Выселение из залоговой квартиры судебная практика

Содержание

Выселение детей из ипотечной квартиры, советы юристов

Выселение из залоговой квартиры судебная практика
Skip to content

Выселение детей из ипотечной квартиры происходит на тех же условиях, что и их родителей. Кредитор не должен предоставлять новое жилье несовершеннолетним.

Любой субъект в мире основывается на законах. В Европе и США каждое действие человека опирается на какую-либо статью. Россия также не стала исключением. Мы живем в одном из самых развитых правовых государств.

Большинство кодексов и правил — логичны, полезны и понятны для общества. Но к сожалению, есть свои исключения, противоречащие принятым нормам. Например, один закон может легко перекрыть другой и даже основу всего права — Конституцию.

Из этого складывается противоречивая судебная практика, а на кону стоит не только комфортное существование граждан, но и их дальнейшая жизнь.

Ст. 40 Конституции гласит, что любой человек имеет право на жилище, но Федеральный закон №102 (Об ипотеке) полностью перечеркивает это утверждение. Исключением не является даже участие в споре ребенка, что опять же не стыкуется с Постановлением Верховного Суда №14 от 02.07.2009 г.

Что такое ипотека

Ипотека – это финансовый продукт банка, регулируемый отдельным законом.

Любой заем, кроме, ипотеки контролируется с помощью ФЗ №353 (О кредитовании). Исключением не стал даже автокредит, который схож с ипотекой не только залогом и страхованием, но и выдаваемыми суммами.

Почему так происходит:

Срок ипотеки.Средний срок жилищного займа 7-15 лет, что позволяет зарабатывать намного больше, чем при любом другом залоговом кредите.
Процентная ставка.Средняя ставка по ипотеке 13%, что ненамного меньше обычного кредита. А учитывая срок и сумму, переплата получается значительной.
Высоколиквидный залог.Квартира в отличие от машины с каждым годом становится дороже.
Суд всегда на стороне кредитора.Никакие факторы не смогут помешать выселить из ипотечной квартиры должника, даже с детьми.
Форма залога.Должник не может ничего сделать с залогом. Например, машину можно продать на запчасти, хоть это и незаконно без согласия банка. С жильем такого сделать нельзя.

Учитывая вышеперечисленное можно сделать вывод, что ипотека прибыльна и безопасна только для кредитора, а заемщик может оказаться на улице в любой момент. Поскольку банки, это рычаги экономики любой страны, то специально для них разрабатывается ряд законов, противоречащих остальным.

Причины просрочки

Большинство причин, из-за которых возникает просрочка давно известны. Как правило, они одинаковы для большинства заемщиков. Банки не скрывают эту информацию, но и не афишируют ее.

Людям достаточно осознать, почему возникает просрочка, чтобы не оказаться в трудной ситуации. А банки всегда будут в плюсе, ведь им выгодно даже оттого, что клиент перестал платить.

Основные причины:

Трудное финансовое положение.Жилищный кредит берется на длительный срок и неизвестно где будет работать заемщик через десять лет.
Непонятны пункты договора.Клиент не понимает некоторых условий займа. Например, точный срок оплаты, понятие банковского дня при платеже, думает, что кредитор должен постоянно оповещать его о внесении средств и т. д.
Ухудшение состояния здоровья.Заемщик заболел или потерял дееспособность. В результате его доход снизился.
Невозможность внесения платежа.Например, заемщика забрали в армию или он попал в места лишения свободы.
Смерть основного заемщика.Члены семьи не могут оплачивать ипотеку.

Судебное выселение

Исковое заявление о выселении из жилого помещения

Что делать должнику

Банк должен соблюсти ряд условий, прежде чем перейти к выселению. Одно из них, помочь должнику вернуться в график платежей. Без этого суд может отклонить иск.

Единственный вариант, это реструктуризировать договор.

Реструктуризация – это уменьшение платежей за счет увеличения срока ипотеки. Но лояльные кредиторы могут списать часть долга или предоставить кредитные каникулы до шести месяцев.

Делается это на усмотрение банка в рамках одного заявления на реструктуризацию, которое должен написать заемщик.

Обратиться в банк за помощью, можно, даже если у заемщика еще не наступила просрочка. Но для этого нужны веские доказательства:

Снижение дохода.Предоставляется справка 2НДФЛ или по форме банка, из которой видно нынешнее финансовое состояние заемщика.
Медицинские документы.Если заемщик заболел, то предоставляются справки и заключения врачей.
Иные документы.Любые доказательства невозможности осуществлять финансовые обязательства перед кредитором в полном объеме.

Заключительное требование банка

Заключительное требование (ЗТ) — это условие, выставляемое банком должнику при нарушении пунктов в договоре.

Включает в себя:

  • срок оплаты долга;
  • полную сумму кредита, включая проценты;
  • полную сумму штрафов, пеней и неустойки.

Заключительное требование предполагает фиксацию суммы долга и начало начисления неустойки. С 2016 года размер ежедневной неустойки не может превышать 1% в день от общей суммы долга.

Требование банка относится к досудебной претензионной работе и учитывается судом. Сумма заключительного требования окончательна, но из-за неустойки происходит ежедневное увеличение, которое можно оспорить в порядке ст. 333 ГК РФ.

Банк может выставить заемщику ЗТ не только из-за долга по оплате, но и из-за неправильной эксплуатации залогового имущества (ст. 32 Фз-102).

Банк подал иск

Выселение несовершеннолетнего ребенка из ипотечной квартиры, а также его родителей происходит по решению суда. Исключением являются случаи, когда банк самостоятельно выселяет должников на основании ст. 55 ФЗ-102. Но это, должно быть, прописано в договоре.

При жилищных кредитах в договоре указывается, в каком именно суде будет происходить спор. Это осложняет задачу заемщика, т. к. квартира может находиться в одном регионе, а слушанье происходить по месту нахождения головного офиса.

Обращение взыскания на залоговое имущество производится на основании ст. 50 ФЗ 102. У кредитора должны быть веские основания для подачи иска, подтвержденные документально.

Решение суда

Выселение детей из ипотечной квартиры без предоставления другого жилья происходит по решению суда на основании ст. 194 ФЗ-138 и ФЗ-102.

Сам по себе ребенок не может взять ипотеку, но он учитывается и принимает участие в споре при выселении его родителей – должников. Но к сожалению, не является фактором, способствующим изменить решение суда.

Исключением является нарушение прав ребенка при мошеннических схемах, но это редкость. Любая сделка тщательно проверяется банками. Обман исключен на 99%, но все же прецеденты встречаются.

Органы опеки

Ребенок имеет право на защиту согласно ст. 56 СК РФ. Суд может привлечь к процессу органы опеки, если в деле участвует несовершеннолетний. Основанием будет являться ст. 47 ГПК РФ.

Поскольку выселение является принудительной мерой, нарушающий основы конституции, то в большинстве случаев органы опеки привлекаются для дачи заключения по судебному спору.

Фактически они ничего не могут сделать их основная задача проследить, чтобы не было нарушений со стороны истца.

Участие прокурора

Прокурор принимает участие в спорах на основании ст. 45 ГПК РФ. Но, как и органы опеки, его участие не позволяет отменить или хотя бы отсрочить выселение несовершеннолетних граждан.

Только если обнаружатся нарушения со стороны банков. Но с каждым годом их становится все меньше, т. к. ипотека самый востребованный вид займа. С начала 2-х тысячных годов юристы банков накопили богатую практику в вопросах выселения должников.

Верховный Суд о выселении

Исковое заявление о выселении из служебного жилья

Маневренный фонд – это временное жилье предоставляемое государством. В отличие от муниципального фонда имеет ограниченный срок проживания. По его завершении продлить договор на жилье невозможно. Квартирант обязан съехать.

При выселении должника с детьми из ипотечной квартиры они не сразу отправляются на улицу. Сначала приставы дают им два месяца, чтобы освободить залоговое помещение, затем переселяют на время в жилье маневренного фонда.

Выселение несовершеннолетних из ипотечной квартиры, не является редкостью. Права человека грубо нарушаются в пользу банковского сектора. Правда, об этом сильно не распространяются и это неудивительно.

Во-первых, это антиреклама и может отпугнуть потенциальных заемщиков. Во-вторых, публикация подобного рода информации может вызвать гнев населения.

Но если об этом много не говорят, это не означает, что этого нет. Прежде чем обратиться в банк взвести свои финансовые возможности. Не нужно надеяться, что все обойдется. При возникновении долга, должник и все члены семьи выселяются из кредитного жилья в 100% случаях.

Важно! Проблемы, связанные с жильем, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно с юристами нашего журнала

Источник: https://ProVyselenie.ru/vyselenie-detej-iz-ipotechnoj-kvartiry/

Ипотечное кредитование: выселение из залоговой квартиры, процедура | Правоведус

Выселение из залоговой квартиры судебная практика

В судебной практике одной из наиболее частых причин выселения из квартиры является длительная просрочка по договору ипотеки.

При этом стоит отметить, что в данном случае не будет иметь значения, является ли это жилье единственным для заемщика и членов его семьи, также не учитываются интересы незащищенных слоев населения, то есть неважно, прописаны ли в залоговой квартире несовершеннолетние дети, инвалиды, пенсионеры – данный объект недвижимости при наличии неисполненных долговых обязательств будет изъят и реализован с публичных торгов по продаже недвижимого имущества. Процедура выселения из ипотечной квартиры включает в себя три этапа:

  1. Наличие допущенной просрочки в оплате по кредитному договору, согласно которому объектом залога выступает приобретаемое недвижимое имущество.
  2. Обращение банковской организации в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество (в частности, ипотечную квартиру).
  3. Удовлетворение судом исковых требований и определение способа реализации заложенного недвижимого имущества (как правило – публичные торги).

В случае, если изъятая квартира не была реализована с торгов, она передается в собственность банку, который вправе распорядиться ею по своему усмотрению. При продаже ипотечной квартиры с торгов право собственности регистрирует на нее победитель торгов. На основании ст.

78 ФЗ №102 «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенное недвижимое имущество, а также его реализация, являются основанием для прекращения права пользования этим имуществом залогодателем и иных лиц, проживающих в жилом помещении, являющегося объектом залога по договору ипотечного кредитования.

Новый собственник объекта недвижимого имущества вправе подать в суд иск о выселении всех проживающих в данной квартире лиц, независимо от их возраста, пола и наличия льготной категории.

Важно! Несмотря на ч.1 ст.446 ГПК РФ, которая запрещает обращение взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, данный запрет не распространяется на квартиры, являющиеся предметом залога по ипотечному кредитному договору (ст. 334 ГК РФ). Важно! Выселение из ипотечной квартиры возможно только на основании судебного решения!

В суде принимаются во внимание следующие факторы:

  • Должник не отказывался от исполнения обязательство по договору.
  • Должник потерял работу.
  • Должником принимались меры по урегулированию спора в досудебном порядке (подавались письменные заявления об отсрочке и реструктуризации долга).

Выселение из ипотечной квартиры: федеральная программа «Жилище»

Государственная программа была создана в целях поддержания заемщиков-должников по ипотеке, оказавшихся в трудном материальном положении. Данная программа включает в себя три проекта:

  1. Помощь военнослужащим лицам. Представляет собой оплату жилищного кредита из специального фонда НИС. В случае расторжения служебного контракта военная ипотека прекращает свое действие.
  2. Молодая семья. В рамках данного проекта государство предоставляет первоначальный взнос на приобретение объекта жилого имущества либо предоставляет возможность закрытия части просроченного долга по ипотечному договору.
  3. Государственная помощь пострадавшим при обрушении курса при наличии валютной ипотеки. На основании Постановления Правительства РФ № 373 от 20.04.2015 г., заемщики, чьи доходы снизились на треть, могут рассчитывать на государственную помощь. В список таких категорий граждан включены:
  • ветераны боевых действий;
  • лица, имеющие на иждивении двух и более несовершеннолетних детей;
  • инвалиды;
  • работники муниципальных и государственных учреждений здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, научных организаций, физкультуры и спорта, сотрудники оборонно-промышленного комплекса.

Согласно условиям Постановления №373 реструктуризация долга по кредиту возможна на основании заявки от заемщика-должника, с учетом определенных условий к объекту ипотеки (месту нахождения, площади, стоимости), а также непосредственно к целям кредита.

На дату подачи заявки о реструктуризации долга просрочка по ипотеке должна быть не менее 30 и не более 120 дней, а сам кредит должен быть выдан не позднее 1 января 2015 г. Помощь, оказанная в рамках данного проекта, предполагает снижение платежей в течение 12 месяцев за счет уменьшения процентной ставки (не выше 12%) и списания части основного долга.

Кредитор также имеет право на возмещение части недополученных средств в размере не более 200 тысяч рублей.

Долг по ипотеке: Федеральный закон №102

Ранее в статьях мы уже описывали пункты и требования Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 от 16.09.1998 г.

Именно этим законодательным актом регулируются займы на недвижимое имущество и контролируются взаимоотношения между заемщиком и кредитором, в частности своевременное внесение платежей и содержание залогового имущества в надлежащем состоянии.

Согласно названному закону заемщик не вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению, в том числе, он не может его продать, отдать в дар, поменять или завещать, за исключением случаев, когда банк не запрещает данные действия.

Вместе с тем, заемщик имеет право без получения согласия кредитора сдавать объект жилой недвижимости в аренду на срок более 6 месяцев с предоставлением временной регистрации жильцов, а также прописывать на площади членов семьи, родственников (ст.

12 ФЗ-102), осуществлять ремонтные работы и делать перепланировку, если только данные действия не нанесут существенный вред помещению. На основании ст. 31 ФЗ-102 ипотечная недвижимость должна быть обязательно застрахована. В случае нарушений условий договора, кредитор вправе потребовать от заемщика досрочного погашения ипотечного долга и изъятия залогового имущества на свой баланс (ст. 50 ФЗ-102), как показывает практика, чаще всего такие действия происходят после 6 месяцев просрочки.

Стоит отметить тот факт, что далеко не все банки готовы принимать срочные меры в отношении должников-ипотечников и изымать у них залоговые квартиры, в большинстве случаев банковские организации готовы пойти навстречу заемщикам, оказавшимся в трудном материальном положении, и предложить различные способы возврата долга:

  • реструктуризация (снижение суммы выплат за счет увеличения срока кредитования);
  • кредитные каникулы (освобождение от платежей сроком до полугода);
  • списание части кредитного долга (по усмотрению кредитора могут быть списаны штрафные санкции, неустойка, проценты);
  • государственная поддержка (по заявлению должника).

Также частью досудебной претензионной работы является уведомление должника о неисполнении долговых обязательств и дальнейшего выселения его из ипотечной квартиры (ст. 55.2 ФЗ-102). Это обязательное условие для банковской организации перед обращением в суд, иначе в удовлетворении иска может быть отказано.

Долг по ипотеке: обращение банка в судебные органы

После того, как все попытки урегулировать вопрос о возврате ипотечного долга не увенчались успехом, банк подает исковое заявление в районный суд по месту нахождения залогового имущества. Как правило, ипотечный договор содержит в себе информацию о судебном органе, где будет проходить слушание по делу в случае возникновения конфликтной ситуации. Подсудность регулируется ст. 52 ФЗ-102.

Важно! Суд вправе отклонить иск, если сумма спора составляет менее 5% от общей стоимости залогового имущества, и при этом срок неисполнения договорных обязательств – менее 3-х месяцев (статья 54.1 ФЗ-102).

Кто имеет право выселить из ипотечной квартиры?

Выселение из ипотечной квартиры может быть совершено как судебными приставами-исполнителями, так и самим кредитором, на основании судебного решения (ст. 55 ФЗ-102 предусматривает выселение должника из ипотечной квартиры кредитором, если данное условие прописано в договоре).

При выселении должника судебными приставами-исполнителями действует ФЗ № 229, изъятие ипотечной квартиры происходит в рамках исполнительного производства. На основании ст.

107 ФЗ-229 судебный пристав должен уведомить должника о добровольном освобождении ипотечной квартиры в срок не позднее 10 дней с момента получения письменного уведомления. В случае игнорирования данного требования, должнику назначается повторный срок с назначением исполнительского сбора.

Процедура выселения происходит в присутствии понятых и сотрудников полиции, при необходимости приставы вправе вызвать сотрудников МЧС для освобождения квартиры. Пристав-исполнитель может предоставить должнику услугу по транспортировке и хранению личного имущества сроком не более чем на 2 месяца.

Если выселение выполняет непосредственно кредитор, данная процедура осуществляется по согласию обеих сторон. В случае, если должник все-таки отказывается освобождать ипотечную квартиру, выселение будет происходить в присутствии работников прокуратуры в административном порядке либо через суд.

Важно! Любые действия по выселению заемщика-должника из ипотечной квартиры без судебного решения могут быть оспорены должником в суде с удовлетворением его требований.

Если ипотечная квартира является единственным жильем

В случаях, когда ипотека является единственным жильем, при выселении должника за ипотечный долг кредитор не имеет обязанность предоставлять ему альтернативное жилье даже при наличии прописанных в залоговой квартире несовершеннолетних детей. В любом случае данное имущество будет отчуждаться в пользу кредитора.

В соответствии со ст. 54 ФЗ-102 суд может отсрочить реализацию залогового имущества сроком до 12 месяцев на основании личного заявления должника и наличия веских обстоятельств.

Подводя итог всему вышесказанному отметим, что ипотека на сегодняшний день является чуть ли не единственным решением в приобретении собственного жилья для многих российских семей. Однако, подойти к ипотечному кредиту следует со всей ответственностью и аккуратностью.

Избежать финансовых споров и конфликтов можно, только если правильно рассчитывать свой бюджет, обязательно страховать имущество от различных случаев, строго контролировать своевременное внесение платежей.

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/civil/ipotechnoe-kreditovanie-vyiselenie-iz-zalogovoy-kvartiryi/

Как защитить ипотечного заемщика, на чье единственное, залоговое жилье обращено взыскание

Выселение из залоговой квартиры судебная практика

Типовой судебный спор об обращении взыскания на единственное залоговое жилье в счет исполнения обязательств по кредитному договору, интересы заемщиков по которому представлял автор настоящего поста, раскрыл множественные проблемы, с которыми сталкиваются должники по обозначенной категории дел.

– Взаимоотношения между банком и должником после обращения взыскания на залоговое единственное жилье// Банковское кредитование, 2018, №4

Дело в том, что неоднозначной является практика выселения должников из ипотечных квартир. С одной стороны, законодатель предусмотрел гарантии, которые содержатся в ст. 95 ЖК РФ.

А именно граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда. То есть заемщики, на чье единственное ипотечное жилье обращено взыскание, должны выселять не «на улицу», но в помещения маневренного фонда. С другой стороны, если проанализировать правоприменительную практику по спорам о выселении должников из ипотечного жилья, то окажется, что данные лица выселяются из ипотечных квартир именно «на улицу», то есть без предоставления иного жилого помещения (маневренного фонда).

Возникает вопрос:

– должен ли суд выселять ипотечных заемщиков из жилья, на которое обращено взыскание и которое реализовано с торгов, только после предоставления помещений маневренного фонда?

– существует ли у банка обязанность участвовать в предоставлении помещений маневренного фонда?

– кто должен предоставлять помещения маневренного фонда?

– может ли ипотечный заемщик и члены его семьи получить отсрочку по исполнению судебного акта о выселении до тех пор, пока не будет предоставлено помещение маневренного фонда?

Еще в 2013 году однозначного ответа на данный вопрос не было. В 2018 году после того как автор настоящего поста в качестве адвоката ипотечных заемщиков прошел все судебные инстанции, включая Верховный суд РФ и Конституционный суд РФ, ответы наконец-то даны.

Итак, суды сочли, что вопросы о выселении и предоставлении маневренного фонда не связаны между собой.

Поскольку распоряжаться государственным и муниципальным имуществом может только собственник либо уполномоченное им лицо, а банки такими субъектами не являются, они не обязаны предоставлять должнику помещения маневренного фонда для проживания и никак не участвуют в данном процессе. Иными словами требования о предоставлении маневренного фонда должны предъявляться не банку, но соответствующему публично-правовому образованию в лице администрации.

В 2016 году автору настоящего поста впервые в России удалось признать право ипотечного заемщика на помещения маневренного фонда. Данный иск был предъявлен к администрации г. Волгограда. Администрация г.

Волгограда отказалась в добровольном порядке признавать за ипотечным заемщиком и членами его семьи право на предоставление помещений маневренного фонда.

Поскольку на единственное залоговое жилье на тот момент уже было обращено взыскание, то люди могли оказаться на улице. К счастью, в судебном порядке удалось отстоять право на помещения маневренного фонда. Указанный судебный спор имел широкий общественный резонанс.

Коммерсант в статье «Ипотека на выселках» указал на данный прецедент как первый в России случай признания за ипотечными заемщиками права на вселение в помещения маневренного фонда[1].

Несмотря на данный очевидный успех в сфере ипотечных отношений остается множество нерешённых проблем.

Например, еще один вопрос касается возможности отсрочки исполнения судебного акта об обращении взыскания на ипотечное помещение и выселения из него на период, пока ипотечному заемщику не будет предоставлено помещение маневренного фонда.

Практикующие юристы прекрасно знают, что российские суды неохотно предоставляют отсрочку по исполнению судебного акта, тем более, когда споры касаются взыскания долгов.

На сегодняшний день в тех случаях, когда ипотечные заемщики, выселенные из единственного ипотечного жилья, но за которыми в установленном порядке признано право на вселение в помещения маневренного фонда, ставят вопрос об отсрочке исполнения судебного акта о выселении до момента фактического вселения в помещения маневренного фонда, либо получают судебный отказ, либо отсрочка ограничивается календарной датой, никак не связанной с моментом фактического вселения в помещения маневренного фонда[3].

Именно так и произошло в рамках судебного спора, адвокатом в котором выступал автор настоящего поста. Несмотря на то, что за ипотечными заемщиками было признано право на помещения маневренного фонда, заявление об отсрочке судебного акта о выселении до момента предоставления маневренного фонда удовлетворено не было.

Суд предоставил отсрочку на период холодов, так сказать для того чтобы должники не были выселены на улицу в зимний период[4].

Учитывая нежелание судов предоставлять «полноценную» отсрочку автор настоящего поста, действующий в интересах ипотечных заемщиков, обратился в Конституционный суд РФ с жалобой по вопросу конституционности:

– ч. 1 ст.

35 Жилищного кодекса РФ, в той в части, в которой данная правовая норма допускает выселение ипотечных заемщиков, на чье единственное залоговое жилье обращено взыскание, без представления иного благоустроенного жилого помещения, а именно помещения маневренного фонда.

– ч. 1 ст.

203 Гражданского процессуального кодекса РФ в той части, в которой данная правовая норма не предоставляет ипотечным заемщикам, на чье единственное залоговое жилье обращено взыскание, но за которыми в установленном порядке признано право на вселение в помещение маневренного фонда, право на отсрочку исполнения судебного акта о выселении, на срок до тех пор, пока не будет предоставлено для проживания помещение маневренного фонда.

Рассмотрев жалобу, Конституционный суд РФ вынес определение №500-О от 27.02.2018 г., которое скорее носит формально-отказной характер. Следует отметить, что жалоба аналогичная вышеописанной не впервые поступает в Конституционный суд РФ. Но ни одна их не была рассмотрена по существу.

Честно сказать, подобные отказные определения Конституционного суда РФ более похожи на формальные отписки, что, по мнению, автора настоящего поста, свидетельствует о неготовности судебной системы всерьез заняться проблемами ипотечных заёмщиков в контексте реализации их права на отсрочку по исполнению судебного акта о выселении до тех пор, пока не будет предоставлено помещение маневренного фонда.

Существует еще одна проблема в указанной области банковских отношений.

Дело в том, что право на помещения маневренного фонда существует не бессрочно, но до тех пор, пока у ипотечных заемщиков, на чье единственное залоговое жилье обращено взыскание, не завершены расчеты по кредитному договору с банком.

Однако в ч. 5 ст. 61 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что после обращения взыскания на предмет залога (жилое помещение) заемное обязательство прекращается.

Таким образом, обращение взыскание на ипотечное жилье, принадлежащее физическому лицу, влечет погашение оставшейся задолженности по кредитному договору. Раз нет задолженности по кредиту, значит расчеты между банком и должником завершены, право на помещения маневренного фонда не возникает. Однако не все так просто складывается на практике.

Дело в том, что не все банки хотят признавать тот факт, что задолженность отсутствует. Особенно тогда, когда стоимость реализованного предмета ипотеки не достаточно для погашения долга в полном объеме. Действующее правовое регулирование позволяет кредитным организациями не спешить признавать данный факт.

В профильном для приставов законе об исполнительном производстве отсутствует правовая норма, корреспондирующая положениям ч. 5 ст. 61 закона Об ипотеке. Следовательно, приставы не могут окончить исполпроизводство о взыскании задолженности по кредитному договору.

В итоге если банк не отзывает исполлист, то заемщикам приходится самим обращаться в суд с исками о признании задолженности по кредиту отсутствующей[5].

Еще одну проблему, с которой может столкнуться заемщик после обращения взыскания на предмет залога, хотелось бы проанализировать на примере спора из практики автора статьи. После обращения взыскания на предмет залога, чья стоимость не компенсировала в полном объеме сумму основного долга, проценты, неустойку, но были основания для признания кредитного обязательства исполненным по ч.

5 ст. 61 Закона об ипотеке. Приставы не окончили исполпроизводство по вышеописанным основаниям. Банк исполлист о взыскании задолженности по кредиту также не отозвал. Исполнение продолжилось. Однако банк принял решение о частичном списании с баланса неустоек, начисленных заемщику, квалифицировав данное действие как прощение долга заемщику.

По мнению банка, списанная с баланса сумма образовала экономическую выгоду у заемщика, с которой он должен был уплатить НДФЛ. О невозможности удержать налог с прощенных сумм банк сообщил в налоговый орган и заемщику. Заемщик оспорил действия банка в суде и выиграл спор. Суд признал, что налоговая выгода отсутствовала, действия банка были признаны неправомерными.

С банка были взысканы судебные издержки и компенсирован моральный вред[6].

Таким образом, мы убедились, что обращение взыскания на единственное залоговое жилье порождает новые непростые отношения между должником-физическим лицом и банком. Несмотря на то, что существует судебная практика, наделяющая ипотечного заемщика, потерявшего залоговое, единственное жилье, правом на вселение в помещения маневренного фонда.

Но такая практика пока не стала массовой и требует популяризации знаний об основаниях и условиях предоставления маневренного фонда. Возникают сложности с получением отсрочки по исполнению судебного акта о выселении из ипотечного жилья на период, пока не предоставлены помещения маневренного фонда.

Не всегда кредиторы добровольно аннулируют задолженность в тех случаях, когда заемное обязательство уже прекратило свое действие.

Но даже по факту аннулирования задолженности у заемщиков могут возникнуть проблемы, если кредитор примет необоснованное решение о том, что у должника возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц с суммы аннулированной (прощенной) задолженности.

[1] Ипотека на выселках// Коммерсант Деньги (https://www.kommersant.ru/doc/3018333)

[2]”Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)” (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/59f862bd830905328409fcc2/kak-zascitit-ipotechnogo-zaemscika-na-che-edinstve-5bc859ad3d392600aadf1b91

Выселение должников из ипотечного единственного жилья на улицу или в помещения маневренного фонда?

Выселение из залоговой квартиры судебная практика

Вопрос о возможности выселения должника и членов его семьи из единственного пригодного для постоянного проживания помещения, находящееся в залоге кредитора, имеет особую значимость, поскольку затрагивает наиболее уязвимую и социально значимую сферу человеческой жизни.

 С одной стороны, законодатель предусмотрел гарантии для указанных лиц, которые содержатся  в ст. 95 ЖК РФ.

  А именно граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда. То есть по  смыслу ст. 95 ЖК РФ должник и члены их семей должны быть выселены не на «улицу», но в помещения маневренного фонда.

Однако если проанализировать правоприменительную практику по спорам о выселении должников из ипотечного жилья, то окажется, что данные лица выселяются из ипотечных квартир «на улицу», т.е. без предоставления иного жилого помещения (маневренного фонда).

(апелляционное определение Ярославского областного суда от 29 марта 2012 года №33-1552 и от 23 июля 2012 года по делу № 33-3769/2012; апелляционное определение Ростовского областного суда от  25 июня 2012 года по делу № 33-7194; апелляционное определение Томского областного суда от 10 июля 2012 года по делу № 33-1738/2012; апелляционное определение Верховного суда республики Чувашия от  4 июля 2012 года по делу № 33-2109/2012; апелляционное определение Верховного суда республики Татарстан от 19 июля 2012 года № 33-6168/2012; апелляционное  определение Самарского областного суда от 30 августа 2012 года по делу № 33-7403/2012;  апелляционное определение Верховного  суда республики Коми от 23 августа 2012 года по делу № 33-3558АП/2012г; апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2012 года по делу № 11-12044)

Рассмотрим причины сложившейся ситуации.  Дело в том, что в ст. 35 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение, в противном случае он по требованию собственника подлежит выселению на  основании решения суда.

Иными словами требовать выселения должников из единственного ипотечного жилья вправе только собственник такого помещения. До тех пор пока кредитор  находится в статусе залогодержателя, такое право у него не возникает.

Например, Оренбургский областной суд не согласился с позицией нижестоящего суда, который  удовлетворил исковые требования Банка и принял решение о выселении семьи должников из спорного жилого помещения и снятии их с регистрационного учета.

Суд первой инстанции исходил из того, что право пользования квартирой ответчиков подлежит прекращению после обращения взыскания на спорное жилое помещение в связи с неисполнением должниками условий кредитного договора на основании положений ст.

78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в связи с чем проживание и нахождение ответчиков на регистрационном учете в спорном жилом помещении нарушает права истца как собственника данного жилого помещения по владению, пользованию и распоряжению квартирой. Областной суд не согласился с указанным выводом.

  Поскольку для прекращения права пользования жилым домом или квартирой требуются не только обращение взыскания, но и реализация этого имущества, поскольку до момента реализации заложенного недвижимого имущества и регистрации права собственности на него нового собственника в соответствии с п. 2 ст.

223 ГК РФ залогодатель как собственник этого имущества может владеть и пользоваться им, о чем указано в абз. 3 п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поскольку банк собственником спорного жилого помещения не является и само по себе решение об обращении взыскания на предмет залога не влечет перехода права собственности на это имущество от залогодателя к залогодержателю, ответчики не могут быть выселены из него и сняты с регистрационного учета. (апелляционное определение Оренбургского областного суда от 11 сентября 2012 года по делу № 33-5217/2012. Схожие выводы высказывают иные суды общей юрисдикции. (апелляционное определение Самарского областного суда от  15 мая 2012 года по делу №33-4430)

Право собственности залогодержателя на ипотечное жилое помещение, на которое обращено взыскание по решению суда, может возникнуть после проведения публичных торгов. Залогодержатель становится собственником, если оставил данное имущество за собой в порядке, предусмотренном п. 11 ст.

87 ФЗ «Об исполнительном производстве», а именно  если имущество должника не было реализовано с вторичных публичных торгов, т.е. торги не состоялись, судебный пристав-исполнитель направил взыскателю предложение оставить это имущество за собой, которое последний принял.

  Если же публичные торги состоялись, то собственником ипотечного жилого помещения становится третье лицо, которые их выиграло.

Независимо от того, кто приобретает статус собственника жилого помещения, логично предположить, что новый собственник как можно скорее пожелает освободить жилое помещение от проживания посторонних для него лиц.  Право нового собственника жилого помещения требовать выселения проживающих в нем лиц регулируется ст.

292 ГК РФ. Согласно п. 2 которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Выселение, осуществляемое по основаниям п. 2 ст.

292 ГК РФ, происходит без предоставления иного жилого помещения. Доводы лиц, выселяемых из жилых помещений, о необходимости предоставления  жилого помещения из состава помещений маневренного фонда, не принимаются судами.

Правоприменительные органы полагают, что такие доводы основаны  на неверном толковании пункта 2 статьи 95 Жилищного кодекса РФ, поскольку требования собственников жилых помещений, основаны на положениях статей 209, 292, 304 Гражданского кодекса РФ, к которым гарантии жилищного законодательства в части предоставления маневренного фонда применяться не должны. (определение Верховного Суда Башкортостана от 29 мая 2012 года по делу № 33-5175/2012)

Иными словами, правоприменительные органы полагают, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение, проданное с публичных торгов, данное помещение перестает быть ипотечным и на лиц, в нем проживающих, более не распространяются специальные гарантии, предусмотренные ст. 95 ЖК РФ.

Например, Саратовский областной суд указал, что необоснованными являются доводы должников о том, что судом не рассматривался вопрос о предоставлении ответчикам иного жилого помещения маневренного фонда, специализированного государственного жилищного фонда области для временного проживания в соответствии со ст. 95 ЖК РФ, поскольку положения ст. 95 ЖК РФ, не регулируют правоотношения, возникшие, после того как жилое помещение было реализовано с публичных торгов. (апелляционное определение Саратовского областного суда от 31 октября 2012 года по делу № 33-6393)

Магаданский областной суд отметил, что доводами о том, что, принимая решение о выселении должников, суд обязан был предоставить их семье жилое помещение из маневренного фонда, согласиться нельзя, поскольку после того как жилое помещение было реализовано с публичных торгов, должники к категории лиц, поименованных в статье 95 Жилищного кодекса Российской Федерации, не относятся. (апелляционное определение Магаданского областного суда от 7 сентября 2012 года № 33-785/12)

Самарский областной суд обозначил позицию, согласно которой ссылка ответчиков на нарушение судом норм статьи 95 и 106 ЖК РФ не может быть принята во внимание, поскольку действующее законодательство возлагает обязанность по предоставлению жилых помещений маневренного фонда на соответствующие органы муниципальной власти, а не на нового собственника жилого помещения. (апелляционное определение Самарского областного суда от 28 июня 2012 года № 33-6013/2012)

Полагаем, что суды демонстрируют в корне неверное понимание ст. 95 ЖК РФ.

Право граждан на временное проживание в помещениях маневренного фонда, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, возникает независимо от того, на какой стадии происходит выселение: до или после проведения публичных торгов. В противном случае теряет всякий смысл правовая гарантия, закрепленная в ст. 95 ЖК РФ. Кроме того, в силу ч. 1 ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника включает стадию принудительной реализации (публичных торгов) и стадию передачи имущества взыскателю. Следовательно, ст. 95 ЖК подразумевает, что право на временное проживание в помещениях маневренного фонда возникает у должника и членов его семьи, в том числе вследствие продажи ипотечного жилья с публичных торгов либо передачи его взыскателю. Правильность такой позиции подтверждает  ст. 106 ЖК РФ, в которой указано, что договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период  до  завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание. 

Источник: https://zakon.ru/blog/2016/6/30/vyselenie_dolzhnikov_iz_ipotechnogo_edinstvennogo_zhilya_na_ulicu_ili_v_pomescheniya_manevrennogo_fo

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.