Выселить жильца

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры?

Выселить жильца

Время чтения 10 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​Сдать внаем квартиру – значит с пользой использовать жилплощадь. Сегодня бизнес такого рода приносит многим тысячам собственников ощутимую прибавку к доходу. Однако, согласно последним данным, число мошенничеств со съемным жильем увеличилось.

Порой опытные наймодатели предпринимают меры превентивного характера – заключают договора с нанимателями, ставят в известность налоговую о своем доходе, поддерживают отношения с соседями.

И все же каждый из них рискует однажды оказаться в ситуации, когда приходится силой выселять жильцов из сдаваемой внаем квартиры.

Основания для выселения

Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры? Просто так прийти в квартиру и заявить жильцам о том, что они выселены, наймодатель не вправе. Он обязан действовать в соответствии с нормами законодательства, а именно: ст. 687 ГК РФ указывает полный перечень оснований, по которым можно законным путем расторгнуть подписанный с нанимателями договор:

  1. По желанию самих квартирантов в порядке, описанном в договоре найма;
  2. По желанию наймодателя в соответствии с договором;
  3. На основании судебного решения.

Особо закон указывает на сроки расторжения договорных обязательств. До того срока, на который был заключен договор найма, расторжение возможно только тогда, когда:

  1. Жильцы стали использовать квартиру не по ее назначению, например, превратили в офис;
  2. В процессе пользования квартирой жильцы нанесли серьезный ущерб ей самой и имуществу в ней;
  3. Наниматели неоднократно нарушали права соседей;
  4. Наниматели отказываются вовремя оплачивать квартиру.

    По закону квартирантов можно выселить досрочно в том случае, если они не оплатили вовремя 2 платежа при продолжительности срока договора до 12 месяцев.

    В случае долгосрочного договора (боле 12 месяцев) просрочка квартплаты не может быть более 6 месяцев;

  5. Состояние квартиры или иные обстоятельства угрожают жизни нанимателей.

При обнаружении любого из перечисленных правонарушений собственник квартиры вправе потребовать от нанимателей устранить сами нарушения или покинуть жилплощадь.

Однако, договор является в глазах закона первоочередным руководством к действию, если его положения не противоречат законодательству.

Вот почему, жильцы, ссылаясь на договор, будут правы, когда наниматель потребует то, чего в договоре нет.

Как выселить квартирантов, которые не платят за квартиру?

Выселение квартиросъемщиков, занимающих квартиру по договору или без договора, с детьми или без них, с регистрацией по данному адресу или без нее, будет существенно различаться. Для каждого случая закон предусматривает отдельный порядок, которого наймодателю лучше придерживаться, чтобы самому не быть привлеченным к ответственности за нарушение законодательства.

Квартира сдана по договору

Когда договор найма заключен (при его продолжительности более 12 месяцев требуется регистрация в ЕГРП), собственник сможет вопреки условиям этого документа выселить своих нанимателей только в судебном порядке.

Действия наймодателя должны соответствовать условиям договора и требованиям закона, в противном случае даже суд не встанет на его сторону.

Применение же силы в таких обстоятельствах будет трактоваться как уголовно наказуемое деяние.

Квартиранты могут нарушать договор, не выполнять свои обязательства по отношению к наймодателю, тогда собственнику квартиры следует зафиксировать все доказательства и обязательно представить их суду.

Нельзя ни в коем случае угрожать, а тем более менять замки во входной двери в отсутствие нанимателей.

Такие действия будут трактоваться судом не в пользу собственника, поскольку после подписания договора найма жильцы проживают на данной жилплощади на законных основаниях.

Суд непременно встанет на сторону наймодателя, когда жильцы нарушают положения договора, не платят за проживание, причиняют ущерб собственности и иным способом нарушают закон. В такой ситуации следует действовать незамедлительно, так как трудно ожидать изменений к лучшему в поведении таких нанимателей.

Главным минусом решения таких споров через суд является их длительность.

Пока будет проводиться разбирательство, квартиранты будут оставаться в спорной квартире и продолжать делать все то, что им инкриминирует наймодатель.

Несколько ускорить судебный процесс можно своевременной подачей всех необходимых документов, правильной формулировкой искового заявления. И в том и в другом случае серьезную помощь сможет оказать опытный юрист.

Осложняющее обстоятельство: регистрация

Существенно осложняется процесс выселения жильцов в том случае, если наймодатель успел зарегистрировать их в своей квартире.

По закону весь срок временной регистрации наниматели могут проживать в квартире беспрепятственно, а если регистрация постоянная – делать это бессрочно.

Выписать законным порядком зарегистрированных в квартире лиц уполномочены только сотрудники УФМС, причем только при наличии одного из обстоятельств:

  1. Личное согласие нанимателя, удостоверенное его собственноручно заполненным заявлением.
  2. Решение суда.

Суд сможет вынести решение о выселении нанимателей без длительного рассмотрения только в случае, когда ответчик прожил в данной квартире менее 6 месяцев. Не потребуется получать согласие нанимателя и в том случае, если имеет место любое из обстоятельств:

  1. Жильца призвали на военную службу по повестке из военкомата.
  2. Гражданин осужден решением уголовного суда за совершение уголовного правонарушения и этим решением лишен свободы.

  3. Получено судебное решение о признании нанимателя безвестно отсутствующим.
  4. Наниматель умер или по решению суда признан умершим.

  5. Наниматель сообщил о себе недостоверные сведения, или заключил договор с наймодателем по подложным документам.

Из указанного правила имеется одно серьезное исключение. Лицо может быть снято без его согласия с регистрационного учета, когда оно выехало по месту своей постоянной регистрации.

В такой ситуации собственнику квартиры или тому лицу, с которым был заключен договор найма, необходимо подать заявление в УФМС, указать, какого числа жилец покинул населенный пункт.

Тогда заявление будет принято, а квартирант снят с регистрационного учета по данному адресу.

Этот путь самый хлопотный, учитывая, насколько сложно порой просто пробиться в нужный кабинет в УФМС для подачи заявления. Поэтому каждому наймодателю стоит трезво взвесить все «за» и «против» перед тем, как по просьбе жильцов оформлять им регистрацию в собственной квартире.

Квартира сдана без договора

Владелец квартиры может при отсутствии договора найма просто выселить жильцов в любой момент.

Закон на его стороне, поскольку никаких законных оснований для пребывания в чужой квартире у таких нанимателей нет. Гражданский кодекс (ст.

674) обязывает стороны заключать договор только в письменной (не в устной) форме. Устная договоренность не имеет в данном случае юридической силы, так как каждая сторона утверждают свое.

Чтобы доказать, что договор с нанимателями имел место, владелец квартиры должен располагать соответствующими материальными доказательствами: аудиозапись разговора с нанимателями, расписка в получении денег за наем жилья, иные. В таком случае в суде можно будет доказать факт заключения устной договоренности. Это даст суду право применить законное основание для выселения, а также выяснить, выполняли ли обе стороны договорные обязательства.

Но гораздо чаще при устных договорах доказательства отсутствуют. Люди договариваются на словах и также под честное слово расплачиваются.

Тогда наймодателю придется пойти в местное отделение полиции и написать там заявление о том, что его квартиру заняли на незаконном основании посторонние лица.

Будет крайне сложно взыскать в такой ситуации задолженность с нанимателей. Скорее всего, с деньгами придется попрощаться.

Собственник, рискующий пускать в квартиру нанимателей без договора, только под их честное слово, очень рискует. В глазах закона: нет договора – нет никаких обязательств сторон друг перед другом. А тем временем:

  • Жильцы могут в любой момент съехать и не расплатиться со своими долгами, оставив километровые счета за использованную электроэнергию, воду и т.д.;
  • Поскольку квартира сдавалась внаем незаконно, то взыскать деньги с таких жильцов по суду не представляется возможным.

Обращение в полицию является крайней мерой, когда собственник не может иным способом избавиться от занимающих его квартиру людей.

Однако, перед тем как идти в отделение полиции, важно понимать, что за обращение на подобных основаниях в полиции с собственника взыщут штраф за получение прибыли незаконным путем.

Но, конечно, жильцов из квартиры выселят. Что выгоднее – собственнику решать самому.

Резюмируя, владельцу жилья, желающему выселить нанимателей из собственной квартиры, следует поступить следующим образом:

  1. Собрать документы, которые удостоверяют его личность и право собственности на данную жилплощадь.
  2. Обратиться в полицию и в МЧС. Специалисты МЧС смогут вскрыть дверь, а полицейские примут надлежащие меры к выселению недобросовестных квартиросъемщиков.

Особенностью выселения квартирантов с детьми является то, что на страже интересов ребенка стоят не только его собственные родители, но и органы опеки и попечительства.

Начать следует с того, что вселиться по договору аренды в квартиру наниматель с ребенком имеет право только в том случае, когда:

  1. Заключен договор найма жилого помещения, в котором непременно указано, что вселяется родитель (опекун, усыновитель, иной законный представитель) с несовершеннолетним ребенком (детьми).

    Указываются не только паспортные данные нанимателя, но и все данные о ребенке, а к договору прилагается копия паспорта нанимателя и свидетельства о рождении несовершеннолетнего.

  2. Ребенок вместе с законным представителем (нанимателем) оформляет временную регистрацию в данной квартире, о чем обязательно ставятся в известность органы опеки и попечительства.

Таким образом, выселить такого жильца с ребенком можно только с его выпиской. Сделать это в отношении ребенка можно только тогда, когда сразу после этого ребенок будет зарегистрирован по новому адресу.

Что это означает на практике? Собственник квартиры сможет выписать своих жильцов и выселить их только тогда, когда у них появится новая жилплощадь.

Допустим, им придется искать новую съемную квартиру.

На все время поисков наймодателю придется запастись терпением, поскольку как бы ему ни хотелось, органы опеки и попечительства не допустят выселения несовершеннолетнего «в пустоту».

Точно такую же позицию займет и суд, куда наниматель обратится при желании выселить своих жильцов. Суд учтет интересы несовершеннолетнего и обяжет его законных представителей предпринять все меры к тому, чтобы переезд состоялся как можно скорее. Дело может затянуться в силу различных обстоятельств.

Такие же сложности подстерегают наймодателя и в том случае, когда требуется произвести выселение в зимний период времени.

Тот, кто однажды с этим столкнулся, хорошо знает, насколько сложно найти нужный вариант для переезда, скажем, в январе. В это время все сдающиеся внаем квартиры давно сданы, а пустующие по большей части пустуют из-за завышенной арендной платы.

По этой причине выселить жильцов, проживающих, как полагается, по договору аренды, раньше наступления весны маловероятно.

Сложность процесса выселения жильцов из собственной квартиры зачастую сопряжена с юридической неграмотностью обеих сторон.

По этой причине подписывать договора найма стоит только тем, кто на 100% уверен, что его интересы в договоре учтены полностью. Проверить этот факт достаточно просто.

Достаточно показать договор квалицированному жилищному юристу для того, чтобы он дал свое заключение по нему: стоит подписывать такой договор или лучше еще раз обсудить условия сделки. 

Источник: https://law03.ru/housing/article/kak-vyselit-zhilcov-iz-sdavaemoj-kvartiry

Выселение квартирантов, если нет договора: мирно и по принуждению

Выселить жильца

Собственник недвижимости имеет право сдавать жилье третьим лицам и получать за это плату. В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор о найме квартиры должен заключаться в письменном виде.

В противном случае права собственника и арендаторов не защищены и могут случаться конфликты. Владельцы недвижимости нередко сталкиваются с тем, как выселить квартирантов, если нет договора.

Проблемы могут возникнуть в случае, когда жильцы не хотят съезжать добровольно.

Можно ли выселить квартирантов, если нет договора?

При сдаче квартиру в аренду необходимо заключение договора найма, который защитит обе стороны. Но иногда участники сделки ограничиваются устным соглашением. В соответствии со ст. 30 ЖК РФ владелец недвижимости может предоставить жилое помещение третьему лицу на основе договора найма, безвозмездного пользования или другого основания.

Справка! имущества в надлежащем виде является обязанностью собственника, даже если в квартире проживают третьи лица.

Владелец недвижимости может в любой момент передумать и расторгнуть устное соглашение. При этом арендаторы обязаны в короткие сроки покинуть квартиру.

При заключенном письменном договоре собственник не имеет права выселить жильцов до завершения срока действия аренды без весомых причин. Если имеется только устная договоренность, то квартиранты не защищены законодательными актами.

Основаниями для выселения могут служить такие причины:

  • нарушения устного соглашения;
  • использование объекта недвижимости не по назначению;
  • выполнение ремонтных работ без согласования с владельцем собственности;
  • нарушение прав других жильцов;
  • несвоевременная оплата аренды.

При письменном договоре эти основания могут стать причиной расторжения соглашения раньше срока на основании судебного решения. В случае, когда договор аренды не заключен, собственник имеет право в любое время выселить нанимателей.

Это выполняется следующими способами:

  • добровольным соглашением;
  • с привлечением участкового или полиции;
  • через суд.

Если квартиранты согласны освободить жилплощадь в указанные сроки и могут прийти к соглашению с владельцем недвижимости, то проблем не возникает. Но нередко между собственником и жильцами возникают конфликты. В таком случае прибегают к привлечению полиции или суда.

Как мирно выселить арендатора, если нет договора?

Если была только устная договоренность, то арендодатель должен поставить в известность жильцов и обозначить дату выселения. Наниматели, которые не платят, обязаны покинуть помещение по первому требованию владельца.

В случае отказа, собственник имеет право обратиться к правоохранительным органам, о чем он уведомляет съемщиков.

Владельцу не рекомендуется посещать квартиру в отсутствие арендаторов, так как они могут обвинить его в краже ценных вещей.

Можно ли обратиться за помощью в полицию?

Если жильцы не согласны добровольно покинуть квартиру в указанный срок, владельцу необходимо выполнить следующие действия:

  1. Подготовить документы на право собственности и удостоверение личности.
  2. Приехать на объект недвижимости.
  3. Написать заявление участковому или в полицию о нахождении посторонних людей в квартире.
  4. Должностное лицо должно уведомить съемщиков о недопустимости проживания в чужой собственности без весомых причин.

Если наниматели не открывают дверь или не реагируют на требования покинуть квартиры, то помочь сможет смена замков. Вскрыть недвижимость при отсутствии ключей помогут сотрудники МЧС, но только при предъявлении документа о праве собственности.

Собственник обязан вернуть квартирантам их вещи, в противном случае они могут подать на него в суд за понесенные убытки. Но ответственности за сохранность чужого имущества владелец не несет.

Присутствие участкового или полицейского обеспечивает не только физическую защиту собственника помещения. Должностное лицо зафиксирует все события в акте, который может служить одним из доказательств правоты арендодателя в судебном разбирательстве.

Выселение квартирантов с детьми

Наличие несовершеннолетних детей никак не отражается на праве квартирантов проживать в квартире без согласия собственника, если у них отсутствует временная или постоянная регистрация в объекте недвижимости.

Со стороны арендодателя правильно дать время на поиск нового места проживания, но это не является его обязанностью.

Риски выселения

При отсутствии письменного документа об аренде рискуют обе стороны. Владелец недвижимости обычно избегает официального оформления соглашения, чтобы избежать уплаты налогов.

В случае, когда квартиранты подадут жалобу в налоговую инспекцию, ему может грозить уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ). Хозяин жилплощади отвечает и за отсутствие у жильцов временной регистрации, если они проживали в квартире более 90 дней (ст. 19.15.1 КоАП).

Арендаторы, не защищенные письменным договором, рискуют тем, что условия могут быть в любой момент изменены в одностороннем порядке. Хозяин квартиры может выселить жильцов в любой момент, даже при отсутствии весомых причин.

Судебная практика

Обратиться в суд владелец недвижимости может только при наличии письменного договора или других доказательств того, что его права были нарушены.

Подача иска допускается, если квартирант самовольно принял решение о сдаче жилья третьему лицу, нарушил нормы Жилищного или Гражданского кодекса. Заявление в суд оформляется, если требуется взыскать с квартирантов ущерб, который возник при использовании недвижимости.

Внимание! После выселения квартирантов из квартиры без письменного соглашения, владелец жилья не сможет взыскать с них долг по квартплате на законных основаниях через суд.

При составлении иска необходимо собрать доказательства, что в квартире проживают жильцы без законных оснований. Для судебного разбирательства недостаточно устного заявления собственника.

В качестве подтверждений используют:

  • договор о праве собственности;
  • справка от участкового о лице, незаконно проживающем в квартире;
  • акт обследования недвижимости;
  • договор найма, если у него закончился срок действия.

Основанием для искового заявления служит ст. 301 ГК РФ. Если истек срок действия договора, собственник может опираться на ст. 35 ЖК РФ. В законодательном акте указаны причины, когда квартирантов допускается выселить даже при наличии письменного соглашения.

Сдача жилья в аренду предусматривает заключение письменного договора. Но некоторые собственники предпочитают устную договоренность, особенно в случае, когда уклоняются от выплаты налогов по доходу. В таком случае важно достижение полного соглашения между обеими сторонами.

При нарушении договоренности со стороны арендаторов владелец недвижимости может попросить их освободить помещение в кратчайшие сроки. При этом не имеет значение ни время года, ни наличие у квартирантов несовершеннолетних детей.

Если жильцы добровольно не съезжают из квартиры в указанные сроки, то владелец может обратиться в полицию или суд.

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/vyselenie-kvartirantov-esli-net-dogovora

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.