняя тех к подписанию невыгодного договора о выкупе жилых помещений.

Называемые суммы не имеют ничего общего с реальностью – от безысходности и страха остаться вообще без денег собственники вынуждены соглашаться.

Если вы столкнулись с проблемами, напишите нашим юристам. Эксперты сайта помогут рассчитать справедливую компенсацию, оспорить действия властей и получить сумму в указанные сроки.

Смотрите ответы юристов о том, какую цену просить у властей за аварийное жилье:

Источник: http://law-divorce.ru/vykupnaya-tsena-avarijnogo-zhilya/

Выкупная стоимость квартиры в аварийном доме

Выкупная стоимость квартиры в аварийном доме

Для того, чтобы выяснить выкупную цену квартиры в аварийном здании, нужно созвать экспертный совет, который примет во внимание стоимость недвижимости на рынке. Также в расчет берутся затраты за наем временного жилья и расходы на перевозку к месту постоянной прописки.

В третьей части 35 статьи Конституции Российской Федерации говорится о том, что изъять приватизированную квартиру принудительно можно только тогда, когда взамен выплачена равнозначная цена.

А в 2015 году в Жилищный Кодекс внесли исправления, касающиеся порядка предоставления иной жилплощади, когда постройка нужна для местных надобностей.

Расселение аварийных домов

При расселении аварийных зданий наши правительственные органы ежегодно тратят специально для этого предназначенные средства.

Также государство организует региональные программы для людей, которых выселяют из аварийного жилья, предоставляя им денежные выплаты или квартиры.

На вопрос, можно ли продать квартиру в аварийном доме, ответ однозначен, да можно. При продаже аварийного жилья учитываются индивидуальные особенности каждого помещения.

А вот расселить граждан можно только после того, как вынесли решение члены межведомственной комиссии о том, что здание аварийное или ветхое, и его нужно снести.

Затем дом вносят в перечень аварийных зданий, и муниципалитет или местная администрация утверждают этот список.

После этого все жители аварийного жилья имеют право требовать переезда в новые дома, но только после того, как подойдет очередь.

Сроки переселения зависят от того, когда помещение было признано аварийным. Образец мены, который составляют переселенцы и муниципальные органы, помогает произвести равноценный обмен.

В различных статьях жилищного законодательства регламентируется основания изъятия жилого помещения и переселения людей из аварийных зданий. Когда помещение находится в собственном владении, то по 32-й статье оно:

  • выкупается для муниципалитетов на их надобности с выплатой собственнику равнозначной суммы за квартиру;
  • при пересчете выкупной стоимости принимают во внимание все пункты, которые прописаны в седьмой части 32 статьи Жилищного Кодекса.

Когда в квартире, которая идет под выселение, живет гражданин по договору соцнайма, то согласно 86 статье Жилищного Кодекса ему предоставляют равноценную квартиру.

Она никак не может быть меньше по площади предыдущей. Нанимателю никакой выкупной стоимости не предлагают, так как он не является владельцем помещения.

Последним будут либо госорганы, либо местная администрация, поэтому перекупать у себя квартиру они, естественно, не будут.

Права жителей

Все граждане, которые живут в муниципальном жилье, могут претендовать на другую квартиру, она должна располагаться в этом же районе и быть никак не меньше прежнего аварийного жилья. Когда на жилое помещение есть правоустанавливающие документы, то хозяин может:

  • получить другую квартиру;
  • получить выкупную стоимость, то есть деньги, которые он потратит на покупку другой квартиры.

Продать квартиру в аварийном здании можно так же, как и обычную, но приватизировать аварийное помещение не выйдет.

Переселение в другую квартиру

После того, как дом снесут, всем жителям предоставляют другие помещения:

  • новые квартиры должны располагать всеми удобствами, вентиляцией, сантехникой, газовой плитой, канализацией, водоснабжением;
  • новое жилье может быть больше, чем предыдущее, количество квадратных метров и комнат должно быть таким же или больше, но никак не меньше.

По государственным нормативам на каждого жильца полагается не менее 18 квадратных метров жилплощади. При переселении в другое здание, оно должно располагаться в том же районе, где собственник или наниматель жил ранее. Всем нанимателям социального жилья необходимо предоставление аналогичных квадратных метров на условиях соцнайма.

Выкупная стоимость сносимых построек

Если собственник квартиры согласен получить равнозначный денежный аналог, то ему предлагают выкупную цену. Все аспекты и нюансы получения выкупа решаются администрацией и владельцем сносимого жилья индивидуально в каждом случае. На величину выкупной стоимости влияют следующие моменты:

  • цена квартиры на рынке недвижимости;
  • траты собственника, связанные с выкупом ветхого и аварийного жилья;
  • стоимость переезда и цена услуг за поиск другого жилья;
  • оформление собственности;
  • траты за прекращение обязательств досрочно с учетом компенсации за причиненные убытки.

Распространенные вопросы

К юристам часто обращаются по вопросам, которые возникают при расчете выкупной стоимости аварийных построек. Многие не в курсе, когда необходимо требовать эту сумму.

При наличии двух квартир, одна из которых комиссией включена в перечень аварийного жилья, подлежащего сносу, владельцу предлагают выкупную цену, то есть возмещение стоимости этого помещения. Наличие другой квартиры не является основанием отказа в компенсации.

При этом нужно учесть, что в цену включают не только цену за жилье на рынке недвижимости, но и стоимость земли, на которой стоит постройка, ведь земля – это также владение всех жильцов здания.

Из этого следует, что администрация и муниципалитет при принятии решения о сносе дома сперва обязаны адресоваться к владельцам жилья по вопросу ликвидации здания. Владельцы дома обязаны самостоятельно снести дом за свои средства.

Если они этого не сделают в течение полугода, то местные органы власти снесут здание сами, а жильцам выплатят деньги или дадут другие квартиры.

Если подобного порядка действий не было произведено, то собственники обращаются в судебные инстанции или прокуратуру с жалобой на неправомерность местных органов власти.

Новая квартира взамен сносимой

Гражданин, у которого жилье признали аварийным, вправе требовать другую квартиру:

  • когда по программе Ветхое жилье владельцу жилого помещения в аварийном доме взамен выдают квартиру большей площади, то разница в метраже подлежит оплате;
  • если выделенное жилье меньше, то собственнику выдают разницу.

СОВЕТ! Выкупная цена за аварийное жилье, на практике, очень мала, чтобы приобрести на эти деньги равнозначное благоустроенное помещение, поэтому лучше требовать предоставление другой квартиры.

Список домов на расселение

Программа сноса аварийных и ветхих зданий предполагает на основании 47-го постановления реализацию при помощи исполнительных органов власти. Перед тем, как узнать, есть ли дом в перечне на расселение, необходимо:

  • проконтролировать, корректно ли оформлена документация на сносимое здание;
  • созвать межведомственную комиссию, которая включит здание в программу расселения и реестр аварийного жилья.

Списки домов на расселение должны находиться на городских сайтах муниципалитетов. Если нет интернета, то выяснить, содержит ли программа сноса конкретный дом, можно в местных органах самоуправления.

Для создания реестра расселяемых построек организуют межведомственную комиссию, которая и делает заключение о пригодности здания к дальнейшему проживанию. Для оформления такого статуса требуются следующие документы:

  • копии на правообладание постройкой;
  • постановление специальной организации о признании помещения непригодным к проживанию;
  • постановление проектной организации о признании фундамента или инженерных коммуникаций не отвечающим действующим нормативам.

Кроме этого, жители могут приложить свои жалобы, рассматриваться обращение должно не более 30 дней. Программа предполагает снос и реконструкции ветхого фонда, который входит в реестр. Для того, чтобы добиться переселения, нужно дождаться своей очереди.

Если дом находится в критическом состоянии, необходимо пригласить межведомственную комиссию, которая решит срочность сноса ветхого жилья. При опасностях для жизни и здоровья проживающих дом переселят вне очереди в короткие сроки, которые отражает программа и график расселения.

При возникновении спорных ситуаций нужно обращаться в суд или прокуратуру с соответствующим заявлением.

Как узнать через интернет

Немного о том, как узнать какие дома будут сносить. Чтобы выяснить точно, включен ли дом в программу расселения, нужно зайти на сайт «Реформа ЖКХ» и перейти на вкладку «Переселение граждан».

В графе «Аварийный жилой фонд» содержится перечень домов под расселение, которые непригодны для проживания, о чем говорит план сноса. В крупных мегаполисах, таких как Москва или Санкт-Петербург, подобных зданий нет, программа в этих городах выполнена полностью. Но это не означает, что в этих местах нет проблем.

В Москве, например, утверждена программа реновации, при действии которой планируется снести пятиэтажные дома.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/urist/vykupnaia-stoimost-kvartiry-v-avariinom-dome-5a7abc7a9d5cb3d1b82558e9

Выкупная стоимость аварийного жилья в 2020 году

Выкупная стоимость квартиры в аварийном доме

Если дом признали непригодным для проживания, собственник может получить новую квартиру или компенсацию за аварийное жилье, которая по-другому называется выкупной ценой.

Для этого достаточно заключить соглашение с администрацией, но есть подводные камни, которые нужно учитывать.

Рассмотрим, что входит в выкупную цену, как она рассчитывается, как происходит выкуп аварийного жилья и когда собственнику перечисляются деньги.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Выкупная цена аварийного жилья: что это такое

Выкупная цена – это возмещение за жилое помещение, признанное аварийным. Также она перечисляется каждому собственнику при изъятии недвижимости для муниципальных нужд, и для этого необязательно, чтобы она была непригодной для проживания.

Особенности и порядок выплаты возмещения регламентируются ст. 32 ЖК РФ. Об этом говорится и в Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом ВС РФ от 29.04.2014г.

Что входит в выкупную цену:

  1. Рыночная стоимость квартиры.
  2. Стоимость доли в праве собственности на общедомовое имущество.
  3. Стоимость доли в праве на земельный участок.
  4. Компенсация взносов на капитальный ремонт, если они платились, но ремонт не выполнен.
  5. Убытки в связи с переездом: оплата найма жилья, переводки вещей, транспортные услуги.
  6. Возмещение расходов на оплату госпошлин. Например, при регистрации права собственности на новую квартиру.
  7. Компенсация упущенной выгоды, если собственнику пришлось досрочно расторгнуть договор найма с квартирантами.
  8. Стоимость оценочной экспертизы.

Обратите внимание! Владелец аварийного жилья вправе сам выбирать, что ему нужно: новая квартира или выплата выкупной цены. Администрация муниципалитета иногда ограничивает это право, но в таком случае стоит отказаться от подписания соглашения и обратиться в суд.

Формула расчета выкупной цены

Выкупная цена рассчитывается по простой формуле:

СЖ + СДОИ + СДПЗУ + У, где СЖ – рыночная стоимость жилья, СДОИ – стоимость доли в общем имуществе, СДПЗУ – стоимость доли в праве на земельный участок, У – убытки собственника.

Пример. Дом, в котором находится квартира Ольги, признали аварийным. Она ее сдавала по договору найма за 10 000 р. в месяц. До конца срока действия договора оставалось 3 месяца. Рыночная стоимость жилья – 2 500 000 р., доли в общем имуществе – 100 000 р., в праве на землю – 150 000 р.

Как рассчитывается выкупная цена:

2 500 000 + 30 000 (упущенная выгода) + 100 000 + 150 000 = 2 780 000 руб. – сумма, которую Ольга должна получить на руки по соглашению с администрацией.

Совет юриста: на практике все не так просто, как по закону. Зачастую администрация занижает рыночную стоимость, чтобы заплатить меньше. В такой ситуации собственнику рекомендуется заказать независимую экспертизу аварийного жилья, а отчет представить в муниципалитет для согласования новой цены, которая будет устраивать обе стороны.

Примечание: статус аварийного дома по закону не должен влиять на стоимость выкупаемой квартиры. Она продается по рыночной цене.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как происходит выкуп аварийного жилья у собственника?

Процедура состоит из нескольких этапов:

  1. Многоквартирный дом признается аварийным, выносится решение об этом.
  2. Собственник получает требование о сносе.
  3. Оценивается жилье.
  4. Согласуется проект соглашения.
  5. Подписывается соглашение.
  6. Перечисляются деньги.

Рассмотрим каждый этап подробно.

Шаг 1: признание дома аварийным

Дом признается аварийным по решению межведомственной комиссии или иного уполномоченного органа. Собственник получает акт осмотра и заключение.

Шаг 2: получение требования о сносе

Всем владельцам квартир в аварийном доме направляется письменное требование о сносе, этим они занимаются самостоятельно. Если требование не выполнено, администрация вправе обратиться в суд. Есть и другой вариант – изъятие земли для муниципальных нужд, и тогда сносом будет заниматься администрация.

Шаг 3: проведение оценки

Оценочная экспертиза нужна для определения рыночной стоимости недвижимости, если сторонам не удается согласовать ее самостоятельно. Ее проводит независимый эксперт, по результатам составляет отчет об оценке аварийного жилья и дает заключение, с учетом которого составляется соглашение.

При оценке квартиры под снос учитываются следующие факторы:

  1. Инфраструктура.
  2. Рыночный спрос на жилье в конкретном районе.
  3. Состояние дорог, детских площадок, дворовой территории.
  4. Технические характеристики: площадь, этаж, материал постройки дома, расположение квартиры (угловая или нет).

Экспертиза проводится с учетом положений ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Чаще всего оценщики рассчитывают среднюю стоимость 1 кв.м, затем умножают ее на количество кв.м. в квартире и применяют понижающий коэффициент с учетом износа квартиры (до 50%).

Пример. средняя цена кв.м. квартиры площадью 70 кв.м. определена как 65 000 р. В общей сложности получается 4 550 000 р., но с учетом состояния применяется понижающий коэффициент 0,5. В заключении указывается итоговая сумма – 2 275 000 р.

Шаг 4: получение проекта соглашения

Собственнику направляют проект соглашения для согласования. Там может быть указана выплата компенсации или предоставление другой квартиры. Он должен выбрать подходящий вариант, представить письменные замечания администрации.

Шаг 5: подписание соглашения

С учетом мнения собственника оформляется и подписывается соглашение, по которому ему предоставляется согласованная сумма компенсации за аварийное жилье. Порядок, сумма и сроки оплаты определяются сторонами.

и образец соглашения

Форма соглашения федеральным законодательством не устанавливается, но может определяться нормами муниципалитета. Обычно в нем указываются следующие сведения:

  1. Название муниципального образования, Ф.И.О. главы, реквизиты решения и устава.
  2. Ф.И.О., паспортные данные, адрес проживания собственника.
  3. Основание для заключения договора: соглашение сторон, невыполнение требования о сносе.
  4. Адрес выкупаемой квартиры, площадь, количество комнат.
  5. Сведения о зарегистрированных гражданах.
  6. Реквизиты решения, на основании которого дом признан аварийным.
  7. Размер выкупной цены.
  8. Срок уплаты выкупной цены собственнику.
  9. Срок освобождения выкупаемой квартиры владельцем.
  10. Дата составления, подписи сторон.

Примечание: соглашение составляется в трех экземплярах. По одному остается у каждой стороны, третий передается в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Документы

Для заключения соглашения собственник должен представить паспорт, выписку из ЕГРН, поэтажный план, техпаспорт, заключение о признании дома аварийным, правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, или свидетельство о наследстве.

Шаг 6: получение денег

В срок, установленный соглашением, владельцу аварийного жилья перечисляется компенсация. Деньги обычно переводят на банковский счет, наличные не выдаются.

Что делать собственнику, если не устраивает размер денежной компенсации за аварийное жилье

В такой ситуации можно воспользоваться другим вариантом – получить новую квартиру. Но придется ждать свою очередь, иногда на это уходит несколько лет. Если нужна именно оплата аварийного жилья, есть два варианта:

  1. Договориться о размере компенсации с муниципалитетом.
  2. Оспорить выкупную цену в суде.

Рассмотрим каждый способ подробно.

Договориться с администрацией

Сначала муниципалитет присылает собственнику проект соглашения, в котором уже будет указана выкупная стоимость. Если человек с ней не согласен, он может предложить свою сумму и условия в письменном виде. Если администрацию новые условия устраивают, соглашение заключается.

Обратиться в суд

Если собственник не согласен с предлагаемой выкупной ценой, он вправе ее оспорить, обратившись в районный суд по адресу расположения ответчика. Предварительно нужно заказать независимую экспертизу, заключение представляется вместе с остальными документами.

Что понадобится для суда:

  1. Исковое заявление.
  2. Экспертное заключение.
  3. Паспорт.
  4. Проект соглашения с муниципалитетом.
  5. Письменный отказ администрации от выкупа по предлагаемой собственником цене.
  6. Заключение о признании дома аварийным.

Обратите внимание! Если суд удовлетворит исковые требования, выкупная цена будет определена судом на основании экспертного заключения, и муниципалитет обяжут заключить соглашение.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Ответы юриста на частные вопросы

Нужно ли платить налог на аварийное жилье, если оно продано администрации? Да, НДФЛ в размере 13% уплачивается. Исключение – соблюдение минимального срока владения для освобождения от налога. Если имущество получено по дарственной, в наследство или в результате приватизации, такой срок равен трем годам. В остальных случаях – 5 лет.

НДФЛ можно уменьшить за счет вычета из полученного дохода суммы расходов на покупку жилья. Что делать, если администрация отказывается выкупать квартиру в аварийном доме, но может предоставить другое жилье, а меня это не устраивает? Мнение собственника квартиры учитывается в первую очередь, и для разрешения спора нужно обратиться в суд.

Выиграли в суде дело об оспаривании расчета выкупной стоимости квартиры, решение вступило в законную силу, но муниципалитет так и не выплачивает деньги. Что делать? Нужно взять в суде исполнительный лист и предъявить его в ФССП для принудительного взыскания. Купила квартиру в ипотеку, через несколько месяцев дом признали аварийным.

Что будет с долгом перед банком? Купленное в ипотеку жилье передается в залог банку до полного погашения долга. Согласно ст. 41 ФЗ от 16.07.

1998 №102-ФЗ «Об ипотеке», при изъятии аварийной недвижимости возможны два варианта: в залог будет передана новая квартира, предоставленная администрацией, либо за счет возмещения выкупной цены погасится долг перед банком. Все вопросы урегулируются по соглашению сторон или в судебном порядке.

На что имеет право наниматель по договору социального найма, если дом, в котором он живет, признан аварийным? Нанимателю предоставляется равнозначное жилье по договору соцнайма. В собственность недвижимость ему не передадут, компенсация не полагается.
Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Перед тем, как получить компенсацию за ветхое жилье, нужно согласовать выкупную цену с администрацией.
  2. Если собственник не согласен с размером компенсации, он может заказать оценку аварийного жилья и предъявить заключение муниципалитету для согласования стоимости, или обратиться в суд.
  3. Выкупная цена при переселении из аварийного жилья определяется с учетом рыночной стоимости квартиры, стоимости доли в праве на земельный участок и общедомовое имущество, размеров понесенных расходов собственником в связи с вынужденным переездом.

Источник: https://SocPrav.ru/vykupnaya-tsena-avarijnogo-zhilya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.