Выселить квартиранта

Содержание

Как выселить квартирантов, которые не платят по договору: за неуплату и с детьми

Выселить квартиранта

/ Выселение / Проблемы со сдачей жилья — как выселить квартирантов, которые не платят?

Сдача квартиры или дома в долгосрочную аренду – достаточно распространенное явление, однако, очень часто собственники жилья сталкиваются с проблемами. Например, одна из них – это принудительное выселение нанимателей. Имеет ли право владелец квартиры расторгнуть договор найма жилья и как это сделать, если квартирант не платит за аренду?

О чем нужно знать?

Особенности предоставления жилья в аренду регулируется Гражданским кодексом РФ. Например, согласно статье 674 ГК РФ, при найме недвижимости следует оформлять письменный договор аренды. Все права и обязанности сторон будут в таком случае регулироваться подписанным соглашением.

А вот сдавать жилье квартирантам «на честном слове» без договора не стоит, поскольку прав у нанимателей и собственника жилья практически нет. Например, владелец квартиры не сможет взыскать долг по коммунальным или арендным платежам.

Что же нужно знать о том, как выселить квартирантов, которые не платят или нарушают общественный порядок? Собственнику жилья важно помнить, что без оснований расторгнуть соглашение об аренде невозможно. А вот при наличии определенной причины переселить жильцов можно. Но, скорее всего, придется обращаться в суд.

Когда можно выгнать нанимателей по договору?

Статьей 687 ГК РФ предусмотрены несколько причин для выселения квартирантов. Так, попросить жильцов из арендованного ими жилья можно в случае, если они:

  • Не оплачивают за квартиру (аренду, коммуналку);
  • Наносят ущерб имуществу и самой недвижимости;
  • Ведут асоциальный образ жизни;
  • Используют помещение не по назначению.

Если жильцы были прописаны в квартире, то по одной из вышеуказанных причин арендодатель может снять регистрацию через суд и выселить арендаторов. Что же нужно делать, если ваши жильцы не платят за аренду?

Выписка за неуплату

Самой распространенной причиной выселения квартирантов является их неуплата за аренду жилья.

Законодательством предусмотрен порядок расторжения договора найма при задержке платежей: если жилец заселился сроком на один год, то выселить его можно при неуплате арендыза два последних месяца.

А вот если договор подписан на более длительный период, то выселение возможно при задержке платы за наём сроком более 6 месяцев.

Подтвердить факт неоплаты аренды можно при помощи выписок из банка, показаний свидетелей или расписок от нанимателя за ранее внесенные платежи.

При отсутствии договора аренды квартиры выселение неплательщиков значительно проще: собственнику жилья достаточно вызвать полицию и составить обращение о том, что в его доме проживают посторонние лица. При наличии соглашения найма порядок действий будет несколько иной, в соответствии с законодательством.

Порядок действий собственника

Предусмотрено несколько способов решения конфликта: мирное урегулирование и судебное выселение в принудительном порядке. В первом случае владельцу квартиры стоит написать письмо в адрес квартирантов с требованием освободить помещение за неуплату и возместить задолженность.

Ни в коем случае не стоит самостоятельно заходить в квартиру при отсутствии нанимателей. Лучше всего поговорить о решении спора в присутствии органов полиции, участкового или соседей (свидетелей).

Возможно, жильцы окажутся добросовестными и сами примут решение о выселении. В таком случае они самостоятельно смогут переехать и выписаться из квартиры. А если мирно договориться не удалось, то выселить жильцов и аннулировать их прописку возможно только после решения суда.

Обращение в суд

Так как же выселить квартирантов, которые не платят за аренду жилья? Если мирно решить спор не удалось, то помочь собственнику может только суд. На основании полученного решения возможна отмена регистрации, выселение жильцов и получение с них компенсации за задолженность и ущерб:

  1. Первое действие владельца квартиры – подготовка доказательств нарушений со стороны нанимателей. Например, суду можно предоставить справку из банка, свидетельские показания или расписки.
  2. Затем нужно составить исковое заявление, указав в нем реквизиты сторон, основания вселения и выселения. Если есть материальные претензии, то о них также следует заявить.
  3. После рассмотрения вопроса в суде будет выдано решение инстанции. На основании этого документа владелец жилья может попросить жильцов на выход.

Исковое заявление составляется с максимально подробным указанием всех причин для выселения. Образец бланка можно найти в интернете или же попросить написать обращение профессионального юриста.

Решение суда о выселении квартиранты, которые не платят за аренду, должны исполнить самостоятельно. При необходимости собственник жилья может обратиться в правоохранительные органы.

Как показывает практика, споры о выселении доходят до суда далеко не всегда, поскольку большинство жильцов все-таки понимают свою ответственность по закону.

И если жилец не платит за квартиру, то он может быть выселен досрочно.

Некоторые особенности

Казалось бы, с выселением вопрос прост: обратился в суд, представил причины и выставил нанимателя за дверь. Но не все бывает гладко.

Суды очень часто при вынесении решения руководствуются материальным состоянием самого нанимателя квартиры и составом его семьи, а также условий, в которых проводится выселение.

Например, сложно выселить сразу семью, у которой имеется несовершеннолетний ребенок.

Как быть с детьми?

Наше государство внимательно следит за соблюдением прав граждан, особенно, самых социально незащищенных – несовершеннолетних детей. Именно поэтому сложности с выселением могут возникнуть, если у недобросовестного квартиранта, который не платит за аренду жилья, имеется ребенок.

Если несовершеннолетний ребенок был прописан в съемной квартире, то выселить его можно только при наличии у него другого места для регистрации.

Как правило, суд может вынести решение о признании нанимателя нарушителем договора аренды и обязать его выселиться, однако, из-за несовершеннолетнего члена семьи переезд может затянуться. Например, могут дать отсрочку сроком от месяца до года для того, чтобы квартирант и его семья смогли найти другое место жительства.

Заключение

Если вы сдаете свое жилье в аренду, то помните: собственник недвижимости вправе выселить квартирантов, которые не платят за квартиру, но только при наличии доказательств факта нарушений условий договора найма жилья. Для начала уведомите нерадивого жильца письмом с требованием покинуть квартиру и погасить долг. Если же мирно решить вопрос не удалось, то нужно обратиться в суд и выселить арендатора в принудительном порядке.

(Проголосуй первым!)
Загрузка…

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!

  • Из-за постоянных изменений в законах информация часто устаревает;
  • Общая информация не гарантирует успешное решение возникших проблем.

В связи с этим для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ юристы-правоведы.
Консультации по России: 8 (800) 707-92-26.
Горячая линия в Москве: 8 (800) 707-92-26.

Автор статьи

Мигрелова Анастасия Павловна

Практикующий юрист в сфере жилищных правоотношений. Более 7 лет успешной практики в спорах, связанных с приватизацией, заливами помещений и сделками с недвижимостью.

автора:

Источник: https://info-zhilish.ru/kak-vyselit-kvartirantov-kotorye-ne-platyat.html

Как выселить квартирантов: порядок действий без договора и суда

Выселить квартиранта

Сдавать жилплощадь в найм или аренду – значит, иметь постоянный пассивный доход. Вопросов к жильцам не возникает, когда все идет хорошо. Но иногда они перестают платить, мешают жить соседям, неаккуратно обращаются с имуществом и вообще ведут себя недобросовестно. В такие моменты возникает проблема, как выселить квартирантов, не нарушив при этом закон. Разберем подробнее.

С чего начать

Решать вопрос выселения квартирантов нужно с правильной оценки ситуации. В разных обстоятельствах разными будут и действия. Ключевой вопрос – имеется ли на руках заключенный с жильцами договор найма или аренды.  Если контракт отсутствует, выселение из квартиры пройдет быстрее и проще.

Если соглашение имеется, нужно обратить внимание на следующие факты:

  • истек ли срок соглашения;
  • какие основания для расторжения указаны в тексте;
  • не прописано ли в соглашении особых индивидуальных условий, касающихся выселения жильцов, которых нужно обязательно придерживаться.

Важно! Отсутствие договора найма квартиры удобно только при принудительном выселении. В других случаях без него не обойтись. Например, когда нужно взыскивать причиненный квартире ущерб или возмещать убытки затопленным соседям снизу, контракт станет центральным доказательством по делу.

Как выселить квартирантов, если нет договора

Выселение квартирантов без договора – это самая простая для хозяина квартиры ситуация. Юридически такие жильцы не имеют особых прав на квартиру, как наниматели (арендаторы) по контракту.

А именно:

  • не могут требовать впустить их для проживания на определенный срок;
  • обязаны покинуть жилплощадь по первому требованию законного владельца.

Искать какие-то конкретные основания, чтобы их выселить, в данном случае не нужно, как в случае с контрактом. Достаточно одного желания владельца освободить жилплощадь.

Портал «Ипотекавед» предлагает следующую схему, как собственнику выселить квартирантов без договора:

  1. Подготовить свой паспорт и документ, подтверждающий собственность (свидетельство или выписку из ЕГРН).
  2. Приехать по адресу нахождения квартиры. Предупредить жильцов устно о необходимости съехать.
  3. В случае отказа вызвать полицию или участкового.
  4. Приехавшим сотрудникам сообщить о присутствии на вашей территории посторонних лиц.

Как правило, вопрос с тем, как выселить квартирантов, решается уже на этапе сообщения о вызове полиции/участкового.

Если же квартиросъемщики не открывают или игнорируют требования собственника об освобождении квартиры, может помочь смена замков. Выселить квартирантов в их отсутствие можно так:

  1. Вскрыть жилплощадь.
  2. Вынести вещи квартиросъемщиков.
  3. Поменять замки, чтобы предотвратить возвращение жильцов.

Вынести вещи бывших жильцов обязательно, иначе они будут вправе взыскать с хозяина убытки, причиненные их удержанием. При этом ответственности за сохранность чужого имущества собственник не несет.

Внимание! Если выселить квартирантов без соглашения, то уже нельзя будет требовать с них деньги за неуплаченную аренду, компенсацию причиненного ремонту ущерба и другие убытки. Для этого просто нет оснований.

Если же квартиранты сменили замки самостоятельно, то вскрыть квартиру помогут сотрудники МЧС. Перед процедурой им потребуется предъявить документ о собственности на жилье.

Как выселить без суда, если договор заключен

Вопрос, как выселить квартирантов из своей квартиры при наличии контракта, решается сложнее. Все дело в том, что контракт переводит отношения в плоскость закрепленных формально, а потому охраняемых законом. Это означает, что:

  • основания для выселения предусматриваются соглашением или законом, но не односторонним желанием хозяина квартиры;
  • выселить квартирантов без достаточных оснований или прекратить аренду в одностороннем порядке нельзя;
  • необходимо соблюдать определенную процедуру выселения, иначе квартиранты смогут взыскать убытки.

При наличии письменных договоренностей закон разрешает только две процедуры расторжения – по соглашению сторон или через суд, если договориться не получилось. Одностороннее уведомление об отказе от контракта в данном случае законной силы не имеет и выселить квартирантов из квартиры не поможет.

Если квартиранты не платят, а договор действует

Единственный способ, как выселить квартирантов, которые не платят, шумят или иным образом нарушают договоренности или покой соседей – это подписать с ними соглашение о расторжении контракта и погашении долга.

В соглашении можно прописать любые условия прекращения контракта. Цель документа – как можно быстрее выселить людей и затем получить с них оплату. Если квартиранты съедут, а деньги не заплатят, с таким соглашением можно будет обратиться в суд.

Соглашение должно содержать:

  • ФИО сторон, адреса и наименования их в контракте;
  • ссылку на расторгаемый договор;
  • срок, с которого контракт считается расторгнутым;
  • порядок передачи жилья назад хозяину;
  • порядок погашения долга, если он имеется (единовременно или в рассрочку).

Скачать бланк соглашения для заполнения можно здесь.

После подписания соглашения нужно оформить передачу квартиры по акту. В акте указываются наименования сторон, ссылка на соглашение аренды (найма) и состояние квартиры на дату передачи. Важно указать состояние максимально подробно, ведь если жилье разрушено – акт станет важным доказательством убытков в суде.

Скачать бланк возвратного акта можно здесь.

Если квартиранты не желают решать вопрос миром, то остается последний способ, как правильно выселить квартирантов за неуплату – через суд.

Если договор закончился

Если срок договоренностей истек, а в тексте нет условия об их пролонгации, то контракт считается прекратившимся. Это значит, что на следующий день после даты истечения срока наниматель уже не вправе находиться в квартире. В таких случаях поможет схема выселения квартирантов без договора.

Важно! Заключать соглашение о расторжении истекшего контракта не нужно – расторгать уже нечего, он и так прекратил свое действие.

Если договор закончился, квартиранты съехали, а долг они не оплачивают, нужно готовить исковое заявление в суд о взыскании неоплаченной суммы по соглашению, а также процентов или неустойки.

Порядок выселения через суд

Необходимость выселить квартирантов через суд возникает в случае, если на руках имеется текст контракта найма, а решить вопрос мирно не получается. Чаще всего за разрешением проблемы приходит собственник жилья. Выселить можно после вступления в силу решения о расторжении найма.

По закону у собственника есть три основания для судебного расторжения:

  • длительная неоплата аренды (если договор долгосрочный – 6 месяцев, если сроком до года – 2 месяца);
  • порча жилого помещения квартирантами;
  • если жилье стало аварийным и в нем дальше проживать нельзя (очень редкое основание).

Порядок действий по выселению следующий:

  1. Подготовить и направить квартиранту претензию о расторжении контракта и выселении из квартиры. Вручить можно лично под расписку или отправить заказным письмом с уведомлением.
  2. Через 30 дней после вручения можно подавать документы в суд. Для этого нужно составить и подписать исковое заявление, приложить к нему доказательства и передать по месту жительства ответчика. Поскольку ответчик проживает в спорной квартире, заявление можно подать по месту данного жилья.
  3. В ходе судебного процесса поддержать свою позицию лично или с помощью представителя по нотариальной доверенности.
  4. Получить на руки решение суда о расторжении контракта и освобождении квартиры. Оно вступает в силу спустя 30 дней после принятия.
  5. Если гражданин не выселяется добровольно, то получить в суде исполнительный лист. Вместе с решением передать его судебным приставам для принудительного исполнения.
  6. Пристав принудительно выселит квартиросъемщика и освободит квартиру.

Скачать исковое заявление для суда можно по этой ссылке.

К иску нужно приложить доказательства:

  • сам договор найма с передаточным актом;
  • платежные документы (выписки, квитанции, описи);
  • претензия и ответ на нее;
  • выписка о квартире из ЕГРН;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Внимание! Выселение через суд может занять несколько месяцев, однако сегодня это единственный законный способ действий, если есть договор и квартиросъемщики отказываются выселяться добровольно.

Сложные ситуации

Далее рассмотрим ряд спорных вопросов. На них часто ссылаются сами квартиранты, полагая, что это защитит их от опасности выселиться.

Квартиранты с детьми

Если у арендатора есть дети, выгнать его можно ровно на тех же условиях, что и бездетных квартиросъемщиков. Наличие ребенка может стать смягчающим обстоятельством в суде при расторжении договора, но в целом процедура, как выселить квартирантов с детьми, не отличается от описанной выше.

Семью, в которой есть дети, выселяют в зависимости от наличия договора: с привлечением полиции, по соглашению или через суд.

Важно! Законодательного запрета на то, чтобы выселить семью с несовершеннолетними, не существует. Независимо от возраста ребенка квартиранты должны исправно исполнять свои обязанности.

Как выселить из соседней квартиры или коммуналки

Если соседнюю квартиру или комнату коммуналки снимают шумные квартиранты, которые не дают спокойно жить, можно попробовать их выселить. Право на данную процедуру принадлежит только собственнику недвижимости, поэтому и влиять нужно на него.

Способы, как выселить соседей квартирантов, следующие:

  • жалобы непосредственно собственнику на то, что соседи шумят, захламляют общее имущество, ведут аморальный образ жизни, который мешает окружающим;
  • жалобы участковому на квартиросъемщиков, который будет обязан провести проверку по обращениям жильцов.

Недобросовестных квартирантов ожидает административная ответственность за проживание без регистрации, а владельца жилья – налоговая за счет неуплаты НДФЛ.

https://www.youtube.com/watch?v=-ciOpkr2Y7M

Иных способов выселения квартирантов из коммунальной квартиры или соседского жилья не предусмотрено. Могут ли соседи сделать что-то еще: жалобы в управляющую компанию или ТСЖ не принесут желаемого эффекта, поскольку данные организации не обладают принудительными полномочиями.

Выселить в зимний период

В сети имеется распространенное заблуждение о том, что зимой, в период с октября (ноября) по март, квартирантов выселять нельзя. Это не так. Зимний период не является препятствием для того, чтобы выселить граждан. Ни один закон не содержит запрета на выселение жильцов в определенный месяц.

При этом сама процедура выселения может растянуться на несколько месяцев, если речь идет о судебном выселении. За это время вполне может пройти зимний сезон.

Как обезопасить себя

К сожалению, объединенного всероссийского перечня недобросовестных квартирантов не существует. Любой гражданин, на первый взгляд не кажущийся мошенником, может перестать вносить аренду или даже поменять замки в квартире.

Серьезные гарантии дает правильно заключенный договор найма жилья. Если имеется письменное соглашение, то при возникновении проблем можно взыскать:

  • неустойку или проценты за неуплату аренды;
  • компенсацию причиненного ущерба, если испорчен ремонт;
  • компенсацию поврежденной мебели, если она была описана в акте;
  • возмещение время соседям снизу при затоплении.

Подробнее о найме жилья, его отличиях от аренды, а также о порядке заключения договора мы рассказывали в этой статье.

С другой стороны, как уже было указано ранее, договор может затянуть процесс выселения. Выселить квартирантов намного проще, если никаких письменных договоренностей нет. Но и получить возмещение вреда в случае необходимости не получится.

Итак, способ выселения квартирантов выбирается с учетом того, есть в наличии письменный договор или нет. Если договор имеется, то нужно попробовать расстаться мирно. В противном случае собственнику придется обратиться в суд.

Задать вопросы, возникшие по теме статьи, можно нашему дежурному юристу через окно чата или через форму для комментариев.

Дополнительно рекомендуем почитать о том, выгодно ли сдавать квартиру в аренду посуточно.

Мы благодарны вам за лайк и репост статьи!

Источник: https://ipotekaved.ru/problemy/kak-vyselit-kvartirantov.html

Как выселить квартирантов, которые не платят: рекомендации и инструкция

Выселить квартиранта

Статьи, на основании которых можно выгнать квартирантов, задерживающих оплату, представлены в Жилищном и Гражданском кодексе. Статья 687 Гражданского Кодекса послужит основанием для выселения в таких случаях, как инициатива арендаторов, инициатива арендодателя и в результате исковых требований.

  • Досрочное расторжение возможно при условии, что жильцы используют помещение не по его прямому назначению. Это подразумевает торговлю, организацию производственных помещений и прочее, не подходящее под описание жилого помещения.
  • Также досрочно расторгнуть договор можно в случае, если действия квартирантов привели к тому, что состояние имущества в квартире и самой квартиры ухудшилось.
  • Преждевременно выгонять с договором можно, если жильцы нарушали права соседей и имеются доказательства. Например, испортили лестничную площадку, мусорили в подъезде, нарушали тишину во время отдыха.
  • Досрочное расторжение договора может грозить и квартиросъемщикам, которые не платят за квартиру. Если договор годичный, достаточно неуплаты за два месяца. При долгосрочном договоре требуется неуплата в течение полугода. Выселять квартирантов за неуплату часто приходится через суд.

Когда собственник обнаруживает эти нарушения, он должен предупредить жильцов, что они должны оплатить долг по квартплате или аренде, в противном случае арендодатель вправе избавиться от квартирантов.

Важно понимать, что принцип оформления договора на квартиру, которая сдана собственником, базируется на свободном выборе условий этого договора. Потому следует заранее обсуждать нюансы договоренностей для будущей защиты собственника.

Выдворить проживающих быстро получается не всегда, так как для этого нужны законные основания и даже доказательства нарушения. Выселить жильцов из сдаваемой квартиры, когда они не платят – законное право собственника, но, если договор не заключался, могут возникать трудности.

Как быстро избавиться от жильцов из сдаваемой квартиры?

Чем скорее нерадивый наниматель покинет помещение, тем быстрее владелец жилья сможет найти добросовестных арендаторов и получать стабильный доход. Решать такую проблему, как выселить квартирантов, которые не платят, лучше мирным путем.

Ведь судебное дело обычно рассматривается долго. Тем более, что наниматель может обжаловать вынесенное решение. Многие не знают, как выселить квартирантов без суда. Придется искать подход к арендатору. Необходимо попытаться договориться с ним об освобождении помещения.

Нужно сообщить, что он нарушает условия договора и в случае обращения в суд закон будет не на его стороне. Придется не только погашать задолженность по аренде, но и выплачивать компенсацию, расходы на подачу искового заявления. Общаться с нанимателем рекомендуется спокойно. Нельзя повышать голос, угрожать, применять физическую силу.

Выселение жильцов без договора

Нормы Гражданского Кодекса указывают на то, что договор может быть заключен между сторонами как в устной, так и в письменной форме. Владелец должен обладать определенными доказательствами. Ими служат расписки, задатки, записи разговоров.

В случае судебного разбирательства по заявлению собственника, суд может признать, что договор был заключен устно. В ходе разбирательства суд рассмотрит основания для выселения арендатора из квартиры, например, за неуплату или нарушение правил договора.

Также будет рассмотрено, придерживался ли владелец своих обязательств. На основании решения суда о выселении жильцы должны покинуть квартиру, или их выселением занимается исполнительный отдел судебной власти.

Если доказательств нет, придется обратиться в полицию и написать заявление о том, что жилое помещение занято третьими лицами на незаконных основаниях. Но в этом случае не будет возмещена компенсация по аренде, если оплата не производилась.

Ситуации и вопросы

Может ли договор быть признан недействительным и по каким основаниям?

Договор признается недействительным одной и второй стороной, при нарушении его условий.

Если в договоре указан срок уведомления квартирантов, а хозяин не уведомил, но требует плату устно?

В этом случае квартиранты могут спокойно жить в арендуемом жилье, пока не появятся основания его расторгнуть.

Разрешено ли сменить замки в квартире и вынести вещи нанимателя, при отсутствии договора найма?

В этом случае хозяин квартиры имеет право сменить замки и вынести вещи арендатора на лестничную клетку. И при краже вещей, он не будет отвечать за это. Лучше о решении уведомить квартирантов в присутствии свидетеля.

Удастся ли выселить из квартиры жильцов за неуплату в зимнее время года?

Несколько лет назад закон гласил, что выселять по каким-либо причинам семьи с детьми с квартир нельзя зимой, сегодня этот пункт неактуален. Без договора выселить жильцов допустимо в любое время, а при наличии соглашения — при несоблюдении его пунктов.

Разрешено ли выселить из квартиры семью с детьми?

Если между арендаторами и собственниками не заключен договор – вторые могут выселить семью из квартиры, в виду незаконного проживания. При наличии соглашения процесс выселения проводится судом. Это касается как жильцов с детьми, так и без детей, если, конечно, речь не идет о арендаторах с пропиской.

Если квартиранты не пописывают уведомление?

Если они не платят за жилплощадь и не освобождают ее, рекомендуется написать на их имя уведомление о выселении. При отказе его подписать в присутствии 3 лиц, условия соглашения нужно зачитать устно и в дальнейшем уведомить суд, что они были поставлены в известность.

Можно ли выселить квартирантов, если они не платят коммунальные?

Если квартиранты платят вам ежемесячно нужно проверить долги по коммунальным, если обговаривалось, что они оплачивают сумму услуг ЖКТ. И при отказе платить нужно предупредить о намерении выселения.

Если не составлен договор найма, что ждет собственника квартиры?

Согласно закону сдавать помещение позволено после заключения письменного договора. Придется заплатить штраф за незаконную сдачу квартиры и уклонение от уплаты налогов.

При истечении договора, можно выселить квартирантов?

В случае истечения срока договора хозяин вправе выселить съемщиков на следующий день без предупреждения и уведомления. При желании продлевать соглашение это рекомендуется делать за месяц до окончания старого.

Как сдавать квартиру выгодно?

При сдаче квартиры рекомендуется в первый месяц оплату брать за два, собственник так себя подстраховывает. Если жильцы откажутся от оплаты, у хозяина останутся деньги, в качестве компенсации.

На практике часто приходится сталкиваться с вопросами, касающимися аренды жилья. Действуя в рамках закона, их удастся решить, но на это потребуется немало времени. При несвоевременной уплате за жилье нужно обращаться в суд или полицию.

Выселение по договору

При наличии договора найма выселение производится в порядке судебного разбирательства. Важно не применять к квартирантам силу и угрозы, так как они могут использовать это в ходе суда как обвинение.

Источник: https://vostok-kvartal.ru/kvartira/kak-vyselit-kvartirosemshchikov.html

Как выселить квартирантов из съемного жилья, советы юриста

Выселить квартиранта

Бизнес в сфере недвижимости, в частности, сдача жилплощади в наем – широко распространенный среди собственников «полезных квадратов» вид деятельности, приносящий существенный дополнительный доход. К тому же спрос, по крайней мере, в мегаполисах (Москва, Санкт-Петербург и других больших городах) значительно превышает предложения.

Процесс сдачи жилого помещения в наем прост, что также стимулирует собственника заняться этим видом деятельности. Сдавать жилье можно двумя способами – без соглашения рассчитывая на добросовестность и чистоплотность, или с предварительным заключением договора аренды.

Какой бы вариант ни выбрал владелец квартиры или дома, нередко возникает ситуация, когда необходимо осуществить выселение нанимателя из квартиры досрочно – то есть, раньше срока, оговоренного устно или, закрепленного на бумаге двумя подписями.

Важно! Как показывает практика, собственникам недвижимости целесообразно заключать договор аренды с нанимателями. Без данного документа принудительно выселить квартирантов, конечно же, не составит труда, но получить возмещение за нанесенный ущерб или арендную плату – дело крайне сложное. Скачать образец договора можно тут.

Основания для досрочного выселения квартиросъемщиков

Оперируя статьей 687 Гражданского кодекса РФ, владелец недвижимости имеет законное право осуществить расторжение договора аренды с нанимателем. Эту процедуру можно реализовать в 3 случаях:

  1. По инициативе самого арендодателя.
  2. По желанию нанимателей недвижимости.
  3. По решению суда или другого органа исполнительной власти.

Что касается оснований для досрочного выселения квартиросъемщиков, они также зафиксированы в законодательстве РФ – в статье 293 Гражданского кодекса. Вот некоторые из них, которые чаще всего становятся причиной для выселения:

  • систематическое игнорирование со стороны съемщиков арендной платы – 2 месяца подряд при заключении краткосрочного договора (до 1 года) и полгода неуплаты при составлении долгосрочного документа аренды;
  • арендуемое жилое помещение используется не по назначению – например, на съемных квадратах оборудуется пекарня, офис, парикмахерская и тому подобное;
  • постоянное нарушение спокойствия соседей – этот пункт касается не только жителей коммуналок, но и многоэтажных домов, где у стен низкий показатель шумоизоляции;
  • неуплата счетов по услугам ЖКХ в том случае, если арендуется муниципальное (государственное) помещение для проживания.

Важно! С другими причинами, которые станут веским мотивом, чтобы расторгнуть документ аренды раньше срока, можно ознакомиться в статье 293 ГК РФ. Однако следует знать, что основания для досрочного выселения квартиросъемщиков рассматриваются исключительно в зале суда в индивидуальном порядке.

Досрочное выселение с договором аренды и без него

Как упоминалось выше, фактический хозяин недвижимости может досрочно выселить съемщиков с собственных квадратов из-за отказа платить аренду, нарушения общественного порядка и так далее.

Однако, чтобы суд встал на сторону арендодателя, необходимо претворить процедуру в жизнь согласно букве закона.

В данном случае нужно доставить квартиросъемщикам уведомление о расторжении документа аренды.

Осуществить это можно несколькими способами:

  1. Вручить нанимателям уведомление лично под подпись.
  2. В случае отказа, зачитать текст уведомления в присутствии 2 свидетелей. Их подписи также должна стоять в документе.
  3. Отправка документа заказным письмом по почте. Почтовая квитанция сохраняется до судового процесса, как доказательство того, что наниматели были уведомлены в установленный законодательством срок – за 2 месяца до выселения.

Отправлять уведомление следует по фактическому адресу проживания, обозначенному в документе аренды. Даже в случае отказа нанимателя получать документ, суду будет достаточно того, что «письмо счастья» отправлено собственником, и квитанция тому доказательство.

Важно! Проставленная подпись съемщика и дата вручения в уведомлении – обязательное условие. Дата поможет определить точный отрезок времени освобождения занимаемой недвижимости или ликвидации ущерба. Отсчет начинается с 00 часов следующих суток, после вручения документа. Образец уведомления можно скачать здесь.

Если собственник впустил квартирантов по доброте душевной – с устными договоренностями без составления договора, квартиросъемщики не смогут доказать свои права на арендуемую жилплощадь. Соответственно, процесс принудительного выселения также прост и может развиваться по нескольким сценариям:

  • замена замков в присутствии участкового и вынос владельцем недвижимости вещей съемщиков на лестничную клетку без обязанности охранять их, так как договор аренды не заключался;
  • нанести визит в сдаваемое помещение в окружении наряда полиции, а также свидетелей из числа соседей и потребовать квартирантов съехать с занимаемой недвижимости.

Здесь стоит отметить, в обязанности полицейских не входит выселение проштрафившихся квартирантов. Задача представителей силовых структур обеспечить правопорядок в процессе выяснения гражданско-правовых взаимоотношений между собственником и нанимателями.

Судебная тяжба

Если между собственником и квартиросъемщиком возникли непреодолимые разногласия, проблема досрочного выселения решается в рамках судебного разбирательства. Возбудить процедуру поможет правильно составленный иск, в котором должно быть следующее:

  • Ф. И. О. квартиранта и адрес фактической регистрации;
  • информация о договоре аренды, заключенного между двумя сторонами;
  • причины выселения;
  • мотивированные требования к суду относительно расторжения документа аренды/найма жилплощади, принудительного выселение квартирантов.

Заявитель, подавая иск, должен оплатить госпошлину в размере 300 рублей. В случае удовлетворения иска, данная сумма будет взыскана с ответчика в пользу заявителя.

Важно! Скачать образец искового заявления можно здесь.

Как выселить арендатора из квартиры, если он не хочет выезжать

Выселить квартиранта

В первую очередь нужно направить жильцу письменное предупреждение о том, что срок действия договора заканчивается, и вы не будете его продлевать. Лучше отправить заказное письмо Почтой России с описью вложения. В документе нужно указать, когда (время, место) должна состояться передача помещения.

Наличие такого предупреждения будет означать, что договор не продлён. С окончанием срока действия договора арендатор утрачивает право на нахождение в вашей квартире. Выселение жильцов должно производиться по решению суда.

Как обратиться в суд?

Нужно обратиться с иском в районный суд по месту нахождения квартиры. Найти адрес можно на сайте суда в своём регионе. Например, в Москве на этом сайте. Для поиска введите название улицы и дома.

За подачу иска нужно заплатить госпошлину 300 ₽. Если вы не сможете написать иск самостоятельно, то за услуги юриста в Москве придётся отдать не меньше 30 000 ₽. Судебное разбирательство может занять полгода-год.

Если суд встанет на вашу сторону, то дальше должны подключиться судебные приставы. Сначала они должны направить требование о добровольном исполнении решения суда. Если жилец его не исполнит, то к нему будут применяться меры принудительного исполнения решения суда (ст. 107 ФЗ «Об исполнительном производстве»).  

Обычно у приставов много работы. Они могут не сразу обратиться к жильцу с требованием о выселении по решению суда.

Можно ускорить этот процесс, если получить исполнительный лист в суде и самостоятельно отнести его в службу судебных приставов.

После получения этого листка жильца должны выселить в течение двух месяцев — это срок исполнительного производства. Процедура описана в статье 107 Закона «Об исполнительном производстве».   

Если должник не выедет из квартиры в установленный срок, то пристав вынесет постановление о взыскании с должника исполнительского сбора (7% от размера долга, если он был) и определит новый срок для выселения. При его нарушении начнётся этап принудительного выселения без каких-либо дополнительных извещений.

Принудительное выселение производится с участием понятых (иногда при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением акта о выселении, освобождении помещения и описи имущества. Если арендатор оставит в квартире свои вещи, то они будут храниться у пристава. 

Всё то время, пока жилец занимает квартиру без продления договора, он обязан продолжать платить аренду. Если не платит, то взыскивать эту сумму придётся также через суд.

Размер платы за фактическое пользование помещением будет определяться по размеру арендной платы, указанной в договоре. Но если договора изначально не было, то нужно будет доказать стоимость аренды.

Можно предоставить в суд ставки по арендной плате за аналогичные объекты и потребовать оплату, исходя из этих цифр.

Законодательством такие отношения не регламентируются. Поэтому для выселения нужно привлекать полицию. 

Нельзя пытаться самостоятельно выселять квартирантов с применением насилия, за это предусмотрена уголовная ответственность.  

Перед обращением в правоохранительные органы нужно вручить жильцу в присутствии свидетелей (можно попросить соседей) письменное требование о выселении, например, в течение трёх дней. Если жилец не возьмёт требование, то придётся составить об этом акт и подписать его вместе со свидетелями.  

По истечении срока, который вы указали в требовании,  нужно написать письменное заявление участковому. Возьмите с собой копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру.

Как найти участкового? 

На сайте МВД.РФ можно найти информацию об адресе, где находится участковый, и его контактный телефон. 

Следует помнить, что он не сможет ничего предпринять, если заявителю не причинён прямой ущерб или физический урон (другими словами, он не будет возбуждать административное или уголовное дело). На практике участковый просто придёт к квартирантам для разъяснения ситуации и предупредит их о последствиях. Такая мера поможет добиться добровольного выселения.   

Участковый может сообщить в налоговую инспекцию, что помещение сдавалось в аренду. Но если у вас нет договора, то налоговой на практике будет трудно определить размер налога.

Читайте по теме: Как платить налоги, если сдаёшь квартиру в аренду

3. Арендатор живёт в квартире с ребёнком 

Так как ребёнок не прописан в квартире, то работают стандартные правила выселения. Но стоит быть готовым, что на практике суды будут трактовать все сомнения в пользу семьи с ребёнком.

4. В квартире живёт и прописан родственник, который не платит

Родственника можно выселить, если он не платит за коммунальные услуги, сознательно портит имущество или, например, ведёт асоциальный образ жизни. 

Порядок действий такой: 

1. Предложить родственнику освободить жилплощадь либо изменить своё поведение, ставшее причиной для выселения. 

2. Предоставить ему время на поиск нового жилья и переезд. Законодатель допускает проживание человека, получившего предупреждение от собственника жилья о необходимости выписаться, в течение какого-то времени. 

3. Обратиться в суд. Выселение может быть добровольным или по принуждению приставов. Если родственник не хочет добровольно выписываться и выезжать из квартиры, то можно обратиться в суд. Только после положительного решения суда можно требовать принудительного выселения из квартиры. 

Нужно учитывать, что выселить детей, имеющих регистрацию в квартире, нельзя. Так же как нельзя лишить их этой прописки. Как бы ни сложилась семейная ситуация, несовершеннолетние до достижения ими 18 лет будут обладать полным правом на проживание по месту их регистрационного учёта.

Даже если речь идёт о несовершеннолетнем родственнике, который не прописан в квартире, выселить его сразу не получится. В ситуациях, когда это единственное жильё для ребёнка, суды обычно предоставляют отсрочку. И эта отсрочка может быть как раз до достижения им совершеннолетия.

При судебном выселении несовершеннолетних обязательно присутствие и заключение сотрудника органов опеки и попечительства.

5. Арендатор шантажирует, что расскажет о неуплате налогов от сдачи квартиры

Он вполне может это сделать. Арендатор может доказать, что снимал жильё без договора, потому что вы хотели уйти от налогов или по иным причинам. Для этого жилец может предоставить расписки о получении денег, свидетельские показания или, например, ссылаться на факт передачи ключей. 

Налоговую декларацию надо подать до 30 апреля года, следующего за истёкшим налоговым периодом. Если квартира сдавалась в 2019 году, то налог нужно платить в 2020 году. А если договор аренды с 1 января 2020 года, то налог по нему должен платиться в 2021 году. Возможно, по вашему договору срок уплаты налога ещё не наступил. Это довод в пользу договоров на несколько месяцев. 

На сколько бы месяцев не был составлен договор аренды, длительность его срока связывает только арендодателя.

Наниматель квартиры в любое время может расторгнуть договор найма, предупредив об этом собственника за три месяца.  Так что договор аренды на год не даёт вам гарантий долгосрочной сдачи квартиры.

На практике предпочтительный срок договора аренды, который обычно устраивает обе стороны, составляет полгода.  

Что будет, если не платить налоги 

Налоги платить нужно. Согласно статье 208 Налогового кодекса (НК РФ), доходы, полученные от сдачи в аренду, подлежат налогообложению. Ставка налога составляет 13%. Можно приобрести статус самозанятого, в этом случае налог будет ещё меньше — 4%.

Читайте по теме: Как стать самозанятым: подробная инструкция на 2019 год

По статье 122 НК РФ, штраф за неуплату налога составляет 20% от суммы уклонения, а в случае умышленных действий — 40%.

Стоит учитывать, что сначала налоговая инспекция должна направить требование об уплате налога.

Как налоговая может сама узнать о сдаче квартиры

На практике налоговая инспекция может узнать о доходе от аренды, если:

  • квартира сдаётся юридическому лицу, так как юридическое лицо сдаёт бухгалтерскую отчётность в налоговую инспекцию; 

  • поступила информация от арендатора, соседей, участкового. 

С большой долей вероятности налоговая инспекция обратит внимание на эту информацию в следующих случаях:

  • если ранее подавалась налоговая декларация, а потом её перестали подавать;

  • если сдаётся дорогостоящая квартира и арендная плата высокая;

  • если человек обращается в налоговую инспекцию за получением возврата по налогу; 

  • если у человека в собственности несколько квартир.

Налогоплательщик не может быть привлечён к ответственности за совершение налогового правонарушения, если уже прошло три года. 

Как правильно прописать процедуру выселения из квартиры в договоре  

Процедура выселения должна соответствовать требованиям Гражданского кодекса, так что пункты, нарушающие ГК РФ, будут нерабочими. 

В договоре надо указать порядок выезда, передачи ключей и возврата помещения. Стоит установить штраф за нарушение этой процедуры. 

Выглядеть это может так: «Последним днём аренды помещения является (например) 31 октября 2019 года. В этот день арендатор обязан вернуть помещение и ключи (столько-то экземпляров), освободив помещение от своих вещей.

За невыполнение этого условия арендатор должен уплатить штраф в размере ____ ₽, который может быть удержан арендодателем из обеспечительного платежа.

Также в случае невозврата помещения в указанную дату арендатор будет обязан уплатить плату за дни фактического пользования помещением, равную по размеру сумме арендной платы».

Анастасия, участница сообщества Flats for friends в фейсбуке:

Знакомые столкнулись с неприятной ситуацией. Предупредили жильца за полтора месяца, что не собираются продлевать договор аренды. Однако арендатор категорически отказывался уезжать после его окончания.   

Аргументы жильца были такие:

  • Я же плачу вовремя.

  • Мне тут удобно.

  • Не выставите же вы меня на улицу с вещами.

  • Я ищу, но мне ничего не нравится. Не нравится двор. Вид из окна. Место. Цена.

  • Меня здесь всё устраивает, я буду тут жить. А что, я ведь плачу деньги.

Арендатор имеет хорошую стабильную работу. Проблем с деньгами нет. Он был очень настойчив и отказывался уезжать. 

В итоге после практически ежедневных переговоров в течение месяца они пришли к соглашению: знакомые полностью оплатили переезд жильцу (машину и грузчиков) и часть стоимости агента, искавшего ему квартиру. Только на таких условиях арендатор съехал.

Игорь Зиневич, управляющий партнёр юридической компании «Зиневич и партнёры» 

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2019/12/11/kak-vyselit-arendatora-iz-kvartiry-esli-on-ne-khochet-vyezzhat/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.